北京某高爾夫俱樂(lè)部住宅項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告(已修改)

　

【正文】 〔房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估案例〕北京高爾夫俱樂(lè)部住宅項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第一章　借款企業(yè)資信評(píng)估一、借款企業(yè)　　北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。二、公司簡(jiǎn)介　　北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2001年2月26日，注冊(cè)資本：3000萬(wàn)元人民幣。系由大連***集團(tuán)股份有限公司和大連***房地產(chǎn)有限公司兩家股東共同出資組建的有限責(zé)任公司，具有獨(dú)立法人地位?！　∽?cè)地址：北京市密云縣工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)水源路88號(hào)。　　法定代表人：***　　企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司　　經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售；對(duì)自有房屋的物業(yè)管理　　營(yíng)業(yè)期限；2001年2月26日至2011年2月25日　　其股本構(gòu)成為大連***集團(tuán)股份有限公司注資2400萬(wàn)元（占注冊(cè)資本的80%），大連***房地產(chǎn)有限公司注資600萬(wàn)元（占注冊(cè)資本的20%），雙方股東全部以貨幣資金投入，注冊(cè)資本金業(yè)經(jīng)海南從信會(huì)計(jì)師事務(wù)所北京分所驗(yàn)資確認(rèn)。三．借款企業(yè)的合法有效性分析　 借款企業(yè)為有限責(zé)任公司，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)管理的規(guī)定，在公司設(shè)立、開(kāi)發(fā)資質(zhì)均應(yīng)有相關(guān)政府管理部門(mén)的批準(zhǔn)方符合政策法律，具有合法有效性。北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目前已領(lǐng)取了《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》并取得了北京市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室頒發(fā)的【（2001）京開(kāi)辦經(jīng)字第136號(hào)】文——《關(guān)于北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的批復(fù)》。該文核定北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為待定資質(zhì)，可承擔(dān)10萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目或3萬(wàn)平方米以下的公建項(xiàng)目，據(jù)此，該公司在設(shè)立和進(jìn)行規(guī)定規(guī)模內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面具有合法有效性。借款企業(yè)已注意到該問(wèn)題，向政府有關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)?jiān)黾淤Y質(zhì)至可承擔(dān)20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目或10萬(wàn)平方米以下的公建項(xiàng)目，現(xiàn)正在辦理之中。待增加可承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模大于等于本貸款項(xiàng)目的規(guī)模后，借款企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資質(zhì)方具備合法有效性。四．股東情況大連***集團(tuán)股份有限公司為房地產(chǎn)、工業(yè)、商業(yè)、外貿(mào)四大支柱產(chǎn)業(yè)并舉的大型股份制企業(yè)集團(tuán)。公司注冊(cè)資金12000萬(wàn)元，現(xiàn)有資產(chǎn)超過(guò)40億元、年銷(xiāo)售額約60億元，其中房地產(chǎn)年開(kāi)發(fā)面積約100萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售額近30億元，其開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售額名列全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前三名。擁有全資、合資和參股企業(yè)17家，建立了穩(wěn)固合理的企業(yè)結(jié)構(gòu)。即：房地產(chǎn)業(yè)、實(shí)業(yè)、內(nèi)外貿(mào)易、餐飲娛樂(lè)等。其中包括6家房地產(chǎn)公司，2家商業(yè)公司，2家電器公司，2家飯店，1家出租車(chē)公司，1家制藥公司，1家酒業(yè)公司等。該公司在積極擴(kuò)大市場(chǎng)影響上有獨(dú)到之處，參與了足球俱樂(lè)部的經(jīng)營(yíng)，借助大連***足球隊(duì)的影響，成功地?cái)U(kuò)大了自己的知名度，通過(guò)品牌效應(yīng)逐步形成全方位，多元化的發(fā)展格局。根據(jù)借款企業(yè)提供的大連***集團(tuán)股份有限公司的2000年度報(bào)表，計(jì)算其2000年底財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：資產(chǎn)負(fù)債率：% 比較正常流動(dòng)比： 偏低速動(dòng)比： 偏低由于借款企業(yè)未提供往年的財(cái)務(wù)報(bào)表，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。大連***房地產(chǎn)有限公司的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，作為大連***集團(tuán)股份有限公司的核心企業(yè)，是國(guó)家建設(shè)部審定的一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2000年3月15日，公司正式向全國(guó)公開(kāi)宣布“三項(xiàng)承諾”，受到了國(guó)家建設(shè)部及當(dāng)?shù)厥∈姓目隙ā?000年在“全國(guó)住宅設(shè)計(jì)暨精品智能社區(qū)熱線奪標(biāo)”活動(dòng)中，公司開(kāi)發(fā)的“星海人家”、“長(zhǎng)春明珠”兩項(xiàng)目均獲獎(jiǎng)。1999年起，公司年開(kāi)發(fā)量為100萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售額30億元人民幣，截止1999年底，公司累計(jì)開(kāi)發(fā)總量逾400萬(wàn)平方米，迄今為止，開(kāi)發(fā)的商品房接近零空置率。五、公司組織結(jié)構(gòu)、人員及素質(zhì)北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未設(shè)立董事會(huì)，只設(shè)有執(zhí)行董事一名，公司設(shè)有經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)該公司的日常經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由執(zhí)行董事聘任總經(jīng)理1人。公司組織結(jié)構(gòu)圖：執(zhí)行董事總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理行政事務(wù)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部工程管理部預(yù)算合同部財(cái)務(wù)部策劃部銷(xiāo)售部 副總經(jīng)理北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)有職工總數(shù)為20人，其中11人為研究生；8人為本科學(xué)歷，1人為專(zhuān)科學(xué)歷，中級(jí)以上職稱(chēng)者19人，占全員的95%，是一支專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)較豐富的員工隊(duì)伍。 北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子由4人組成，平均年齡38歲，均為大本以上學(xué)歷，是多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的人員。該領(lǐng)導(dǎo)班子是一個(gè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平較高、工作經(jīng)驗(yàn)較豐富的領(lǐng)導(dǎo)集體。 員工明細(xì)表： 從以上表格可以看出，北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的人員設(shè)置比較合理，擁有各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，在人員、結(jié)構(gòu)上能夠勝任本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理?！? 總經(jīng)理***：本科學(xué)歷，同時(shí)任大連***集團(tuán)股份有限公司總經(jīng)理及北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理。執(zhí)行董事***：高級(jí)工程師，現(xiàn)任大連***集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)兼總裁。在***董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，***集團(tuán)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展從一個(gè)單一的小型房地產(chǎn)企業(yè)拓展為以房地產(chǎn)為主業(yè)，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域橫跨電梯制造、酒業(yè)、生物制藥、酒店、對(duì)外貿(mào)易等多種產(chǎn)業(yè)、擁有資產(chǎn)40億元的大型股份制企業(yè)集團(tuán)。 總經(jīng)理***，本科學(xué)歷，同時(shí)任大連***集團(tuán)股份有限公司總經(jīng)理及北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理。 六、經(jīng)營(yíng)狀況　　由于該公司于2001年2月剛剛成立，目前尚無(wú)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。七、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析及資信評(píng)價(jià)根據(jù)北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的該公司2001年3月報(bào)表，該公司截止2001年3月實(shí)收資本3000萬(wàn)元，所有者權(quán)益3000萬(wàn)元。根據(jù)北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的2001年3月報(bào)表，；預(yù)付帳款0萬(wàn)元；，主要為開(kāi)發(fā)成本，包括地價(jià)款、水源費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、污水費(fèi)及招標(biāo)勘察費(fèi)等。，主要是大連***集團(tuán)股份有限公司投入的500萬(wàn)、北京洲際房地產(chǎn)公司投入的330萬(wàn)及從環(huán)球帳上調(diào)入的25萬(wàn)。由于北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司剛剛成立，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正處于投入期，尚未進(jìn)行銷(xiāo)售，資金沒(méi)有開(kāi)始回收和滾動(dòng)，分析其財(cái)務(wù)指標(biāo)沒(méi)有實(shí)際意義，故此，評(píng)估人員不對(duì)其財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析。根據(jù)上述分析，北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的資金運(yùn)用及資金來(lái)源基本合理，經(jīng)營(yíng)處于正常狀態(tài)。北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)設(shè)的銀行帳戶(hù)情況如下： 基本戶(hù)中國(guó)銀行*** 帳號(hào)：***一般戶(hù)廣東發(fā)展銀行*** 帳號(hào)：***一般戶(hù)中國(guó)建設(shè)銀行*** 帳號(hào)：***第二章　項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目背景　　 北京環(huán)球高爾夫俱樂(lè)部住宅區(qū)項(xiàng)目是環(huán)球高爾夫項(xiàng)目的有機(jī)組成部分。北京環(huán)球高爾夫俱樂(lè)部項(xiàng)目1993年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)建設(shè)，由北京朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（提供土地，獲30%權(quán)益）與臺(tái)灣羊羔記國(guó)際通商股份有限公司（提供全部建設(shè)資金，獲70%權(quán)益）合作建設(shè)經(jīng)營(yíng)。期間經(jīng)過(guò)一系列的變動(dòng)，經(jīng)董事會(huì)決議，環(huán)球高爾夫公司股東權(quán)益變更為北京朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司30%，香港遠(yuǎn)東石油投資有限公司65%及北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5%。因項(xiàng)目擱置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)7年，建設(shè)成本大幅度提高。為盡快實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，采用通過(guò)商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)獲利，以帶動(dòng)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)的經(jīng)營(yíng)思路，平衡部分球場(chǎng)建設(shè)資金。經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)球高爾夫住宅區(qū)及配套設(shè)施項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）》 [京計(jì)投資字（2001）533號(hào)] 的批復(fù)，同意由北京環(huán)球高爾夫俱樂(lè)部有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)該住宅區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目由于鄰近朝陽(yáng)公園，東四環(huán)沿路綠化工程及規(guī)劃修建的高爾夫球場(chǎng)，有較好的居住環(huán)境。市場(chǎng)面向中高收入階層，力求通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，帶動(dòng)環(huán)球高爾夫俱樂(lè)部的建設(shè)。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案1．項(xiàng)目名稱(chēng)：北京環(huán)球高爾夫住宅區(qū)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目）2．項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)燕莎商業(yè)片區(qū)，亮馬河路與四環(huán)路交界西南處，亮馬河以北地塊。東側(cè)緊鄰東四環(huán)路，西側(cè)距東三環(huán)路1公里，距天安門(mén)9公里，距首都機(jī)場(chǎng)20公里，交通出行十分方便。周邊有北京最大的購(gòu)物中心燕莎商城，規(guī)劃中的第三使館區(qū)和昆侖飯店，華都飯店，長(zhǎng)城飯店等酒店群及后續(xù)項(xiàng)目正在規(guī)劃的高爾夫球場(chǎng)。 3．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)用地面積： 38200平方米規(guī)劃總建筑面積： 197750平方米其中地上： 162750平方米地下（未含架空層）： 35000平方米容積率（地上）： 綠地率： 30%區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)：其中高層公寓住宅樓 規(guī)劃層數(shù)： 18—24層 棟數(shù)： 10棟 面積： 150000平方米 會(huì)所 規(guī)劃面積： 9750平方米 棟數(shù)： 1棟 商業(yè)配套設(shè)施 規(guī)劃面積： 3000平方米 地上車(chē)位： 400個(gè) 地下車(chē)位： 1100個(gè)內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)：住宅單位 戶(hù)門(mén)：德國(guó)霍曼四防門(mén)； 窗戶(hù)：雙層中空德國(guó)維卡技術(shù)塑鋼窗，配備5+9+5中空浮法玻 璃； 內(nèi)墻及天花板：美國(guó)格瑞環(huán)保涂料； 地板：進(jìn)口圣象木地板； 衛(wèi)生間：墻面為合資美標(biāo)高級(jí)瓷磚；地面為高級(jí)水晶拋光地磚； 天花板為合資鋁扣板吊頂；潔具為日本TOTO潔具， 配備雙沖水按鍵；浴缸為日本TOTO潔具，單柄混 合式水龍頭； 廚房：管道煤氣入戶(hù)；櫥柜為意大利寶麗高檔櫥柜，配備三灶 眼灶具，抽油煙機(jī)；天花板為合資鋁扣板吊頂；地面為 高級(jí)防滑地磚；墻面為合資美標(biāo)高級(jí)瓷磚； 供暖：社區(qū)內(nèi)建設(shè)燃?xì)猸h(huán)保鍋爐房，采用集中供暖，德國(guó)森德 散熱器 熱水：提供24小時(shí)管道生活熱水； 空調(diào)：居室內(nèi)預(yù)留插座及空調(diào)位； 電話：居室預(yù)留2個(gè)IDD電話插孔； 電話系統(tǒng)：居室內(nèi)設(shè)有公用頻道電視天線插孔，接收衛(wèi)星電視 及有線電視節(jié)目； 智能系統(tǒng)：寬頻INTERNET入戶(hù)；配備室內(nèi)智能防盜紅外線 系統(tǒng)； 說(shuō)明：配備部分高級(jí)原木壁柜，整體應(yīng)為五星級(jí)賓館裝修檔次； 公共部分外墻：德國(guó)礦牌外墻彩色有機(jī)環(huán)保涂料；電梯：每單元三部原裝三菱高級(jí)客梯； 公共樓梯間：首層墻，地面高級(jí)花崗巖鋪面；二層以上通體合資美標(biāo)防滑地磚；墻面美國(guó)瑞環(huán)保涂料；保安系統(tǒng)：每單元門(mén)安裝可視對(duì)講系統(tǒng)；24小時(shí)專(zhuān)業(yè)管理人員巡視管理；泊車(chē)：地下一層（部分二層）設(shè)有停車(chē)庫(kù)；電梯直達(dá)各層；郵政系統(tǒng)：大堂設(shè)置每戶(hù)獨(dú)立信報(bào)箱；住客會(huì)所：住客會(huì)所內(nèi)設(shè)大型健身房、棋牌室、50米標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高檔會(huì)員餐廳等多項(xiàng)娛樂(lè)配套設(shè)施； 戶(hù)型及平面布局分析：戶(hù)型房屋布局為三臥一廳三衛(wèi)一廚一工人房?jī)申?yáng)臺(tái)，從總體布局看，其優(yōu)缺點(diǎn)如下： 為追求立面效果，使客餐廳呈不規(guī)則形，只有一個(gè)固定長(zhǎng)向，家具擺放、布置有一定困難。 工人房帶獨(dú)立衛(wèi)生間，較好的處理了主、傭關(guān)系。 ；客餐廳偏南向且?guī)Щ⌒温涞卮埃瑵M(mǎn)足居住舒適性。 廚房大小面