[調查報告]北京市第二醫院物業管理投標書(已修改)

　

【正文】 第十部分 物業管理綜合服務費測算 要點 ： ★ 以收定支 ★ 陽光財務 ★ 取之用民，用之于民 ★ 享用、受益與承擔 `★ 以豐補欠 ，反晡物業 第一章 前期物業管理服務成本測算 一、物業管理收費標準和依據 （一） 政策法規與市場物價依據 北京市政府有關物業管理的法規和文件； 甲方所提供的項目原始數據；（若實際情況與其有較大差異，雙方應予以協商，再作相應調整） 根據物業項目分析所設定的服務標準、相應的人員配置和物資裝備計劃； 北京市現有物 價、工資水平及相關的市場行情、同類相似物業水平的綜合預計。 稅費按管理中心總收入的 %計算。 （二） 物業管理服務費測算的原則 以收定支原則 為適應用戶的經濟承受能力，培養物業管理消費的心理承受能力，要做到“以收定支”。具體做法是：本著“量入而出”的原則，將收取的物業管理費專款專用，根據實際服務項目需要進行分解，分類建帳，以求收支平衡。 陽光財務原則 嚴格控制物業管理費用支出，每半年一次在管理中心收費處向用戶公布物業管理服務費收支 情況。 取之于民，用之于民原則 管理中心為用戶提供的相應服務 以零利潤為目標。 誰享用、誰受益、誰承擔的原則 對特約服務和便民服務實行合理收費，合理分攤的有償服務模式。 以豐補欠 ，反哺 物業 的原則 在物業經營過程中，若某些管理服務項目獲得收益較豐，可用以補貼另外一些虧損項目的費用。如整體物業管理收支出現贏余，應依比例提出資金反哺物業，投入到 管理 物業新增項目建設及原有設施更新改造。 二、北京市第二醫院 基本 物業 管理費 測算 醫院南區樓基本物業管理費測算表 序號 項 目 月 /元 備 注 1 人員工資及福利 14296 工資加福利費 2 公共設施 、設備日常運行、維修及保養費 246 [(300元 m2 15%)247。 (25年 12個月 ) 40% 4100m2] 3 固定資產折舊 33 4 利 潤 1458 前 3項總額 10% 5 稅 金 882 前 4項總額 % 合 計 16915 醫院南區樓基本物業管理費： 16915247。 4100= 元 /㎡ .月 備注： 物業費是由表中 5項之和除以醫院 南區樓 的總建筑面積 4100㎡ 計算 得出的 。 以上所有費用都按照四舍五入核算。 如鍋爐 燃油費由物業公司支付 ，物業公司將 按照政府有關規定向 甲方 收取 35 元 /㎡ 的供曖費 。 醫院南區樓建筑面積是 4100平方米 ,每月 物業管理服務的總支出是 16915元 ,其中服務人員薪金及福利支出 14296元 ,占 %,公共設施、設備日常運行、維修費用支出 246元 ,占 %，固定資產折舊費用支出 33 元 ,占 %，利潤 1458元 ,占 %,稅金 882元 ,占 %. 附表 人員 工資及 福利費 一覽表 序號 名稱 月 /元 備 注 一 人員工資 8231 工資按一年 13個月計算 1 水電維修工（ 1人） 1733 2 保安（ 3 人） 3249 3 鍋爐工（ 3 人） 3249 二 福利費 1152 工資總額 14% 三 保險費 2626 工資總額 % 四 服裝費 197 1 水電維修工 (1人 ) 12 每年 140元 /人 2 保安 (3 人 ) 150 每年 600元 /人 3 鍋爐工 (3人 ) 35 每年 140元 /人 五 加班費 748 基本工資除以 22天乘以 2天 1 水電維修工 158 2 保安 295 3 鍋爐工 295 六 過節費 1342 五一、十一各 500元 /人，元旦各 300元/人，春 節各 1000元 /人 合 計 14296 舊 樓基本物業管理費測算表 序號 項 目 月 /元 備 注 1 人員工資及福利 8650 工資加福利費 2 公共設施、設備日常運 行、維修及保養費 150 [(300元 m2 15%)247。 (25年 12個月 ) 40% 2500m2] 3 固定資產折舊 33 4 利 潤 883 前 3項總額 10% 5 稅 金 534 前 4項總額 % 合 計 10250 舊樓基本物業管理費： 10250247。 2500= /㎡ .月 備注： 物業費是由表中 5項之和除以舊樓 的總建筑面積 2500㎡ 計算 得出的 。 以上所有費用都按照四舍五入核算。 舊 樓建筑面積是 2500平方米 ,每月 物業管理服務的總支出是 10250元 ,其中服務人員薪金及福利支出 8650元 ,占 %,公共設施、設備日常運行、維修費用支出 150元 ,占 %，固定資產折舊費用支出 33元 ,占 %，利潤 883元 ,占 %,稅金 534元 ,占 %. 附表 人員 工資及 福利費 一覽表 序號 名稱 月 /元 備 注 一 人員工資 4982 工資按一年 13 個月計算 1 水電維修工（ 1人） 1733 2 保安（ 3 人） 3249 二 福利費 697 工資總額 14% 三 保險費 1589 工資總額 % 四 服裝費 162 1 水電維修工 (1人 ) 12 每年 140元 /人 2 保安 (3 人 ) 150 每年 600元 /人 五 加班費 453 基本工資除以 22天乘以 2天 1 水電維修工 (1人 ) 158 2 保安 (3 人 ) 295 六 過節費 767 五一、十一各 500 元 /人，元旦各300元 /人，春節 1000元 /人 合 計 8650 新 樓物業管理費 (1)新樓物業管理費測算表 序號 項 目 月 /元 備 注 1 人員工資及福利 170512 工資加福利費 2 公共設施、設備日常運 行、維修及保養費 6843 [(1600元 /m2 15%)247。 (25年 12個月 ) 40% 21384m2] 3 清潔衛生費 16925 含每年兩次的幕墻清先費用 : (900 /m2 2) 247。 12個月 =225元 /月 4 綠化費 1025 5 辦公費 7499 6 固定資產折舊 1108 7 不可預見費 2039 前 6項總額 1% 8 利 潤 20595 前 7項總額 10% 9 稅 金 12460 前 8項總額 % 合 計 239006 基本物業管理費： 239006247。21384= /㎡ .月 備注： 物業費是由表中 9項之和除以舊樓 的總建筑面積 21384㎡ 計算 得出的 。 以上所有費用都按照四舍五入核算。 北京市第二醫院新樓總建筑是 21384平方米，每月基本物業管理服務費的總支出是 239006元 ，其中人員的薪金及福利支出是 170512元，占 %；公共設施、設備日常運行、維修及保養費用支出是 6843元，占 %；清潔衛生費用支出是 16925元 ,占 %。綠化費用支出是 1025元，占 %。辦公費用支出是 7499元 ,占 %。固定資產折舊費用支出是 1108元 ,占 %；不可預見費用支出是2039 元，占 %。利潤費用支出是 20595元 ,占 %。稅金費用支出是 12460元 ,占 %。 附表 1 北京市第二醫院配備人員及工資標準一覽表 部 門 工作崗位 人 數 月工資（元 /人） 工資標準（月） 人員分配 項目部 經理 1人 5000 5000 物業部 (2 人 ) 主管 1人 3000 3000 會計 1人 1500 1500 工程部 (24 人 ) 主管 1人 3000 3000 副主管 1人 1800 1800 配電室值班 7人 1600 11200 6人 3班倒，每班 2人， 1人替班 水、電、瓦工 4人 1600 6400 白班 2人，夜班 1人 弱電維修 2人 1800 3600 日常維修 空調工 2人 2020 4000 白班 2人，夜 班 1人 鍋爐工 3人 1000 3000 分 3班 電梯工 3人 1100 3300 液氧站 1人 1200 1200 保潔部 (45 人 ) 主管 1人 1500 1500 領班 2人 1100 2200 保潔員 42人 800 33600 保安部 (31 人 ) 主管 1人 2020 2020 領班 2人 1500 3000 保安員 11人 1000 11000 正門 3人，車庫入口 3人，側門 3人，巡邏 2人 消防中控員 3人 1200 3600 車場管理 5人 800 4000 3人 3班倒， 1人白班巡查， 1人替班 自行車管理 2人 800 1600 分 2班 住院部保安 3人 1000 3000 體檢中心 3人 1000 3000 合 計 103人 115500 備注：人員工資是按每年 13個月發放。 附表 2 人員福利費 序號 名 稱 月 /元 備 注 1 福利費 16170 工資總額 14% 2 保險費 36845 工資總額 % 3 服 裝 費 管理人員 167 400元 /人 .年 ,共 5人 . 4 工程人員 280 140元 /人 .年 ,共 24人 . 5 保安員 1550 600元 /人 .年 ,共 31人 小 計 55012 附表 3 綠 化 費 序號 名 稱 月 /元 備 注 1 綠化用水 224 每月澆水 4 次，每次用 10噸， /噸 2 農藥、化肥、除蟲 50 按 1 季度 150 元計算 3 勞保用品費 50 4 雜草清運費 50 5 重大節日租擺 583 五一、十一、春節各 2020 元，元旦 1000元 6 除四害 68 每月消殺面積為 15 m2，乘以 元 /m2，乘以 30天。 小 計 1025 附表 4 辦 公 費 序號 名稱 月 /元 備 注 1 辦公室電話 400 項目經理辦公室，物業部各 1部電話，每部電話 200元 /月 . 2 交通費 900 項目經理 300元，工程，保安主管，會計 200元 /人 .（包括差旅費） 3 通訊費 500 項目經理 200元，工程，保安主管，會計主管 100 元 /人 4 低 值 易耗品 300 5 水電費 4754 103 人，每人每天用水 噸，每噸 元 。住宿 31人，每人每天用電 度 。辦公 人員 15人，每人 每天使用 9小時，功率 500 瓦， /度 。 6 書 報費 45 2份報紙 ， 1 份北京晚報， 1份北京青年報 。 7 培訓費 300 8 招待費 300 小 計 7499 注 :以上所有費用都按照四舍五入核算。 （ 2）設備設施維修養費 設備設施運行、維修保養費一覽表 表 1 序號 設備名稱 金額 （年 /元） 備 注 1 空調系統 38150 2 通風系統 3530 3 電梯 42340 4 鍋爐房 11827 5 污水清理 2800 6 制氧 4240 7 給排水 10072 8 消防噴淋泵 1400 9 機房裝 飾管理 12020 10 化糞池清掏 5000 11 立體停車場 33120 12 消防系統 25661 13 電視電話系統 4000 14 監控系統 12830 15 配電室 10900 16 公共區域維修保養費 14400 合 計 232270 設備設施運行、維護費： 232270247。21384247。12個月 =㎡ .月 新樓綜合物業管理費：（ 1） +（ 2） =+