房地產基本制度與政策習題集解析(已修改)

　

【正文】 房地產基本制度與政策習題集解析——第二章 房地產法律法規概述 一、單項選擇題1產權清晰的某宗房屋屬于（）。A不特定物B替代物C不可替代物D限制流通物【答案】C【解析】不能以相同數量替代的物為不可替代物。2土地屬于（）。A動產B不特定物C流通物D限制流通物【答案】D【解析】土地既是不動產，也是限制流通物，法律限制或者禁止在民事主體之間自由流轉的物為限制流通物，如土地、武器、彈藥、麻醉品等。3下列關于物權的說法中，不正確的是（）。A物權具有追及性B物權除法律明文規定，不得自由創設C財產權的靜止狀態體現為物權D物權的義務主體是特定的，而權利主體是不特定的【答案】D【解析】物權的權利主體是特定的，而義務主體是不特定的，因此物權是絕對權、對世權。4甲開發商通過出讓方式獲得了某塊土地的使用權，這塊土地的使用權為（）。A自物權B用益物權C不動產所有權D地役權【答案】B【解析】甲開發商對土地的使用權屬于用益物權。5《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）是（）。A單行條例B行政法規C地方性法規D部門規章【答案】D6一切正當社會行為所應遵守的道德準則是（）。A平等原則B誠實信用原則C公序良俗原則D自愿原則【答案】B7不動產物權的變動以（）方式公示。（2004年考題）A占有B交付C使用D登記【答案】D8下列不屬于消費者權利的是（）。（2004年考題）A保障安全權B知悉真情權C商品鑒別權D依法結社權【答案】C【解析】消費者享有的權利有保障安全權、知悉真情權、自主選擇權、公平交易權、依法請求賠償權、求教獲知權、依法結社權、維護尊嚴權、監督批評權。二、多項選擇題1房地產法律包括（）。A《商品房銷售管理辦法》B《城市房地產管理法》C《城市規劃法》D《土地管理法》E《城市房屋拆遷管理條例》【答案】B、C、D【解析】《商品房銷售管理辦法》屬于部門規章、《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規。2房地產部門規章包括（）。A《商品房銷售管理辦法》B《城市房地產管理法》C《城市房地產中介房屋管理規定》D《城市房地產開發經營管理條例》E《房地產經紀人員執業資格制度暫行規定》【答案】A、C【解析】《房地產經紀人員執業資格制度暫行規定》為規范性文件。3中國房地產的法律法規體系的構架由（）構成。A房地產法律B房地產部門規章C規范性文件、技術法規D房地產行政條例E房地產行政法規【答案】A、B、C、E【解析】法的類別中沒有房地產行政條例。4根據民法中物的分類標準，（）屬于主物與從物的關系。A鎖和鑰匙B上衣和褲子C電視機和遙控器D房屋和窗戶E手機和充電器【答案】A、C、D、E【解析】構成從物的要件：須獨立而非主物的成分；須助主物的效用；須與主物同屬于一人。5下列物中，屬于不動產的有（）。A林產B土地C貨幣D地上定著物E房屋【答案】A、B、D、E【解析】地上定著物也會因移動而減損其經濟價值，因此也是不動產。6以下權利中不屬于用益物權的有（）。A建筑物區分所有權B地役權C建設用地使用權D質權E承包經營權【答案】A、D7下列權利中，屬于財產權的有（）。（2004年考題）A房屋所有權B姓名權C土地使用權D債權E肖像權【答案】A、C、D【解析】姓名權、肖像權屬于人身權。 第三章 建設用地制度與政策 一、單項選擇題1下列各類土地中，不屬于國有土地的是（）。A被依法征用后的土地B依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂C城市市區的土地D農民宅基地【答案】D【解析】農民宅基地屬于集體建設用地。2某開發公司開發一項目，需征用土地30公頃，為保證該項目的整體性，需征用基本農田內的耕地03公頃，那么，這一項目的土地批準權為（）。A省級政府B國務院C項目所在的地縣政府D項目所在的市政府【答案】B【解析】基本農田內的耕地批準權為國務院。3某開發公司開發一項目，征用某鄉村10公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年每畝總產值為4800元，那么土地補償費的最高總額為（）。A240萬元B72萬元C720萬元D24萬元【答案】A【解析】前3年每畝總產值為4800元，則每畝平均年產值為1600元，土地補償費應為：1600151010=2400000元。4某地區前3年平均耕地年產值為1000元／公頃，人均耕地02公頃。如果每個農業人口的安置補助費標準按最高標準計，那么，在該地區征用1公頃耕地的安置補助費為（）元。A3000B6000C15000D30000【答案】C【解析】按最高標準6倍計，征用1公頃耕地的安置補助費為100065=30000元，但由于每公頃安置補助費不得超過被征用前3年平均年產值的15倍，所以答案為15000元。5某鄉鎮企業依法使用集體土地從事服裝加工生產，根據土地利用總體規劃，該土地用途分類是（）。A農用地B工業用地C建設用地D鄉鎮企業用地【答案】C【解析】某鄉鎮企業用地應為農村集體建設用地。6下列用地中，不宜劃撥供給的是（）。A部隊伙房建設用地B工商管理所辦公樓建設用地C上市公司保衛科值班室建設用地D科技博物館擴建項目建設用地【答案】C【解析】上市公司保衛科值班室建設用地不在劃撥土地的范圍中。7劃撥土地使用權依法轉讓需辦理出讓手續的，土地使用權出讓金由（）。A轉讓方繳納B受讓方繳納C轉讓方和受讓方各繳納一半D轉讓方與受讓方協商繳納【答案】B【解析】劃撥土地使用權依法轉讓需辦理出讓手續的，例如改變原土地用途等，土地使用權出讓金由受讓方承擔。8關于劃撥土地使用權的收回，以下說法錯誤的是（）。A土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的，可以收回B國家根據城市建設發展的需要和城市規劃的要求可收回土地使用權C未經規劃部門同意，連續兩年未使用可以收回D鐵路、公路、機場、礦產等核準報廢的土地可以收回【答案】C【解析】答案C中，應為“未經原批準機關同意，連續兩年未使用可以收回”，批準機關是指土地管理機關，而非規劃部門。9下列關于征用集體土地的表述中，正確的是（）。（2003年考題）A由集體土地所有者與土地使用者簽訂土地出讓合同B由市縣人民政府與土地使用者簽訂土地出讓合同C由市縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地出讓合同D集體土地不經征用不得出讓【答案】D10按國家規定，征用10公頃基本農田以外的耕地，如果該耕地被征用前3年平均年產值為1000元／畝，征用該耕地的土地補償費最多為（）萬元。（2003年考題）A10B15C100D150【答案】D【解析】每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍：1000151010＝150萬元。11土地使用權出讓合同由（）與土地使用者簽訂。（2003年考題）A原土地使用人B市、縣人民政府C市、縣人民政府土地管理部門D市、縣人民政府規劃部門【答案】C12核準使用的土地，自土地使用權出讓合同生效或建設用地批準書頒發之日起滿（）未動工開發建設的，屬于閑置土地。（2003年考題）A6個月B1年C2年D3年【答案】B13某房地產開發企業以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品房。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權年限為（）。（2004年考題）A47年B67年C70年D無限年【答案】B14某宗土地使用權出讓的法定最高年限為70年，土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，土地使用者使用該宗地15年后轉讓，受讓人取得該宗土地的使用年限為（）。（2004年考題）A15年B35年C55年D70年【答案】B【解析】最高年限為70年與出讓合同約定的使用年限為50年并不矛盾，即剩余年限為50－15＝35年。15以劃撥方式取得土地使用權的，土地使用期限為（）。（2004年考題）A40年B50年C70年D沒有使用期限的限制【答案】D16劃撥土地使用權依法轉讓需辦理出讓手續的，土地使用權出讓金由（）。（2004年考題）A轉讓方繳納B受讓方繳納C轉讓方和受讓方各繳納一半D轉讓方與受讓方協商繳納【答案】B二、多項選擇題1地上附著物包括（）。A房屋B水井C地下管線D青苗E構筑物【答案】A、B、C、E【解析】青苗不屬于地上附著物，地下管線屬于地上附著物。2國家有權因為（）而提前收回出讓土地的使用權。A土地使用者未如期支付地價款B司法機關的決定C土地使用權合同期限屆滿D土地使用者未按合同約定開發利用土地E社會公共利益需要【答案】A、B、D、E【解析】土地使用權合同期限屆滿就不存在“提前”收回出讓土地的使用權的問題了。3土地使用權出讓合同正本包括的主要內容有（）。（2004年考題）A出讓地塊的位置B出讓地塊的界限C動工及開發期限D地塊四至平面圖E違約責任【答案】A、B、C、E【解析】地塊四至平面圖在土地使用權出讓合同的附件中，而不在正本中。4下列企業用地應采取土地出讓或出租方式處置的有（）。A國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的B國有企業改組為股份合作制的C國有企業租賃經營的D非國有企業兼并國有企業的E國有企業改造或改組為國有獨資公司的【答案】A、B、C、D【解析】國有企業改造或改組為國有獨資公司的可保留劃撥土地使用權。5國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可采取保留劃撥性質方式處置土地使用權，但保留期限不超過5年的有（）。A國有企業改造為有限責任公司B國有企業改組為股份合作制C國有企業改造或改組為國有獨資公司的D在國有企業兼并中，一方屬于瀕臨破產企業的E國有企業兼并非國有企業后的企業是國有工業企業的【答案】C、D、E【解析】國有企業改造為有限責任公司、國有企業改組為股份合作制就不能保留劃撥性質。6國有企業改革中涉及的劃撥土地，經批準可保留劃撥土地使用權的情況有（）。（2003年考題）A組建企業集團的B國有企業租賃經營的C改組為國有獨資公司的D非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的E國有重點扶持的能源企業改組為公司制企業，但土地用途不發生改變的【答案】C、D、E7下列關于我國土地制度的表述中，正確的有（）。（2004年考題）A全部土地都為社會主義公有B大部分土地為社會主義公有，少部分土地為私有C城市市區的土地屬于國家所有D農村和城市郊區的土地一般屬于農村集體經濟組織所有E農村宅基地、自留地、自留山可以屬于農民（農戶）私有【答案】A、C【解析】農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。8經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續的有（）。（2004年考題）A國家機關用地B學校的經營性用地C城市主干道用地D孤兒院用地E軍隊干休所用地【答案】A、C、D、E三、綜合分析題F房地產公司（以下簡稱F公司）申請征用G鄉基本農田以外的耕地50公頃，建高檔住宅小區。支付征用耕地的