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商品房預售合同若干法律問題探討-文庫吧

2026-04-15 18:25 本頁面

【正文】主的效力，避免邏輯上的復雜化和基于邏輯中間環節在實際處理中所產生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關系上看，正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處于假設或虛擬狀態。以訂立合同作為兌現讓渡利益的方式，符合優惠廣告下當事人雙方的實際。從學理上，從有利于維護當事人的利益和交易安全考慮，把優惠廣告作為單方行為可以強化對廣告人的拘束，擴大享有報酬請求權的范圍，減輕相對人在求償時的舉證責任?！　灮輳V告與要約邀請相似，但優惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請，是指希望他人向自己發出要約的意思表示。要約邀請有三個特點：（1）它是指一方邀請對方向自己發出要約；（2）它不是一種意思表示，而是事實行為，是訂立合同的預備行為；（3）它對要約邀請人原則上無約束力，要約邀請人撤回要約，只要沒有給要約善意相對人造成信賴利益的損失，要約邀請人不承擔法律責任。[3]一般而言，商業廣告即屬要約邀請，《合同法》第15條對此有明確規定。一般商業廣告作為要約邀請，在內容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時，商業廣告發出后，因根本無法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔不可預見的違約責任。[4]可見，一般商業廣告的內容與其效力是一致的。反之，如果廣告在內容上符合要約的規定，則應視為要約，《合同法》第15條對此亦有規定。據此，優惠廣告應不同于一般商業廣告，兩者內容并不一致。優惠廣告通常即涉及合同價金，而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此，優惠廣告雖同一般商業廣告一樣，有推銷某種商品或服務的作用，但并不等于一般商業廣告。換言之，優惠廣告雖有要約邀請的作用，但并非要約邀請?！　灮輳V告作為附條件單方承諾，對房地產開發企業產生約束力，在雙方訂立合同時生效，在房地產開發企業不履行其單方承諾的義務時，應承擔相應責任。由此，優惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權利義務。換言之，房地產開發企業與購房者的法律關系實際上是廣告和優惠廣告的結合。在雙方發生爭議時，如兼涉及合同和優惠廣告，應作為一個法律關系對待。當房地產開發企業在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認可和保護的利益的，此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾，對房地產開發企業產生法律上的約束力?！　∪?、商品房預售合同的生效要件　　預售方主體資格條件　　預售方主體分為兩種情況：（1）開發企業自行銷售；（2）開發企業委托中介機構銷售。自行銷售的開發企業必須是具有獨立法人資格，取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。對于委托房地產中介服務機構進行商品房預售的，房地產開發企業對中介服務機構的銷售行為承擔責任。受委托的房地產中介服務機構必須取得相應的資格。房地產中介服務機構在預售商品房或進行商品房預售宣傳時，要出示房地產開發企業的委托書，委托書必須載明委托單位的權限。此外商品房預售的開發企業還必須滿足我國1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）對預售商品房主體資格所作的嚴格限定：（1）預售方必須是經土地管理部門核準，已全部交付土地使用權出讓金，取得了商品房開發項目的土地使用權；（2）商品房屋的開發項目已經當地計劃管理部門立項，已申領了固定資產投資許可證；（3）持有建設工程規劃許可證；（4）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和峻工交付日期；（5）預售方已向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得了《商品房預售許可證》的?！　∩唐贩款A售合同雙方意思表示真實一致　　由于合同雙方對于預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規定的有關內容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。由于是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務，以保護承購人的合法權益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發企業都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護。　　商品房預售合同內容的合法性　　預售合同必須遵守我國現行法律、法規的規定，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序和損害社會公共利益?！　∩唐贩款A售合同形式的合法性　　商品房預售合同屬不動產買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內容比較復雜。為保護當事人合法權益，我國法律法規規定，

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