太平春城花園洋房整合營銷推廣建議-文庫吧

【正文】 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 外掛大理石 外墻面轉 高品質路面 準現房銷售 獨享 優勢 現房呈現 ,獨有一線山景 ,園林景觀 產品規劃統一 戶型產品布局合理 山景 ,坡地 , 黃山北大門 太平湖 學校、醫院等 共享 優勢 項目品質 優勢 本土企業 優勢 核 心 優 勢 本土企業優勢 產品品質優勢 現房銷售優勢 自然園林景觀 SWOT分析 優勢 社會資源 地方知名開發企業 位于長三角的“后花園” —— 國際旅游城市黃山市的黃山區太平 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 僅在太平有知名度 開發周期未能控制 周邊缺乏大型商業 配套 . 在當地缺乏知名度，新“限購令” 干擾性劣勢 項目 劣勢 企業 劣勢 核 心 劣 勢 區域發展 尚不成熟 “新政”大環境下 的綜合影響 障礙性劣勢 可克服性劣勢 不可克服性劣勢 生活配套缺乏不 方便 周邊市政、商業生活配套缺乏 周邊市政、生活配套缺乏 一期產品面積過大周邊交通混雜 . 產品層次不齊備 , SWOT分析 劣勢（限購） 花園洋房 .商業公寓 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 獨享機遇 共享機遇 旅游消費資源價值 , 度假客戶需求項目將有大好的發展前景。 經濟發展迅速，對周邊市縣居民的居住吸引力強； 便捷交通 :合同黃高速； 南面緊臨 103省道 。 外部機遇 SWOT分析 機遇 區域未出現高品質“投資熱點社區”。 高端和多元化產品市場空白。 花園洋房、品質領先 高品質一線景觀花園洋房 投資機會 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 直接挑戰 間接挑戰 競爭性挑戰 影響性挑戰 可回避挑戰 不可回避挑戰 黃山風景區其他地產 ,是主要競爭對手，新政策阻礙外來商戶投資 太平本土樓盤大量積壓、樓盤增多，競爭加劇 黃山本市其他高端項目對客戶的分流，新政策打壓住宅 項目放量增多，滯銷累積，潛在威脅較大 居民整體收入偏低，產品總值高，有效投資后勁不足 交通差、區位吸引力低，外部高端客戶不認可區域價值 外部挑戰 SWOT分析 威脅 新政威脅 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 項目威脅與特有 劣勢原因分解 新政策下的住宅地產 前期整盤營銷規劃 +不符規律 項目機遇與特有優勢資源梳理 新政策下的客戶要的是品質和地段 黃山太平旅游度假客戶市場 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 三、產品定位再思考 Four, product positioning and think 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 投資 .度假 .居住的好地方 在售一期 1 1 1 2 2 2 2 2 36， 面積 89139平方米，均價 3450元 /平方米 。 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 12萬平米 .純多層 .歐式 .花園洋房 新政下 —— 真正值得投資的花園洋房 歐式 .私家 .度假會所 私享黃山北大門 —— 歐式洋房 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 總思考： 住宅產品價值投資化 吸納投資型客戶群體 加速資金回籠 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 產品功能 定位規劃 總體建議 外來投資性客戶 中小戶型、整層購買 本地剛需要性客戶 學校、醫院、政府 綜合投資性客戶 花園洋房 . 多層大三房 品質大三房、二房 餐飲 . 社區門店 . 沿街商鋪 購買產品客群劃分、產品力解讀 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 本地投資客 本地改善需求 本地剛需求 外來旅客投資 幾乎無人投資 本土去劃率底 深受政策影響 有潛在市場需求 不足以去化產品，住宅產品滯銷 產品價值和性價比沒有競爭優勢 項目回款緩慢，甚至停止 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 五、目標客戶群 誰來買 誰來投資 ？ 據銷售中心工作人員反饋，購房客群七成是本城客戶，外地客戶占少數，這不符合黃山房產一向受外界客戶購買和投資的“營銷規律”。 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 目標 :投資者 本土、涉外投資客戶（購買） 目標 :購買者 當地購買投資性客戶 本地公務員（政府 .企業） 本地私人（私家朋友） 外地自由行游客 外地團體客戶 家長、教師、醫生、電信 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產 / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項