興隆太陽河溫泉花園度假村地產(chǎn)營銷推廣方案(已修改)

　

【正文】 興隆太陽河溫泉花園度假村營銷推廣構(gòu)思2009年7月9日興隆太陽河溫泉花園度假村營銷推廣構(gòu)思一、市場營銷環(huán)境分析2009年初至今，海南房地產(chǎn)一改去年下半年房市的萎靡，正持續(xù)、全面的回溫，并穩(wěn)中有升。年初，全省房地產(chǎn)開發(fā)即以大同比增幅開局，之后節(jié)節(jié)攀升。房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢良好2009年上半年海南房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的良好態(tài) 勢，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資及其余各項技術(shù)指標(biāo)也實現(xiàn)高位增 長。同時，省外資本大舉搶入海南房地產(chǎn)市場；浙江、北京、東北、山西等地的置業(yè)資金也大量涌向海南。海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大勢已成，國際旅游島品牌效應(yīng)日趨明顯海南省確立了建設(shè)國際度假休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，這為啟動旅游房地產(chǎn)市場打下良好的基礎(chǔ)，其典型的旅游經(jīng)濟結(jié)構(gòu)造就了旅游房地產(chǎn)項目發(fā)展的大勢。這里獨特的熱帶風(fēng)光和日漸完善的度假設(shè)施吸引著各地的游客，特別是擁有珠江三角洲率先推行帶薪度假的客源市場和東南亞的華僑、日韓客源市場；北方城市冬天氣候惡劣，老年人來海南過冬養(yǎng)老、熱愛大自然的人們宋海南定居已成時尚；這些，都顯現(xiàn)出海南旅游房地產(chǎn)有著巨大市場潛力。目前海南的旅游房地產(chǎn)項目雄風(fēng)重振，接連開盤，面向全國和海外發(fā)售。不斷的宣傳推廣，海南國際旅游島的品牌效應(yīng)，已經(jīng)日趨明顯，目前海南樓市呈現(xiàn)出的鮮明投資性質(zhì)，讓各路地產(chǎn)大鱷再次云集海南。北起海口南至三亞的海南東海岸，正在開發(fā)休閑房地產(chǎn)項目的海岸線超過120公里長，這些項目總投資額超過1000億元。投資還在向內(nèi)陸延伸，甚至海南省五指山市的樓市也因此水漲船高。國際旅游島的發(fā)展思路，讓海南房產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃向上的生機，隨著國際旅游島概念的日趨完善，海南樓市或?qū)⒅鼗貛p峰。國際金融形勢下的中國經(jīng)濟應(yīng)對政府調(diào)控策略政府為了抵御經(jīng)濟危機給國內(nèi)經(jīng)濟帶來的威脅，出臺了拉動內(nèi)需十大政策，房地產(chǎn)消費是其中一個較重的環(huán)節(jié)。為了刺激消費，下一步的策略極有可能是通過有度的通貨膨脹來引導(dǎo)國內(nèi)百姓的住、行消費，房地產(chǎn)當(dāng)為消費首選產(chǎn)品。這一利好應(yīng)當(dāng)在下半年的房地產(chǎn)市場上得到近一步的驗證。目標(biāo)客戶消費功能特定因為海南清新純凈的空氣，燦爛的陽光，醉人的椰風(fēng)海韻生態(tài)人居環(huán)境來海南的購房者占據(jù)了相當(dāng)大的比例。加之海南政府及各房地產(chǎn)開發(fā)商們島外宣傳力度的加大，來海南置業(yè)將會在全國更廣泛的范圍得到認可，島外的房產(chǎn)消費巾場會進一步擴大，他們已經(jīng)成為了海南房地產(chǎn)市場重要的購買力量。低總價、功能全的天然水景房受青睞從市場需求的角度來看，目前來海南置業(yè)的消費者多以投資、度假、養(yǎng)老為主要需求，多為短期居住，住房投資不會過人。因此低總價、單位面積小、功能齊全的天然水景房十分受島外消費者的青睞。二、項目態(tài)勢分析(一)項目特征描述因以下特點在(修建性詳細規(guī)劃方案9中均有明確表述，在此不 再重述。 地理位置：略。 地理條件：略。 氣候條件：略。 旅游條件：略。 資潭條件：略。 交通條件：略。周邊配套：略。 園林特點：略。 建筑特點：略。 戶室比：略。 1戶型特點：略。(二)SOWT分析優(yōu)勢(S)◇中國最知名的“溫泉之鄉(xiāng)”。◇帶有南洋風(fēng)格的“僑鄉(xiāng)文化”小鎮(zhèn)。◇海南最美的濱海景觀生活地帶。◇毗鄰石梅灣、分界洲島，東環(huán)城市輕軌從旁經(jīng)過，交通便利。◇興隆是海南第二大旅游區(qū)。◇興隆的溫泉、魚療、熱帶植物園、華僑農(nóng)場、興隆咖啡、紅藝人表演等蜚聲海內(nèi)外。◇興隆是亞洲最大的高爾夫運動基地之一。◇沒有工業(yè)污染的純生態(tài)天地。◇個性、時尚、現(xiàn)代的建筑。◇熱帶海島風(fēng)情休閑園林景觀、低建筑密度、高綠化率。◇多種建筑類型的結(jié)合。◇小區(qū)內(nèi)設(shè)有高檔酒店，同時可作為小區(qū)配套使用，提升居住品質(zhì)。機會(O)◇區(qū)域市場對“高品質(zhì)、高附加值居住物業(yè)”需求旺盛。◇海南省政府對房地產(chǎn)島外市場重視程度的提高。◇興隆行政管轄權(quán)回歸萬寧市給興隆在房地產(chǎn)開發(fā)上帶來了前所未有的機會。◇海南已經(jīng)成為全世界的知明品牌，“旅游島”、“健康島”、“生態(tài)島”。◇一線城市房價漲幅較大，會有更多的島外消費者被分流到下面的二、三線城市。◇政府拉動內(nèi)需應(yīng)對經(jīng)濟危機會給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機會。劣勢(W)◇興隆一直是作為旅游城市，實現(xiàn)度假功能尚需很長的時間、很大的人力、很多的資金才能完善它的生活配套功能。◇周邊同類別項目啟動較早，消化了相當(dāng)一部分購買力。◇離現(xiàn)經(jīng)濟、生活中心略遠，交通設(shè)施尚不便利。◇項目周邊比較荒涼。◇項目一期現(xiàn)仍處在施工準(zhǔn)備階段，施工道路還未完成。威脅(T)◇市場容量在客觀上是有限的。◇區(qū)域市場競爭激烈，周遍項目(尤其瓊海一些項目)瓜分相當(dāng)多的消費人群。◇同城項目中將有更多的知名房地產(chǎn)品牌介入。◇市場未知因素的影響。(三)項目分析總結(jié) 傳播解決劣勢遠離城市、不便利的交通、生活配套等劣勢是本項目一個不爭的 事實，應(yīng)該在開發(fā)建設(shè)及營銷傳播上努力化解這些劣勢。我們所界定的目標(biāo)消費群都有屬于有產(chǎn)階級(含小資到中產(chǎn))，相對而言某種缺點正是他們區(qū)別普通人生活的象征，是他們身份的表現(xiàn)。遠離城市等于遠離污染、喧鬧，遠離他們?nèi)找娣ξ兜亩际猩睢? 例如：從北方大城市來海南的大城市度假，只能是遠離了一種污染、喧鬧而選擇了另一種或另一種程度上的污染、喧鬧，這并不是真正的度假。所以，我們要把遠離城市等不利的因素通過我們的營銷包裝，變成是與都市項目競爭的最大賣點之一。 所以，在我們的傳播執(zhí)行中，我們會以以上策略來引導(dǎo)消費者的感官誤區(qū)。即：強調(diào)本項目的度假式生活是對傳統(tǒng)生活方式的升華， 盡量減弱距離對消費者的影響。本項目將為所有厭倦都市生活，希望給自己給家人提供一個更好生活空間的消費者建筑一個高檔次的社 區(qū)；為有需求及購買能力的候鳥老人一個冬季溫巢；為投資者展現(xiàn)一 個最佳投資產(chǎn)品。威脅的解決解決上面提到的威脅是引導(dǎo)消費者對興隆購房度假的認知。利用 營銷各種方式結(jié)合政府對興隆開發(fā)的一些政策。向消費者傳達興隆是 未來海南發(fā)展重點的消息，是未來旅游城市發(fā)展的熱點。(四)競爭對手及廣告推廣分析競爭個案分析●興隆溫泉高爾夫度假公寓項目用地位于海南省萬寧市興隆鎮(zhèn)，北臨新康樂大道、西臨興梅 大道，總用地面積約68畝。該用地與興梅大道以西的老榕樹山頂溫泉度假村隔路相望，占據(jù)溫泉之鄉(xiāng)“興隆”門戶的顯要位置。用地位置及條件該項目用地位于新康樂大道與興梅大道的交叉口。場地西低東高，坡度較緩，南面及東面局部較陡。用地景觀條件良好：新康樂大道的北側(cè)為