田園住宅小區項目可行性研究報告-文庫吧

【正文】 易價格在略高于2002年后，2004年在動段中，基本持平于2004年，隨著濱海新區建設和國家“救市”政策的雙重刺激，天津房地產市場已經進一步復蘇，基本擺脫了“金融風暴”的負面影響。2005年天津全市共成交商品房126156套。從交易面積來看。從交易金額來看。，%，是近四年來的最高值。，%，商品房均價在12月份出現極大值，為2105元/平方米。從交易套數來看，交易最活躍的月份出現在05年的8月份，正是房地產市場的傳統旺季初期；而位居第二的就是剛剛過去的12月份，可見年底的政策面刺激，對于樓市的影響是很明顯的。2005年是天津樓市極不平凡的一年，商品房突破十萬套，均創歷史新高，市場火爆程度實屬罕見。經歷了04年市場寒冬之后，05年初市場徘徊在十字路口，未來的市場情況撲朔迷離。然而經過短短兩個多月的調整，05年3月份市場經歷了05年度的首次上揚。這一輪的漲幅是04年受到抑制的剛性需求，借著房價下調的機會，得到了集中釋放所致。其中以婚房類的首次置業為主，這些需求的積極入市，使得交易活躍、市場回暖。剛性需求在05年初完成了幫助市場重拾信心的歷史重任。隨后的幾個月，樓市保持了高位活躍狀態。改善型和投資型購房者相繼入市，他們與拆遷、婚房等剛性需求一起，將市場整體支撐在高位運行，無論是成交量，還是交易均價，都呈現了高位的箱式震蕩整理態勢。市場打破了傳統的淡旺季規律，在3月到10月間，基本上各月交易量均處在較活躍狀態，至此05年市場回暖的大趨勢已定。2005年11月，樓市帶著加速度駛入最后的兩個交易月份，然而這兩個月的市場表現堪稱是空前絕后，11月、12月成了年度最火爆的交易月份，而樓市的溫度也升到了歷史同期的夠高點。然而04年末的搶購無疑已經透支了2005年的部分需求。加之政策面的收緊和調控基調已明朗，預計2006年的市場，將經歷一個冷靜降溫的過程，而總體情況將趨于更加的理性和平穩。第三章 建設規模及建設方案本項目規劃擬建設為現代化居住小區，其中包括居民住宅、商業、幼兒園及其他附屬設施。一期擬在項目場址中部和北部建設14棟多層住宅樓，北部臨街住宅樓一層為臨街商業；二期擬在項目場址南部建設21棟多層住宅樓（單體別墅）、一座幼兒園。多層住宅樓之間空地為大型綠地廣場。主要工程內容：主體工程，室外給排水、暖、電、煤氣、消防配套工程，有線電視及通訊配套工程，小區內的道路、綠化、景觀工程等。近年來，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版圖也日新月異的變換著。新建的住宅小區成為城市開發建設中的一個主要組成部分，隨著城市大規模建設開發，我們的生存環境、生活概念都在發生著變化。但是在很多地方，似乎因為建設太快的緣故，新建的小區往往與原有都市環境不太協調，現行的房地產開發模式缺乏從城市設計的角度去制定城市開放的程度，也決定了小區與小區之間各自為政的狀態，加上城市統一的基礎設施建設也趕不上城區發展的步伐，而導致城市的局部與整體之間的失衡。眾所周知，原來的都市區域一般都是經過了較長時間的積淀的產物，而很多新區不是處在城市的邊緣地帶，就是在舊城市里完全推掉重建的地段上，若不經過精心的設計，只是讓整齊劃一的新建筑群取代原來無序但有活力的城市街區，那么新區當然就沒有了從原地段里“生長”出來的感覺。而且整齊劃一、千篇一律的城市肌里帶給人的視覺感受是可怕的，也給城市應該具有的開放性、復雜性、連續性、靈活性帶來沖擊與破壞。因此我們在本次規劃設計中從社區的空間肌理出發，以豐富細膩的肌理給城市帶來變化，豐富城市的個性。根據項目的區位及環境條件，以及我們對城市與社區關系的理解，提出了本次總體規劃指導思想：遵循城市有機更新的原則，塑造富有人性的肌理空間。在城市有機更新中，結合城市的有機結構，合理規劃城市設施，文化娛樂設施，居住用房、商業用房及各設配套設施，做到居住區結構與城市結構的有機結合。強調以人為本的設計原則，從布局形式、空間尺度、環境氛圍與單體設計各方面營造親和感人情味。強調建筑與環境的交融一體，體現建筑的環境美與環境的建筑美。在環境與景觀方面，總體規劃強調連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間。打破通常以建筑為界面圍合庭院的刻板模式，強調流動交融的景觀體系和親和溫馨的家園氣氛，強調園林與建筑的和諧，強調步移景異的人景互動總體規劃，同時也注重內庭景觀空間的營造。在設計上，一方面我們強調小區建筑對外部景觀的利用，另一方面我們也注重小區建筑本身應成為外部大環境中的一處亮點。規劃中通過平面的多座向布局、單體立面豐富的變化以及高低起伏的群體輪廓，形成富有韻律的天際線。單體的形象和細部構件都經過悉心推敲和把關，注重豐富和精美感，從而使建筑成為區內外景觀的主角之一。小區主要以多層為主。住宅房型設計做到戶戶朝南，并以起居室為中心，動靜分離，居寢分離，提高住戶面積的使用率和舒適程度。立面設計以整體和諧、簡潔明快、精致高雅為原則，突出建筑成組的韻律感。立面材料以涂料和面磚結合，體現新世紀現代建筑的特點。運用新技術、新材料，體現流暢、簡潔的設計風格?？稻幼≌瑓^的設計，針對我們定位的消費人群，建筑面積以90至130平方米為主流戶型。有調查資料表明，購房者選擇二房二廳或二房一廳的比例共占50%，比一、兩年前的比例有所下降，說明他們在改善生活環境時更傾向于購買面積不大但多間隔的住房。選擇三房二廳的比例為36%，較以前增加了，也同樣說明這個問題。住區空間布局合理。根據各種使用的性質與不同功能要求，創造良好的空間環境，功能劃分有層次，居民在各個空間各得其用，互相交往但不受干擾，使他們過著安靜、和諧的生活。小區公共場所是全體業主的共享空間，有公共交通干道和集中綠地或游園場地等，人人可以使用；組團內空間是住宅組團內居民共用的，是組團鄰里交往、游憩的主要場地，汽車與人流不能隨意穿行。住宅樓的布局，經過精心處理，形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底層庭院、樓層的陽臺或住宅露臺等，可以由居民種植花卉，增加綠化景觀，豐富建筑物立面景觀。室內空間具有超前意識。客廳和餐廳的使用面積不低于25平方米，主臥室使用面積不低于15平方米，其余臥室使用面積不低于10平方米，廚房能有6平方米，衛生間6平方米。高品位的康居住宅小區設有小門廳讓人進門有個緩沖。三房以上的套間設有主臥室衛生間。有條件的套間增設儲物室。合理安排各功能行為空間，實現公私分離、食寢分離、居寢分離、潔污分離。合理設置成套廚房設備，改善排除油煙與通風效果，按廚房的工藝流程及人體工藝學配置設備。另外還注意到：客廳開門不宜多，過道面積不太??；陽臺深度大一些、實用一些；一梯二、三戶；明廚明廁，通風采光好；套型設計合理，重視自然通風，使用變頻恒壓供水設備；管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表戶外計量。建筑形式及色彩：住宅建筑采用現代建筑風格，以豐富的屋頂、山墻、陽臺的造型，創造具有濃厚生活氣息、高雅文化環境的空間。建筑外墻運用淡雅、明亮、親切的色彩，為居民勾畫出理想中的家，外飾面主要以紅色面磚及白色噴涂為主，取得色彩及質感的強烈對比。使建筑形象更富有視覺沖擊力，也增加了建筑的標志性。在立面上造型上強調垂直線條，建筑外立面大虛大實，光影對比強烈，具有厚重的雕塑感。同時有采用了輕巧精致的構件與大片的玻璃面，使建筑沉穩又不失輕靈，雄健又不失精巧。隨著經濟的迅速發展，人們的收入水平增加。而中國又是一個人口大國，住房問題就顯得尤為重要。鑒于本市人均經濟增長速度和平均收入水平，選擇將本項目工程定位于中、高檔消費人群，是一個面對有一定收入和社會地位的人群的及餐飲、休閑、娛樂、購物于一體的住宅項目。因此，項目先設計了兩種方案，由工作人員帶著這些建議方案多方走訪調查以及專業人員的估算，最終會確定一份最優方案進行建設。經有關人員的前期調查，我們發現如今市場上最好賣的房型，單套面積在80~120m2,而房型多集中于三室二廳二衛、二室二廳兩衛兩種。由于一期工程和二期工程的總用地面積已經確定 ，考慮到顧客群，重點設計了兩種有關于戶型和單套面積的方案。具體方案如下：方案一： 戶型三室二廳二衛ABC合計套數484824120單套面積105120130合計504057600312013920戶型兩室二廳二衛ABC合計套數484824120單套面積10596120合計50404608288012528戶型四室二廳二衛ABC合計套數12241248單套面積120140150合計1440336018006600戶型一室一廳一衛AB合計套數242448單套面積6071合計144017073147方案一中戶型主要為三室二廳二衛和兩室二廳二衛，輔之以四室二廳二衛和一室一廳一衛。方案二： 戶型三室二廳二衛ABC合計套數48242496單套面積105120130合計50402880312011040戶型兩室二廳二衛ABC合計套數484848144單套面積10596120合計50404608576015408戶型四室二廳二衛ABC合計套數12241248單套面積120140150合計1440336018006600戶型兩室一廳一衛AB合計套數242448單套面積6577合計158018573417方案二中戶型以三室二廳二衛和兩室二廳二衛為主，特別是兩室二廳二衛為主，加之以四室二廳二衛及一室一廳一衛。前期調查人員做了多方面的調研，并向社會發放了200份問卷，結果顯示：大多數人更偏愛方案二。（一）、調查人員總結出方案二有如下好處：房型合理，消費者更熱衷于此方案的房型。有比較好的市場前景。此方案更貼近項目的中高檔小區的定位。此方案的設計更接近于本市的人均收入和消費水平。此方案能有較好的投資回報，收益更高。 （二）、調查人員總結出的方案一的不足，主要有：一室一廳一衛此房型市場并不多見，而它也并不受人們所喜愛。房型套數分布不理想，由于本市大多數人更喜歡兩室二廳二衛，因此，此房型應相對多建。房型設置偏離了項目的總體定位，市場前景不理想。（三）、調研結論：經過多方的調研與考證，分析出第二種方案，也就是以三室二廳二衛和兩室二廳二衛為主，特別是兩室二廳二衛為主，加之以四室二廳二衛及一室一廳一衛的方案更適用于本項目的建設。隨著城市化進程的不斷深入，該地塊的城市地位、商業價值將不斷得到提高，且周圍城市設施也將日趨完善。本項目規劃擬建設為現代化居住小區，其中包括居民住宅、商業、幼兒園及其他附屬設施。一期擬在項目場址中部和北部建設14棟多層住宅樓，北部臨街住宅樓一層為臨街商業；二期擬在項目場址南部建設21棟多層住宅樓（單體別墅）、一座幼兒園。多層住宅樓之間空地為大型綠地廣場。 建設面積一期工程：總用地面積28828 m2住宅套數336戶總建筑面積455486 m2容積率住宅建筑面積36195 m2商業建筑面積1858 m2地下建筑面積7433 m2綠化率%二期工程：總用地面積11391 m2住宅套數21總建筑面積5240 m2幼兒園建筑面積510 m2住宅建筑面積4730 m2容積率綠化率% 主要建設經濟指標主要經濟指標如下：總投資 萬元 其中：建安費 萬元其他工程費用 萬元預備費 萬元建設期貸款利息 萬元建設周期：2年，企業擬自籌2000萬元，籌資2000萬元，其余利用預售房款。銷售收入：市場調查表明，周圍環境和地段同標準銷售情況。結合本項目的實際情況，價格定為：商品名稱單價（元/每平米；）住宅樓3000臨街商業5000地下室1600多層住宅樓（二期）5000根據小區單體建筑的多樣性，要重視每個單體建筑的方面造型，要充分吸收現代設計理念，做好細部造型，在風格上追求統一的建筑風格，在建筑造型上要追求多樣化性，讓住戶居民感受現代建筑文化陶冶居民文化情趣，另外，為美化城市街景，要突出商業的沿街立面造型，為了更加吸引家長們和孩子們的注意，我們更加要注重幼兒園的外觀造型.重視居住小區中心空地美化設計，并搞好住宅樓各單體建筑歸屬領域的美化設計，提高居住區的文化內涵。為了美化小區、吸收噪音以及凈化空氣，我們將建一個大型綠地廣場，以方便業主休閑健身。根據目前住宅的發展趨勢，并適應不同階層的需求，一期住宅設計定位為中高檔型住宅，戶型的配置以三室二廳二衛、二室二廳兩衛為主，并配置部分四室二廳二衛和兩室一廳一衛等戶型。建筑設計除注重建筑物的外部立面設計外，還要強調住宅內部平面分割和功能組合設計，要針對不同群體，根據經濟收入、職業生活模式，家庭結構，文化層次等差異進行不同戶型，不同功能的組合設計，功能組合要實用，還應考慮室內空間的可改性，以滿足不同的需求，提高賣點。本項目為滿足不同層次消費人群的需要，一期建筑336戶住宅，其面積從65到150平方米不等；考慮到大多數消費者的購買能力及需要，將建設的重點放到96130平方米的住宅。其中，將建設不同的戶型，每類戶型均分為不同的單套面積，以供各類消費者選擇。一期工程具體的戶型及建筑面積如下表所示：戶型三室二廳二衛ABC合計套數48242496單套面積105120130合計50402880312011040戶型兩