購物廣場中心可行性研究報告-文庫吧

【正文】 進入2002年以后，隨著新瑪特、興隆大家庭、X春天等流行百貨、時尚服飾的崛起，蘇寧、國美、沃爾瑪等主力商家的進入，加上0101流行館的推波助瀾，中街商圈力擎流行百貨的大旗，人氣飆升，上升勢頭迅猛。而太原街商圈由于萬達商業廣場開發失敗，五洲商業廣場經營慘淡，以及大規模長時間改造建設帶來的硬傷，使太原街商業失去昔日的輝煌，步入下坡道，王牌企業中興百貨也受一定的影響。太原街的改造失敗，使中街重執零售商業之牛耳。隨著建設中的X商業廣場、恒隆中街廣場、鵬利購物廣場、SOGO崇光百貨、大眾里休閑廣場等新商業設施的投入運營，中街將成為X絕對的第一商圈。地鐵中街步行街日均客流量50萬人46033M2圖 本案基地周邊環境示意圖本項目地處中街旺地，占地近5萬平方米，四面臨街，交通便利，堪稱X商業“地王”，具備成功的先天地理優勢。圖 2010年以后本案將成為新中街中心地段由于中糧集團投資的鵬利廣場建設將成為中街東延的主要項目，整個新區域面積將達到550000平方米，本案將在未來成為新中街的中心。 基地自然條件X市在東經120176。2539。09至123176。4839。24，北緯41176。1139。51至43176。0239。13之間，東西跨度115公里，南北跨度205公里，現轄大東、沈河、和平、鐵西、皇姑、東陵、于洪、新城子、蘇家屯9個區和新民、遼中、康平和法庫4個縣（市），總面積12980平方公里。X東與撫順相鄰，南與本溪、遼陽相連，西與阜新、錦州相依，北與內蒙古自治區接壤，處于遼寧中部城市群的中心地帶。X市地貌橫跨長白山余脈和醫巫閭山余脈與遼河、渾河沖擊平原的過渡地帶，自然形成北部、東部低山丘陵和中西部平原兩大地貌景觀。地貌由東北向西南自然傾斜，平原部分是全市面積的主體。X地區礦產資源比較豐富，有石油、天然氣、煤炭、鐵礦、鋁土礦、耐火粘土、石灰石等32種礦產品。植被為寒溫性針葉林、暖溫性針葉林、暖溫性針闊性混交林、溫性落葉闊葉林、暖溫性落葉闊葉林、河岸及沙地落葉闊葉林、落葉闊葉矮林、溫性落葉灌叢、沿河沙地落葉灌叢、暖溫性落葉闊葉灌叢、平原沼澤化草甸、鹽生草甸、沼澤和水生植被共14種。野生植物資源豐富，以蕨類為多。樹木以楊、柳、榆、槐、松為主，還有豐富的中藥資源。2004年X先后獲得“國家環境保護模范城市”、“國家森林城市”的稱號。 氣候特征X市地處歐亞大陸東岸，中緯度地帶，氣候類型屬于溫帶半濕潤大陸性季風氣候。主要特點是：冬冷夏暖，寒冷期長；春秋短促多風；南濕北干，雨量集中在6～9月份，且分布由東南向西北遞減；日照充足，四季分明。高溫時段一般持續較短，而且晝夜溫差較大，所以感覺并不炎熱。X每年4～5月為春季，6～8月為夏季，9～10月為秋季，11月中旬至翌年3月為冬季。春秋兩季受季風影響，需穿夾衣、薄毛衫等；夏季多雨，應帶雨具；冬季氣溫較低，需穿棉衣、毛皮或羽絨服裝御寒，不適合戶外活動。 每年5～10月是X最佳旅游季節；1～2月是觀賞冰雪景觀和民間節日最佳時間。 氣候要素①溫度：X全年氣溫在29℃－36℃之間，℃。一月份最冷，七月份最熱。X的四季是以氣候平均氣溫高于20℃為夏季，低于3℃為冬季(全國標準：高于22℃為夏季、低于10℃為冬季)。介于二者之間的溫度分別為春、秋季。②降水：全年降水量為500毫米，X市年降水量最多為1064．9毫米(1923年)，最少降水量為341．1毫米(1913年)，降水量。③濕度、蒸發量和無霜期：年平均相對濕度為65％，比較干燥，全市蒸發量平均在1400—1700毫米之間，無霜期183天。 自然災害①水災：X地區屬遼河流域水系。夏季多雨易造成水災。1951960、1961981981981995年和2005年都有較大規模的洪水，造成了一定的損失。近年來，政府整治水利取得了一定的成效，今年的洪水為歷年來最大，但造成的損失并不是很嚴重。②地震：X市屬國家重點地震監視防御區設防等級8級，自建國以來沒有發生重大地震情況。 基地土質情況基地地貌類型屬第四紀渾河沖洪積形成的沖積平原，為后期雜填土覆蓋，地勢略有起伏，東高西低。基地土質和水位情況良好，可以滿足建筑對此方面的需求。地基土質構成及分布見下表：土質層土質名稱分布厚度（米）主要成分分布范圍第一層雜填土碎磚塊、灰渣、生活垃圾及殘土全區第二層粉質粘土土質不均西部第三層中砂石英長石質中顆粒中部第四層圓礫變質巖礫和花崗巖礫北部、西部第五層礫砂大于15米石英長石質粗砂為主全區表 基地土質情況 X城市商業發展狀況2004年，X全市城鎮單位在崗職工平均工資17332元，%。城鄉居民人均儲蓄存款余額22357元，%。 元，%；，%。，%，是1999年以來增幅最高的一年；，%。2005年全市地區生產總值完成2240億元，同比增長16％；，％；，％；，％，連續五年保持30％以上的速度遞增；，％；城市居民人均可支配收入達到10098元，％；農民人均純收入達到5050元，％。XGDP總量從2000年到2005年翻了一番。“十、五”%，%的水平。，人均34460元，接近5000美元大關，說明X已經進入第三產業蓬勃發展時期。% ，14年來的最高增速，%，%，人均14557元，大于可支配收入，說明X市對周邊城市的輻射作用極強，%。其中：、。圖 X作為東北核心商業城市的地位不可動搖改革開放以后，X的商業得到突飛猛進的發展，形成了零售形態豐富的多元化商圈，主要商圈有中街、太原街市級商圈，韓國特色餐飲娛樂商圈西塔，服裝批發商圈—五愛街，鞋類批發商圈—南塔，電腦及其配件商圈—三好街，區域級商圈北行和鐵百等均衡發展格局。其中，百貨零售商圈—中街和太原街不僅覆蓋全X市，而且還輻射到X周邊“一小時經濟圈”城市—撫順、本溪、鞍山、遼陽、阜新、鐵嶺等城市。圖 X城市主要商圈位置分布示意中街商圈中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城，南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、X路、正陽街、朝陽街組成。這些街區從功能角度沒有比較明確的功能區分，這與中街商圈是X市歷史最悠久的一個商業區有直接的關系。從目前中街商圈的規劃發展情況以及以打造“東北第一街”的發展態勢來看，中街商圈以“4A級商貿文化旅游區”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設正陽街和朝陽街地下通道；結合故宮周邊環境綜合整治，完成標志性建筑裝修改造；中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街的建設工程、建設休閑廣場，完成北中街商住開發項目等項目的實施充分展現了中街商圈建成東北中心影響東北亞經濟圈的國際商貿旅游交易平臺的決心。和平區沈河區大東區皇姑區鐵西新區東陵區于洪區蘇家屯沈北新區★★★☆☆★★★★★★★★★★★★★☆☆★☆☆☆☆★★★☆☆★☆☆☆☆★★☆☆☆★★☆☆☆表 中街商圈輻射范圍示意太原街商圈太原街商圈位于和平區是X市兩個最繁華的商業區之一，是X市未來大力規劃發展的市級商業區。商圈集中了千余間商鋪的規模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業街、中山路日俄景觀街、美術牌匾街、體育用品街、南一風味美食街、開明商業街等街區組成來打造“具有都市時尚的現代化國際商業區”。從目前太原街商圈經營品種結構中服裝類、飲食和快餐占絕大多數的業種構成來分析認為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費部分，這種經營分布是太原街商圈多年市場發展的結果，是市場自然選擇和X獨特的消費特點的產物，具有其合理性。和平區沈河區大東區皇姑區鐵西新區東陵區于洪區蘇家屯沈北新區★★★★★★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆★★★★★★☆☆☆☆★★★★☆★★☆☆☆★★☆☆☆太原街商圈輻射范圍示意比較中街和太原街兩大商圈可看出：中街是以專賣店以為主步行街商圈，而太原街是以百貨店為主的商圈。X市政府在“十一、五”規劃的主要目標之一是：城市功能全面提升。城鎮化率達到70％以上，建設城區面積擴大到450平方公里。與現代化大都市相適應的基礎設施框架體系基本形成，中心城市的輻射力和綜合服務功能顯著增強，遼寧中部城市群（X經濟區）一體化建設取得實質性進展，初步建立全國一流的對外開放、總部經濟、技術創新和現代人才高地。”即將X建成東北地區有影響力的中心城市，同時“人民生活水平邁上新臺階。城市居民人均可支配收入達到18000元，農民人均純收入達到9000元，城鄉居民家庭恩格爾系數下降到35％以下。”其中，在商貿業方面“加大傳統商業街區的改造力度，促進傳統服務業優化升級” 。950米的中街商業步行街 “將古典傳統的零售商業與現代新型零售業態進行有機結合，體現出完整的歷史脈絡和現代商業氣息，使之進一步發展成為商旅互動、零售主導型的步行商業街，充分展示‘東北第一街’形象。”（摘自《X市商業網點“十一五”規劃（20062010）》） 無論是歷史的傳承還是未來政府規劃，中街作為中國著名的商業街，其集客能力以及未來發展前景，X市內沒有任何一條步行商業街可以與之相匹敵。 交通運輸系統本項目位于未來中街的中心地段，27條公交車可及，基本上可輻射X市的各個區域，滿足了作為商圈需要具備的基本條件。同時X地鐵一號線（2010 年全線貫通）最大站中街站就在本項目規劃紅線內，集客條件得天獨厚，是典型的“地鐵上蓋物業”。本項目基地毗鄰兩條城市交通主干道，距主要交通樞紐的車程很近，交通便捷。火車：距X北站車程15分鐘；距X站車程20分鐘；長途客車：距X虎躍快速客車站車程12分鐘；距X長客總站車程25分鐘；距X城際快車總站（火車X站）車程20分鐘；機場：距X桃仙國際機場車程45分鐘；貨運站：距小東汽車貨運站車程1分鐘；距五愛汽車貨運站車程10分鐘；距東北最大的火車貨運站—X東站，車程18分鐘；距X貨運站車程20分鐘。城市快速干道：距X東西快速干道入口，車程3分鐘；距一環線入口，車程8分鐘；距二環線入口，車程15分鐘；高速公路入口：距沈丹高速公路入口，車程18分鐘；距沈京高速公路入口，車程30分鐘； 距沈大高速公路入口，車程30分鐘； 距沈哈高速公路入口，車程20分鐘； 距沈撫高速公路入口，車程15分鐘；周邊100萬人口以上城市車程：撫順 45分鐘鐵嶺 50分鐘遼陽 60分鐘本溪 65分鐘鞍山 70分鐘阜新 80分鐘丹東 90分鐘海城 80分鐘盤錦 90分鐘營口 120分鐘大連 180分鐘上述11個城市，除大連、營口外，其余9個城市距本案車程均在90分鐘以內，輻射城市居民總數逾3200萬人。備注：車程系指在不發生嚴重交通阻塞情況下，市內車速在40公里/小時，快速公路車速在60公里/小時，高速公路車速在110公里/小時為基本度量值。 競爭區域發展狀況 X大型零售商廈綜合分析X是東北地區最大的商品集散地。X市區商業格局的形成完全是基于市場調整自發而成，商業中心的規模均是有小到大發展而成。全市已初步形成了以國家級市場為龍頭，區域性市場為骨干，初級市場為基礎的商品市場體系。各類消費品批發市場達500余處，年成交額超億元的市場有10個。在市區有綜合性（不含餐飲）零售商業網點69120個，平均每萬人擁有144個零售商業網點。其中單體營業面積在3000平方米以上的大型零售商廈有57個，其中：5000至1萬平方米的有7個；1萬平方米以上的有15個。截至2005年12月，在X市商業局通過正式備案登記的建筑面積大于5000平方米大型流通商廈共61幢，建筑面積總計約154萬平方米。其中，X市場單體建筑面積大于5000平方米小于等于10000平方米的AA流通商廈28幢，面積合計約為26萬平方米；流通商廈單體建筑總面積在10000平方米以上的AA流通商廈共33幢，面積合計約為128萬平方米。另外，在建或者正在進行備案審批的大型流通商廈總建筑面積約450萬平方米，合計總建筑面積約為604萬平方米，在全國18個副省級以上城市中處于中上位置。圖 面積3000平米以上零售商廈各區分布依據2007年2010年X市人均可支配收入預測分析，屆時X市城市居民總數將達到1000萬人，總面積應該控制在800萬平方米，即再增加200萬平方米，相當于20幢建筑面積達10萬平方米的流通商廈。屆時，X大型流通商廈內的業態分布比例大致為，購物中心占25％，大型綜合超市占25％，大型百貨店占20％，家居中心占15％，攤位式經營流通商廈（含批發市場）占15％。目前，純商業實際經營面積（實際經營面積系指不含公攤和購物通道的純商業經營面積）。大于10000平方米的零售商廈如表所示。序號名 稱地址實際經營面積（平方米）與本案車程（分鐘）簡要描述1商業城中街路212號684000銷售業績僅次于中興20101生活館中街路205號190000定位較好。3新瑪特小東路1號450000時尚百貨，綜合能力較強4春天百貨中街路168號150005攤位式經營，首層租金最高。5興隆大家庭中街路115號886885沈城最大購物中心6鵬利廣場A座小東路8號480001停業正在整合7中興商業大廈太原北街86號5170020最具實力百貨零售商8新世界百貨一部南京南街2號1888320X奢侈品泰斗9新世界百貨二部中華路1040020少淑服飾10新世界百貨三部中華路4800020中檔服飾11聯營公司中華路63號2700020傳統百貨1