西昌城南房地產項目論證報告(doc)-地產綜合(已修改)

　

【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 西昌城南項目論證報告 目 錄 第一章 前言 第二章 項目概況說明 第三章 項目 SWOT 分析 第四章 項目定位建議 第五章 項目開發步驟構思 第六章 主題運營商及重要供應商選擇建議 第七章 項目管理構思 第八章 項目靜態投資分析 第九章 項目營銷方案設計 第十章 發展商企業發展戰略設計 第十一章 綜述 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 第一章 前 言 隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，企業的經營行為和經營方式越來越規范和專業，企業的投資行為越來越需要科學的決策。西昌城南房地產開發有限公司作為西昌市一家頗具知名度的綜合性房地產開發公司，在西昌的房地產開發界一直有著良好的形象，在西昌百姓心目中也一直有著很好的 口碑。但隨著公司經營體制的徹底轉變及西昌市房地產開發正在發生的結構性調整和從量變到質變的一種深層次變化，傳統的房地產開發模式和開發思路已經越來越不適應新的市場形勢的需要，城南公司積多年在西昌進行房地產開發的經驗，已經具備了整體提升企業經營理念、企業文化和企業發展長期戰略的基礎和條件，企業今后任何一個房地產項目的開發模式和經營管理方式的確定都要以一種全新的理念來實施。城南房產此次將本項目的全程營銷策劃工作委托深圳和嘉房地產交易評估有限公司來進行，不僅是看中了深圳和嘉公司在房地產項目總體規劃、產品開發、營銷策劃 和經營管理思路等方面所具有的獨特優勢，更重要的是城南公司的管理者已經將項目開發與企業整體發展戰略方針的確立結合起來，眼光已經不局限于眼前的項目，而是更著眼于未來企業的戰略擴展和整體競爭實力的提升。在房地產市場已由賣方市場轉為買方市場的今天，面對大量的競爭對手和日益成熟的消費者，任何項目的投資方案都必須建立在系統、科學的可行性論證的基礎上，以科學方法取代單純的依靠經驗指導，才能尋求到致勝的策略，從而才能減少投資的盲 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 目性。因此，和嘉公司按照一貫秉行的“嚴謹創造歡樂”原則，著力做到“ 3＋ 4”（ 3即：“做個好房子， 賣個好價錢，中間過程省錢” ；4 即：“需要、必要、做得到、買得起” ），為此，我們建議本項目從規劃前期即以“做個好房子”為指導思想，認真規劃設計好項目的每一個細節，特別是要進行好產品的設計和總體規劃方案的設計。 經過對項目所在區域的周邊環境及相關競爭指標、消費者需求等大量基礎性情況的詳細市場調查和分析，我們制定出如下與西昌經濟發展趨勢、房地產開發現狀和市場需求走向相吻合的總體策劃方案。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 第二章 項目概況說明 一、項目背景 西昌位于四川省西南部大涼山腹地，緊鄰云貴高原，氣候溫和，四季如春，素有“月城”之美 稱，以自然風光、民族風情和現代化的航天旅游著稱。西昌市有著豐富的礦產和旅游資源，著名旅游景點有邛海、螺髻山、西昌土林、衛星發射中心等，特別是邛海 螺髻山更被省府列為四川省十大自然風景名勝區之一。 經過多年的建設，特別是成昆鐵路和成都 西昌航線的開通、攀西高速公路的修建，西昌交通主體已經建立并發展起來，內外交通極為便利。隨著政府的 以大開放促大發展的策略和 “ 追趕型、跨越式 ”發展戰略 的持續深入貫徹 ， 城市經濟取得了穩定、持續、快速的發展，西昌正成為川南的新 興 旅游城 市。 西昌城南房地產開發有限公司 項目位于西昌城南 開發新區，瀕鄰邛海風景區、民族體育館和民族風情園，是一塊高含金量的黃金土地 。本項目地塊方正、面積適中，適宜打造成西昌市目前一個大型購物、休閑、娛樂、旅游中心及安居型高尚生活社區。 二、項目基本技術指標 項目總占地面積： 畝， ㎡ ㎡ 項目可建設用地面積： 畝， ㎡ ㎡ 項目建筑總面積： 86800 ㎡ ㎡ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 商場建筑面積： 36000 ㎡ 多層住宅建筑面積： 34600 ㎡ 酒店式公寓建筑面積： 16200㎡ 容積率： 綠化率 ： 42% 覆蓋率： 38% 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 第三章 項目 SWOT 分析 在前期市場調查過程中，和嘉公司已經進行了詳盡的市場調查總結與分析，這里不再贅述。（詳細內容請查閱“市場調查報告”） 一、項目優勢（ S）分析： — — 政府大力支持。西昌政府對城南片區發展十分重視，著力完善城南片區基礎設施及配套建設，以實現西昌城市新區建設的快速發展，提升西昌城市整體形象。 —— 地理位置優越。本項目處西昌城市新區中心地段，緊靠城市新的重要交通干道航天大道，商業發展前景廣闊。 —— 自然環境條件好。毗鄰市民活動中心民族體育館、大型旅游和慶典活動場館民族風情園，并背靠西昌城南的著名旅游名山蘆山，風景秀麗、自然環境優越。 —— 發展前景廣闊。本項目地處西昌城南新區，尚處于大規模開發初期，具有較大升值潛力。 —— 交通方便，周邊生活和商業配套設施發展很快，已逐漸形成西昌新的城市中心。 —— 周邊競爭對手，缺陷較多，檔次較低，競爭力較弱。 —— 項目周邊大型商業業態和安居型高尚生活社區尚是市場空白點，利于項目的入市。 二、項目劣勢（ W）分析 —— 項目地處城南新區，該區域尚處于 起步發展階段，周邊設施 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 配套及環境條件還不完善。 —— 西昌居民收入水平不高，消費能力不足，有購買力客戶絕對數量偏低，制約房地產的銷售。 —— 現有商業物業空置率高，投資者信心不足。 —— 西昌特殊的防震要求，造成項目建設成本必然偏高，對房地產開發來說，銷售利潤會受到很大影響。 —— 本項目有較大的利潤期望值，勢必造成銷售價格偏高，有一定操作難度 三、項目機會點（ O） —— 從地塊位置來看，項目居住環境和商業環境均具有一定競爭優勢； —— 從居住配套情況來看，項目之交通、購物、教育、就醫、休閑均有一定配套條件； —— 從 市場調查情況來看，需求三房二廳比例最大，有很大的市場機會； —— 從市場調查情況來看，住宅目標客戶群體需求面積集中在101120m2之間，臨街獨立鋪面需求面積集中在 20 ㎡ 30 ㎡ 之間 ,項目有針對性地規劃建設，有很大的成功機會； —— 從市場調查情況來看，西昌地區有此占地規模、規劃很現代、戶型設計很講究、采取以康居型手法打造的安居型配置的高尚生活社區和集購物、休閑、娛樂、旅游于一體的大型購物中心還沒有，項目操作、炒作空間很大； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 —— 西昌市有著濃厚的歷史文化底蘊和獨特的人文特點，項目獨特的地理位置便于與項目特點結 合，打造出項目自身的“唯一性”、“排他性”和“品牌性” 四、項目障礙點（ T） —— 西昌市民整體購買力仍然偏低。 —— 有購買力客戶絕對數量偏低。 —— 項目開發啟相對較長，在時間上有一定風險性。 —— 商業物業平均售價偏低，經營環境尚不優越，開發有一定風險。 —— 安居型高尚生活住宅小區需要一定的時間讓當地居民接受，營銷推廣上需要較大的投入。 —— 西昌是個規模偏小的城市，居民傳統上認為城南一帶是郊區，要引導他們到城南一帶購房，尚須在改變當地居民觀念上多下功夫。 分析結論： 綜上所述， 本項目位于西 昌市 城 南新區 ，是一塊高含金量的黃金土地 ，項目地塊有其本身獨特的地位優勢和市場價值，在西昌市經濟快速發展，市民收入水平不斷提高，對居住環境和生活質量的要求越來越高，對投資經商需求更加迫切的大背景下，只要能夠合理定位，科學規劃，精心施工和建設，同時保證合理的建設周期，應當具有良好的開發前提和巨大的操作空間。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 第四章 項目定位 一、項目整體定位 和嘉公司經過詳細市場調研得出的數據，在仔細分析西昌市場環境和項目地塊特點的基礎上，建議將整個項目定位為 安居舒適型 的 現代高尚生活社區、溫馨家園 和 類似美式 SHOPPING MALL 的 集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游 等多種功能于一體的 現代大型綜合性購物中心、西昌新的商業中心 。 項目總體規劃設計定位 項目規劃分成南北兩部分，靠近北側航天大道為大型綜合性購物中心及酒店式公寓樓，其南側部分是高尚生活社區。商業部分要體現出 現代、美觀、多功能、大型 SHOPING MALL 的特色 ，