項目地塊可行性研究報告-文庫吧

【正文】 健全，城市新區的居民生活還要靠老城區補給。新區的小區建設大多是100平米以上的大戶型房屋，在目前較高的房價下，房屋總價較高，購買房屋的市民70%靠銀行貸款，買房后，他們不得不緊衣縮食，還款供房貸，大大的影響到他們的生活質量，一旦經濟出現波動，或者銀行調高利率水平，將進一步加大他們的資金壓力，加之父母養老、子女撫養、教育醫療等現實問題，是這些新區居民不敢再奢侈消費，只能把錢繼續存在銀行里，從而造成消費緊縮，使自己的生活水平不同程度的下降，這是他們不愿看到的事實。一旦投資買房，就是為了賺錢房屋上漲后房價的差價，而現在房價水平已經處在一個很高的水平，達到了幾乎近瘋狂的地步，再此背景下，銀行已經調高了貸款利率，當也不排除國家有關部委和央行聯手調控房價，進一步出臺房價調控措施政策的出臺，遏制房價，那時我市房價將出現一個新的拐點。如果在進入投資的話，利潤將大幅縮減，隨著房價見頂回調的可能性越來越大，投資房市的風險也隨之加大，一旦房價回調，房屋加之縮水的速度一點都不比股市慢，目前房市已有一部分資金調離，重新投入股市、債市等金融市場。五、X市2006年上半年房地產市場發展平穩X市居蘇豫皖三省之要沖，臥淮海經濟區之腹地，轄一縣三區，擁有二個省級開發區，總面積2725平方公里，人口202萬。2006年X市按照東延、西進、南擴的思路在城市路網，功能設施和景觀建設都大做手筆，力爭將X市打造成全國最佳宜居城市。 X市房地產開發是在2001—2002年興起，在2003—2004年可以說完全是個井噴的過程，由20萬平米猛增到160萬平米，投資額也由2億到6億的巨大轉換。在市政府招商引資下，那些有著資金、人才的實力的房產開發商紛紛來到了相城立項，據統計在相城的浙商房地產開發公司投資額已占到30%。 ，%，房屋施工面積191萬平米，%%，銷售額為12799萬元。 2006年上半年作為房地產界風云變幻較頻繁的一個時期，X房地產市場依然在平穩中度過，這無不和政府及X市眾多房地產商有著密切的關系。 房地產市場發展平穩，住房貸款增速減緩與房地產投資回落形勢一致，全市投機投資性住房需求得到一定遏制，但短時間內房價大幅度下降的可能性不大。相關人士在談到X市房地產價格走勢時表示，之前國家出臺的房地產調控政策，從長遠看，必將對穩定住房價格，調控住房結構起到積極作用，但從短期來看，受有關政策的影響，二手房交易量明顯下降，新上市的商品房由于成本信息不對稱，房地產開發商觀望、惜售，因此房價大幅度下降的可能性不大。 上半年X市購房者的消費也更加理性，％。雖說2006年X市上半年房價比2005年上半年同期相比每平方只上揚了300元左右，但X市老城區因發展時間長，相應的配套設施均已成熟，加上現在的購房者對下一代的教育環境都比較重視，使的那些在學校附近的樓盤的價格都比較偏高，記者一朋友住在X市的教育巷，那里周邊有著X市的一幼、一小、一高，像這樣樓盤價格就要比別的樓盤價格要高出許多。 根據市場調研分析來看：年齡在20—35歲的準購房戶在買房子時首選購房面積在80平方米到120平方米之間，但卻將目標鎖定在新城區，一是：價格相對便宜，二是：居家環境好，三是：未來的升值潛力大。第三章 X房地產市場分析一、X市房地產市場走勢分析進入二十一世紀開始，X房地產業迅速崛起。從最初的幾家“統建辦”系統公司發展到目前的眾多的房地產開發公司，每年快速增長。呈現出從舊城改造為主向新區開發轉變，從零星分散建設到成片開發建設，從各自建設到統一開發規劃。X市房地產開發趨勢2006年市區推出的實際房地產開發與銷售總量約為60萬平方米左右。2007所推出的開發用地將維持去年的水平，土地的出讓形式仍將以拍賣、招標為主。隨著中央有關文件的頒布和執行，2007年X市的土地市場在保證穩定的供應量同時，將更趨規范化。同時隨著經濟的快速發展，作為安徽北部的一個重鎮，其資源城市的人均可支配收入將會有極大的提高，而房地產作為一種不動產的投資正逐步被X當地老百姓接受，因此從購買力的角度來理解X的房地產發展應該是較為樂觀的。根據統計分析，我們發現X市土地成交價格在近幾年內相差極大，究其原因主要是因為X市自從進行土地拍賣政策以來，地價得到大量的提升。因此，作為必須以拍賣、招標形式出讓的商業、辦公用地的地價將出現快速上升，從而增加房地產開發成本，促使房價的上升。房地產投資情況分析房地產開發投資額度歷史數據比較數據來源：X市統計局發布的統計信息房地產市場供求情況X市往年房地產施工竣工量歷史數據比較數據來源：X市統計局發布的統計信息X房地產市場分析小結自土地實行招標、拍賣的幾來，X的土地供應量成倍增長，土地供應量充足。不管是房地產投資額還是商品房銷售總額近年來都保持良好的經濟增長態勢，房地產各物業的供給略小于需求，供求關系在正常的波動范圍內。從X市統計局房地產價格指數來看，X房地產市場依然保持著強勁的增長態勢，這種趨勢將會在2007年繼續持續下去。同時隨著外地投資大鱷不斷侵入X市場，X房地產競爭有望進一步加劇。小結：① 由于是國家型“能源重鎮”，隨著煤炭、電力價格的持續上漲，以此為支柱產業的X市經濟呈跳躍性大幅發展。X礦產集團即接近20萬戶，這類人群往年長期居住在狹小局促的40－50平方米的第一代、第二代住宅樓內，經濟的發展，個人生活水平的不斷提高，促使這類人群正在持續成為當地房地產改善型需求的巨大客戶群體。特別值得關注的是X礦產集團的中高層管理人員，規模龐大，消費能力驚人。② 房地產作為消費和投資熱點已經形成，而不是處于形成的過程。近幾年，房地產開發投資、增量房銷售、二手房交易都快速增長，房價上漲速度也較大，房地產業已經成為新的經濟增長點。房地產消費熱點和投資熱點一旦形成就會持續一段較長時期。③ 城市帶來的經濟高速增長的格局近期不會改變，經濟高速增長帶來人均可支配收入的相應增長，這也意味著老百姓人均可支配收入也會呈總體增長的趨勢，消費和投資能力自然也會提高。④ 人口城市化在快速推進。越來越多的農村人口進入市區，目前X每年人口城市化的速度在2%以上，外來人口的不斷涌入，必然增加買房人的數量。⑤ 城市向東、向南發展方向明確。X市區北部是相山，西部為縣域或外省市，市中心區域只有東部與南部有良好的土地資源可予以利用，政府前幾年搬遷到城南板塊，就指明了X現有的發展趨勢——城市向東、向南開發拓展。⑥ 舊城改造帶來“再城市化”。X大規模的老城改造使得許多居民要重新購房，老城改造使得拆遷量增大，住房的需求量也越來越大。⑦ 地價漲幅較大，地價上漲難以控制。按照房地產市場運作的經驗，地價每上漲1個百分點。近幾年全國地價平均上漲加大，地價上漲則拉升房價。從發展趨勢來看，X的地價長期上漲并不奇怪。⑧ 房地產市場賣者有定價優勢，從某種意義上講具有壟斷性。從經濟學上來說，房地產市場是個“寡占市場”，在寡占市場上，開發商必然會有賣家優勢，目前X房地產市場，畢竟同一個項目只有兩三個競爭項目，價格自然較高。⑨ 房地產投資的財富效應。房價上漲，買了房的人得到實惠，發展商有更好的投資回報，政府也得到更多的土地收入和稅收，這是一種財富效應。這種財富效應，使老百姓進入房地產市場十分踴躍。房價上漲不乏老百姓盲目追捧的因素，據調查，X市區有些地方的二手房價高得毫無道理等，這客觀上對房價上漲起到了推波助瀾的作用。⑩ 房地產的供給品質不斷提高，將導致成本增高。隨著生活水平的提高，人們對住宅、景觀、配套有了更高的要求，開發商必然會在這些方面投入更大的資金，這也是發展商提高房價的一個籌碼。二、房地產發展現狀與典型樓盤分析（一）總體現狀：目前X市內房地產發展較為良好，以鐵路線為界，城北（老城區）房地產基本以城內單體高層住宅和城邊緣多層小區為主，由于受老城區狹小區域、丘陵地形的限制和成熟的配套影響，目前房價較高（多層：28003000元/m2，高層35004500元/m2）。而城南以平原地形為主，故大型中高檔小區較多，同時隨著市政府南遷及各項城市配套的陸續到位，以及大型體育場館、五星級大酒店、高爾夫球場、大型公園等相繼開工建設，城南版塊（尤其是城南東部）的升值空間巨大，目前城南版塊的房價基本呈上漲勢頭，與兩年前相比平均漲幅為1000元/m2左右，當前的房價基本為多層、小高層：22002800元/m2，高層：30004000元/m2左右，而排屋、別墅：50200萬元/套。（二）目標地塊競爭性樓盤——翡翠島：地理位置人民路（四馬路）以北、南湖路以西、張寨路以東開發商中房集團 X中房金爵房地產開發有限公司物業管理中房物業（通過ISO9002國際體系認證）策劃代理北京亞豪房地產服務機構廣告策劃北京萬有引力廣告公司總用地面積約300畝建筑面積約27萬m2容積率樓盤獎項2007年中國最值得期待名盤（第8屆住交會）樓盤廣告3月18日開始X只有兩種住宅——翡翠島，非翡翠島六大物業類型淺水灣組團——獨棟別墅為主的景觀中心區扇形布局下沉式庭院私家木棧道私家專屬車房林水公館組團——林水相依聯排別墅區68米面寬6米挑高客廳南北雙向私家花園內置中庭院凌波水榭組團——環繞溪流的疊拼別墅外置樓梯185197m2面積下層送大面積私家花園上層送大面積觀景露臺陽光漫板組團——掩映層林的花園洋房6層電梯情境式退臺花園洋房一梯兩戶電梯入戶花園大面寬、短進深全明衛90137m2面積封閉陽臺城市花園組團——藏身花園的城市公寓大面寬、短進深封閉陽臺入戶花園棕櫚花園組團——卓爾不群的點式高層X獨創棕櫚花園點式高層組團弧線立面設計180度觀景情趣衛浴景觀布局8000平米景觀大道一軸、兩灣、六大功能組團社區配套1000m2VIP生活會所、沿人民路商業區配套設施集中供暖系統、外墻外保溫、24小時供熱水、區內活水目前狀況尚未開盤銷售價格排屋：39505500元/m2多層電梯洋房：29503500元/m2周邊配套X公園、五星級金陵大酒店、高爾夫球場、十