土地投資開發項目可行性實施計劃書-文庫吧

【正文】 居住、商業放量多。交通優勢：項目附近已建成路、主干路，路已開始動工修建。環境優勢：本項目地塊所處位置在濕地公園與區（縣）古鎮附近，項目具有得天獨厚的自然及人文景觀規模優勢：地塊面積為2206畝，開發規模較大。政策環境優勢：區委區政府非常重視城市建設，政府對本項目十分重視，并給予了多項政策支持，給本項目提供了良好的經營環境，保證了本項目開展的順利性。資金與技術優勢：項目由市城投負責一級開發，該公司資金雄厚，已經負責過多片土地的一級開發，具有很強的技術優勢。 劣勢現片區居民經濟收入較低，對拆遷的接受度比較弱，需要引導。，商業用地面積較小，難以形成較大的商業環境。 機會點城市新規劃為本項目提供了增值空間，區政府對己做了全面的規劃，重點發展該地區，本項目起承舊啟新作用。城市化發展為本項目提供了有利的市場環境，區政府和人民，都迫切希望城市化發展，本項目的開發為城市化發展做出了貢獻，將創造“提高居民的生活水平與生活質量”的社會價值。價格已經比原先上了一個臺階：由于各項新政的出臺，附近各房地產商的介入，此區房產價格己由最高價不到4000元／平方米，升至最高價賣到8000元／平方米左右。意味著，消費者已形成對房產價格的接受觀念。 威脅點拆遷成本高，存在一定風險。由于新區規劃范圍內的城中村改造實施將比較緩慢，從而影響了本案的升值，直接影響銷售。 分析結論項目區位為上等，但拆遷成本和工作量較大，其地塊的優勢劣勢都存在，地塊價值也較優越，就其地塊的價值來看，適合作為高檔小區和配套商業。第四章 項目開發地點與開發條件 項目開發區域概況市是省省會，西南地區中心城市之一，國家歷史文化名城。全市總面積21111平方公里，轄8區2市8縣，總人口600萬，聚居著18個民族。歷史文化： 經濟發展： 對外經濟貿易：旅游資源： 交通建設： 發展目標： 項目位于市的區（縣）。地塊的東西南北四面分別為：路、河、路、路。研究范圍北臨市機場，南臨。土地一級開發項目片區規劃范圍內現狀村莊、鄉鎮企業、倉儲、工業、居住等各種功能用地混雜。 現狀調查與分析項目建設區域城中村情況（1）布局混亂，建設無序。城中村工廠、作坊、倉庫和居住交錯混雜，用地布局混亂，加之亂搭、亂建，破壞了村莊空間結構的自然和諧，城市肌理混亂，空間結構與城市整體結構沖突，現狀建設缺乏秩序。（2）市政設施缺乏，環境質量差。現狀城中村開發強度大，公共活動空間、綠地缺乏，環境質量較差；市政及公共配套設施不足，制約了該區域整體服務功能的提高和生活質量的改善，同時也影響了城市的形象。（3）社會問題、安全隱患多私房出租的巨大收益使得外來人口集聚在城中村，由于缺乏有效的監督管理，城中村往往有突出的社會治安等問題。城中村的建設缺乏規劃控制，建筑擠占道路和公共空間，防災救護能力極度脆弱，房屋建設通常沒有考慮地質條件、防震抗震等要求，安全隱患多。（4）經濟驅動力不足城中村依靠“出租經濟”，社會經濟發展的驅動力弱。土地資源配置難以向高效益轉化，與城市經濟發展脫節。城中村整體表現出的問題影響了市“四創”、“兩爭”的進程，因此，改善該片區的整體城市環境質量顯得日益迫切和必要。市區（縣）土地收儲開發項目將以居住區的模式對各村莊進行徹底的改造，結合用地功能置換，完善配套設施，改善城市環境。土地利用情況項目片區規劃范圍內現狀村莊、倉儲、工業、居住等各種功能用地混雜，公共服務設施不完善，使得片區用地難以實現統一管理和配套建設，不利于服務水平的提高和改善。因此，調整片區用地結構，適當減少功能的混合度，將不適宜片區發展的功能進行外遷，進行公共服務設施的統一配給，以提高用地的整體秩序，對片區規劃項目顯得尤為重要。現狀用地開發的社會價值、經濟價值、土地利用價值得不到體現，在一定程度上造成了土地資源的浪費。在項目前期調查中，應開展存量建設用地普查、檢測和評價，摸清閑置、廢棄和低效用地情況，按照“規劃引導、用途管制、因地制宜”的原則，為政府加大存量用地儲備力度并在年度供地計劃中優先實施供應做好準備，為政府積極盤活存量建設用地提供依據。交通環境（1）在規劃范圍內，道路主要為支次道路，以及村道，道路密度較低，道路系統不完善，現狀道路路況一般。（2）為滿足發展需求，在該片區應形成良好的城市道路微循環系統，片區內支次道路的道路線型需要全面調整。通過分析可以看出，在項目土地整理用地規劃范圍內，存在的交通問題主要是普遍缺乏與城市主次干道聯通的城市道路網，公交可達性不高，道路的占道情況時有發生，居民生活對道路功能有一定干擾，而且路網密度較低。因此，在項目土地范圍內增加道路資源供給是必要的。項目將依托片區的綜合規劃，完善道路系統，并在此基礎上改善該片區的整體交通面貌。總體規劃的需求《市城市總體規劃修編（20062016年）》中的城市用地布局規劃中指出，市城市的空間拓展方向應以東南、東北兩個方向為主，遠景向流域外次級城市拓展空間。東南部是緩丘地帶，現有基礎設施條件好，與市主城的聯系密切，城市發展的阻力最小，適宜人口與產業的聚集，是近期主要發展方向，也是最容易延續和承接主城職能的區域（如物流、行政、教育等），但要處理好與主城的聯系與分割的關系，大規模開發與山水自然環境的和諧問題。為整體改善城市南部環境，提升城市形象，并最終符合于城市“四創”目標，市委、市政府提出了項目土地整理的要求，通過該片區的改造，促進城市整體更新的建設步伐，為建設美麗春城形成積極的經驗積累作用。交通條件項目土地西連官南大道，北連路，南連路，向東則有路，昆玉高速，進出市區交通發達，與外界聯系非常方便。根據規劃中的路網，路將橫穿地塊，這將為項目地區帶來新一輪的發展動力。但是區域內部交通則差強人意，通過現場調查發現道路多為低等級的城市支路，乃至于鄉道村道，而且區域內沒有形成合理的路網結構，缺乏與主次干道之間的聯系。而且路面等級過低，行車環境不舒適，現有的道路大部分需要通過升級改造才能更好的起到交流的作用，提高貨物，人流等的流通效率。土地利用通過現場調查發現，項目地塊主要為村民自建房屋用地，廠礦企業較少，市政基礎設施較差，各項配套不完善，而且片區內建筑比較散亂，很難進行統一管理和配套建設，在自建房屋周圍則有大片的廢棄土地及農田。因此，調整片區用地結構，適當減少功能的混合度，將不適宜片區發展的功能進行外遷，進行公共服務設施的統一配給，以提高用地的整體秩序，對普吉片區規劃項目顯得尤為重要。同時由于該片區低密度建筑密度，只有少量為鋼筋混凝土結構，大部分為磚混、磚木和土木結構，片區內部還有大量的閑置用地，因此普吉片區土地的再次開發難度不會太大。第五章 土地一級開發方案定位思路《市城市總體規劃修編（20062016年）》中的城市用地布局規劃中指出，市城市的空間拓展方向應以東南、東北兩個方向為主，遠景向流域外次級城市拓展空間。東南部是緩丘地帶，現有基礎設施條件好，與市主城的聯系密切，城市發展的阻力最小，適宜人口與產業的聚集，是近期主要發展方向，也是最容易延續和承接主城職能的區域（如物流、行政、教育等），但要處理好與主城的聯系與分割的關系，大規模開發與山水自然環境的和諧問題。南部城區應結合機場的搬遷，改造機場片區，結合國貿中心、公園和星耀體育城統一規劃成為南部城市副中心。路中段應強化區級公共服務設施配套功能；服務周圍居住用地，并合理布局商業批發設施用地。用地西部地區以國家級旅游度假區、生態公園，大觀公園的建設為主，保護好湖光山色和景觀視廊，形成大型生態風景游覽區，民族文化展覽區和旅游度假休閑娛樂區。界樁（）后退100米以內區域及繞城以外、以東、鄉至路劃定為城市禁建區。在北岸建設環湖道路、環湖觀光黃金岸線及截污工程，主要河道入湖段建設人工濕地，形成生態北岸保護區；用地北部、中部清理、拆遷各類市場，逐步改造城中農村成為城市地區。項目定位結合項目地區發展優勢，項目定位必須突出以下特色：協調城市發展，完善城市功能；配合市大型生態風景游覽區的建設，營造良好生態環境；考慮居民回遷，發展與旅游休閑相關產業，促進居民就業，提升地區經濟價值。通過以上分析確定地區發展定位為：依托資源和便捷的交通優勢，依山傍水的自然環境，深厚的歷史文化底蘊，開發高檔住宅小區，合理布局商業及公共服務配套設施，配合市大型生態風景游覽區的建設，將項目地區建成集工作、居住、休閑購物為一體的綠色生態片區。 開發方案市區（縣）土地收儲開發項目的開發方案主要包括以下內容：按照批準的土地整理范圍，完成土地勘測定界、土地權屬調查等工作，根據地面建（構）筑物的調查統計數量；擬定土地征收和拆遷安置補償方案；擬定土地整理實施方案，實施方案主要包括：開發范圍、面積、地上建（構）筑物附著物情況、開發計劃、開發成本測算、工作完成時限、實施方式等；區域內設施的開發建設方案，包括河道治理、城市道路交通工程、城市公共綠地、城市市政公共設施、排水等。開發范圍的整理土地開發范圍的整理ll土地勘測定界土地權屬調查土地征收及拆遷安置補償擬定土地整理實施方案開發范圍、面積、地上建（構）筑物附著物調查土地整理項目的主要內容工作完成時限、實施方式開發計劃、開發成本測算河道治理城市道路建設場地豎向整理基礎設施的建設城市市政公用設施城市公共綠地建設 征地、拆遷方案項目開發用地2206畝，扣除已出讓用地面積，已修道路面積，涉及拆遷的總戶數約950戶。征地、拆遷補償按《區（縣）片區征地、拆遷補償方案》執行（詳附件）。 基礎設施建設場地豎向整理（1）場地豎向整理工程方案一般來說，根據建設具體工程項目的使用功能要求，結合場地的自然地形特點、平面功能布局與施工技術條件，在研究建、構筑物及其他設施之間的高程關系的基礎上，處埋好充分利用地形、減少工程填挖土方量，因地制宜合理地確定建筑、道路的豎向位置。合理地組織場地地面排水、有利于地下管線的敷設，并解決好場地山外按規劃控制要求的高程銜接。這些對場地地面及建、構筑物等的高程（標高）所作的設計與安排，通稱為場地豎向設計。豎向設計是場地設計中一個重要的有機組成部分，它與規劃設計、總平面布置密切聯系而不可分割。當地域范圍大、在地形起伏較大的場地，功能分區、路網及其設施位置的總體布局安排上，除須滿足規劃設計要求的平面布局關系外，還受到豎向高程關系的影響。所以，在考慮規劃場地的地形利用和改造時，必須兼顧總體平面和豎向的使用功能要求，統一考慮和處理規劃設計與實施過程中的各種矛盾與問題，才能保證場地建設與使用的合理性、經濟性。做好場地的豎向設計，對于降低工程成本、加快建設進度具有重要的意義。豎向設計的步驟：一般先作道路，后作場地。根據設計規范道路和排雨水坡度的規定，按照場地坡向道路與節省土石方要求，考慮建筑室外場地處于較高地形為前提。也就是說，從確定主要道路中線交點、折點、起伏變化點的標高開始，計算出道路分段長度與坡度，使道路成為一個高低不同各點相連的立體網。這個立體網控制著整個地形，一切工程標高都與它發生關系，受它的影響和制約。在場地地形處理標高過程中，可以反過來再調整道路的標高