吉安汽車城建設項目可行性研究報告(已修改)

　

【正文】 第一章 總 論第一節 項目概況一、項目名稱：吉安汽車城建設項目二、建設單位：江西天華實業有限公司吉安汽車城發展有限公司三、負責人：陳挺四、建設地址：吉安縣縣城，四至范圍：贛中大道（105國道）以西、君山大道以北、興華路以東、贛江大道以南五、建設性質：新建六、建設規模：，其中：，。七、建設期限：，即2005年1月—2007年6月八、總投資及資金籌措：。資金來源為申請銀行貸款5000萬元，建設單位資本金自籌7300萬元。九、項目建設目標：吉安汽車城以汽車商品銷售為主題，設汽車展示廣場、各類品牌汽車專賣店、汽配件中心、服務中心、星級賓館五大區域。具有汽車貿易、品牌汽車展示、汽車綜合服務、汽車文化博覽、汽配貿易、汽車維修、汽車美容護理、二手車交易、物流服務及辦公、生活、休閑等功能。突出“消費一站式，服務一條龍”的經營特色，將吉安汽車城打造成為廣大消費者賞車、購車、玩車、修車的理想之地。第二節 可行性研究的依據《中華人民共和國城市規劃法》《國家計委投資項目可行性研究指南》（計辦投資[2002]15號）《城市道路交通規劃設計規范》（GB50180—93）《吉安市城市總體規劃（1996—2010）》《吉安市城市近期建設規劃（2002—2005）》（）《吉安汽車城規劃建筑設計方案》吉安市國民經濟和社會發展“十五”計劃；國家計委頒布的《建設項目評價方法與參數》國家頒布的城市建設的其他相關規范政府及有關部門對本項目的批復文件1建設單位對可研編制單位的委托書第三節 可行性研究過程和內容一、研究過程根據建設單位的委托，我公司于2004年10月開始對項目可研編制所需資料進行收集，并通過踏勘現場和外業調查，從2004年11月初開始組織中心工程技術人員對圖紙資料進行分析研究，著手編制可研報告。二、研究內容經過對項目所在區域的社會經濟狀況、土地現狀、市政設施現狀等調查分析，圍繞建設單位提出的問題，本項目研究內容如下：分析項目建設的必要性和可行性；研究確定項目建設內容、規模、工程方案；開展項目環境影響評價，制定環境保護措施；擬訂項目的組織管理與實施計劃；估算項目投資，提出資金籌措方案；制訂項目招標方案，并對項目投資效益進行分析和評價，提出項目實施的建議。第四節 主要技術經濟指標表11序號項目單位指標1項目總占地面積畝2總建筑面積萬m2其中：汽車綜合商貿區萬m2建材及裝飾材料商貿區萬m2配套生活服務區（住宅）萬m2酒店萬m24道路及廣場萬m25公共綠地萬m26停車場萬m27信息網絡系統具體詳見第五章8給排水具體詳見第五章9供電具體詳見第五章10室外消防系統具體詳見第五章11總投資萬元12銷售凈收入萬元13利潤萬元14投資利潤率％15財務內部收益率％16財務凈現值萬元17投資回收期年18借款償還期年319償債備付率20盈虧平衡點%第五節 可行性研究的結論一、結論根據吉安市的汽車消費市場需求，以及遵循適度超前的原則，在吉安市中心城區建設新業態、新功能、新理念的專業化、現代化汽車城，對促進和繁榮吉安經濟是十分有利的。本工程符合城市總體規劃，土地、水、電、通訊等條件具備。建立綜合信息管理系統，對本工程建成后的高質量運行管理尤為重要。所推選的管理系統立足點適當，體現了較好的先進性。從工程整體經濟分析結果看，本項目具有較好的獲利能力，經濟效益較好，財務分析結果是可行的。綜上所述，本項目市場前景看好、建設條件具備、工程方案合理，具有較好的經濟效益、社會效益和環境效益。因此，本項目是可行的。二、建議項目區域位置較好，銷售價格具有一定競爭優勢；但具體運作時應做好項目策劃、市場定位、規劃設計等前期工作，并加大營銷以及招商引資的力度。住宅房型應深入細致的做好市場調查，結合當地的實際確定。并在單體設計布局上應有變化，在建筑外形、色彩、屋頂做法等做出不同的風格，提高識別性。根據汽車城的實際需要適當設置超市、文化娛樂、醫療衛生、銀行、郵政等公建配套設施。第二章 項目建設必要性與可行性分析第一節 項目背景在過去10年中，%，汽車工業年均增長15%。2002年我國正式加入世貿組織以后，我國汽車產業不但沒有受到進口汽車的嚴重沖擊，反而出現爆發性增長。國家統計局發布的報告顯示，今年以來，汽車生產繼續大幅度提速，汽車產業對經濟增長的貢獻明顯提高。汽車制造業銷售收入超過紡織業和電氣機械及器材制造業，位居通信設備、計算機及其他電子設備制造業、電力行業、黑色冶金行業和化工行業之后，首次成為我國工業第五大支柱產業。我國汽車產業國際化特征日益明顯：一是國內汽車市場的國際化；二是汽車產業的國際化；三是我國汽車產業在世界上的位次迅速提高。2002年中國汽車產量突破300萬輛，預計2004年我國汽車產量將超過法國，從而繼美國、日本、德國之后成為世界上第四大汽車生產國。中國現在有120家汽車廠、33家轎車廠，通過資本和技術的引進，中國汽車制造能力從上世紀四、五十年代的解放牌水平提高到可以制造奧迪A帕薩特B別克等現代轎車的水平，而且由于國產化策略的實施，中國汽車零部件制造水平也有了很大的提高。據中汽協會的統計，2003年全國銷售汽車444萬輛，成為世界第四大汽車市場。公安部交通管理局的統計表明，2003年底，我國擁有的各類汽車共有2421萬輛，其中個人汽車保有量為1242萬輛，個人汽車保有量中私人轎車比例近40%，保有量達489萬輛，其余則是私人擁有的主要用于生產運營的貨車和客車等。按全國13億人口平均，265個人才有一輛私人轎車。如果按每個家庭4口人計算，66個家庭才有一輛轎車。世界平均水平為8人一輛汽車，如果達到世界平均水平，要在現有基礎上增加8倍。伴隨汽車制造業的突飛猛進，中國汽車市場也有長足發展。1990年上海創建全國第一家汽車市場，即現在的上海聯合汽車集團。從上世紀９０年代初開始，汽車市場經歷了十多年的發展，出現了綜合型市場、結合型市場、汽車大道、主題市場、商場汽車專賣場和廠家汽車專賣場等模式。綜合型市場是在整車交易、物業經營基礎上，增加了自營、售后服務、汽車文化、汽車博覽等綜合功能，這類市場是目前我國汽車有形市場的主流模式。結合型市場則是綜合型市場的基礎上又加上了作為主要盈利點的延伸產業，這是近年國內大多數新建市場所選擇的業態模式。其主要特點是：投資巨大，占地面積較多，硬件設施檔次較高，功能配置更為齊全。汽車大道其實是汽車市場和汽車專賣店的嫁接變異形式，也可稱為專賣店集群或準市場。但是，中外汽車大道運作模式有著根本的區別：外國的汽車大道是自然形成的，而中國國內則是規劃建設的。主題市場是以經營汽車某一專門產品或特色產品為主，如二手車交易、汽車運動、汽車文化等。商場汽車專賣場是百貨零售業和汽車零售業的組合形式，它借助商場的人氣、位置優勢和較好的營銷環境，一般作為展示窗口。廠家汽車專賣場是生產廠家將其所有品牌系列產品場地展賣的模式。4S店即國際流行的“四位一體”銷售專賣店（４Ｓ是英語“銷售”、“配件”、“維修”、“反饋”四個詞縮寫），短短6年內如雨后春筍般遍布于全國各大城市。所謂４Ｓ店是指集整車銷售、配件供應、維修服務、信息反饋四位于一體的、專門經營一種品牌車的汽車銷售企業。4S店是汽車市場激烈競爭下的產物。中國汽車市場逐漸成熟，用戶的消費心理也逐漸成熟，用戶需求多樣化，對產品、服務的要求也越來越高，越來越嚴格，原有的代理銷售體制已不能適應市場與用戶的需求。4S店的出現，恰好能滿足用戶的各種需求，它可以提供裝備精良、整潔干凈的維修區，現代化的設備和服務管理，高度專業化的氣氛，保養良好的服務設施，充足的零配件供應，迅速及時的跟蹤服務體系。通過4S店的服務，可以使用戶對品牌產生信賴感，從而擴大汽車的銷售量。近年來，隨著經濟快速發展，人民生活水平不斷提高，高檔生活消費品以二位數以上增長速度進入平民百姓家庭。汽車有形市場是我國汽車銷售的兩大主流模式之一，有著蓬勃的運營活力和強大的市場競爭力。汽車城（汽車市場）符合中國的國情、民情、商情，也與世界發達國家的汽車營銷模式相接軌、相呼應。因此，我國許多城市都有建有汽車城（汽車市場），搭建一個汽車交易平臺，吸引和聚集一批有實力、有影響的汽車經銷商入駐市場。 “人潮就是財富”。建設汽車城（汽車市場）為消費者提供選車、購車優質服務，又能使消費者欣賞具有汽車文化的“汽車超市”，并能為汽車生產廠家、汽車經銷商、汽車投資商提供聚集銷售的環境，合力達到雙贏。目前，吉安市有各類汽車銷售店30余家，但檔次規模均偏小，大多零星散亂分布公路兩邊，占地不合理且又影響交通；少部分專賣店經營單一，服務手段落后。由于缺乏一個綜合市場，因此不能實現規模化、規范化經營，這一業態現狀很大程度上制約了吉安市汽車貿易的發展。在吉安市中心城區建設新業態、新功能、新理念的專業化、現代化汽車城，對促進和繁榮吉安經濟是十分有利的。第二節 項目建設的必要性一、是拉動內需促進吉安經濟發展的需要2003年吉安市國內生產總值首次邁上200億元臺階，達到206億元。吉安經濟進入了一個新的發展關鍵期。隨著吉安市社會經濟的發展，城市功能增強，經濟輻射力擴張，城鄉居民消費水平提高，私人汽車消費已出現很好的發展態勢；雖然目前購買人群屬于收入較高的階層，但進入普通家庭大量購買汽車的階段已經為期不遠。汽車有形市場同時面臨市場潛在需求龐大的機遇和升級轉型的挑戰，因此建設汽車市場從整體上提升業態水平，能夠有效拉動內需，增創經濟新優勢。該項目的建設，能夠直接和間接帶動幾十個相關行業的發展，促進居民消費，可以進一步提高吉安市經濟發展水平和可持續發展能力，是經濟發展到這一階段合理的、前瞻性的選擇。汽車工業能帶動一個非常大的產業群，拉動國民經濟發展，提供大量的就業機會。汽車的消費對內需的拉動是顯而易見，因此，中央政府把擴大汽車消費作為擴大內需的重要舉措之一。二、是進一步提升吉安中心城區功能的需要該項目與吉安市產業發展規劃相匹配，同時符合中心城區城市發展規劃。緊密依托和充分發揮吉安作為江西省中部的政治、經濟、文化中心的區位優勢，建設吉安汽車市場，能夠為中心城區集聚更多的人流、物流、資金流、信息流，產生聚核效應。城市的這種聚集和輻射功能，很大程度上要靠發達的流通來實現。流通領域越發達，城市就越繁榮，就越具有競爭力和生命力。吉安市汽車貿易的規模設施和服務手段已經落后于發達地區城市，甚至落后于周邊地市，亟待全面整合并躍升到更高的業態平臺。吉安市具有優越的區位優勢、發達的交通體系、巨大的消費市場潛力等有利條件，應盡快利用現代理念來優化商貿結構，加快培育市場主體，提升城市的整體功能，在激烈的區域競爭中搶占有利的地位。通過建設一個多品牌、多車型、大容量的現代汽車城，從而形成城市經濟新的增長點。三、是整合資源促進吉安汽車貿易規范化的需要目前吉安市汽車貿易現狀是：業態規模小，市場份額少，經銷企業各自為戰,服務水平低，不能滿足市場的需求。加入WTO后我國汽車制造業抓住三年的“保護期”提速發展，國內經銷企業和經銷商也積極應對，在汽車經營上從追求產品價值上升到追求品牌價值，從產品經營延伸到品牌經營，把企業商標同時做成服務商標。在這種背景下，整合資源，提高汽車貿易水平，實現集約化、規模化、品牌化及多樣化經營，完善功能設置，規范交易、服務、管理，從而主動使自身在業態和功能上發生革命性的變化，是十分必要的。四、是吸引創業者和民間資本進入吉安發展的需要從全國各地各類市場建設情況可以看出，市場建設項目的吸引力和招商功能是其它項目不可比的。近兩年我國私人轎車出現井噴式增長，總量增加很快，去年一年就增加了146萬輛。但是從總體上來看，我國的汽車擁有量和私人轎車擁有量還處于低水平。有資料預測，中國很快可以進入汽車社會，至少是在城市。至多需要10年的時間，中國很快可以成為全球第一汽車消費大國。汽車市場（汽車城）就是引導投資者進入汽車領域的大門。投資汽車市場，一是民間資本最容易進入，與投資其它領域相比，政策優惠，門檻較低，資本注入可多可少，市場內部投融資子項目較多，選擇余地大；二是民間資本適宜進入，與房地產、金融、基金、實業等投資項目相比，汽車市場具有明顯的優勢，經營的穩健度和抗風險能力較強。基于這一發展趨勢，同時又因為汽車市場作為汽車和房地產（商業房產）的結合體，把兩大主導產業的優勢集于一身，投資空間相當廣闊，投資回報十分豐厚等因素，國內許多民營企業紛紛搶灘 “汽車市場”，顯示了民營企業敏銳的市場商機意識和超前的價值認同。汽車城項目在吸引資金的同時也吸引了人才，更重要的是：當投資者向奠基石培土的時候，實際上是在培育一個新興的市場。通過項目的實施，建造一個可以容納涵蓋汽車上、中、下游全程服務的、多種功能的，讓政府滿意、經銷商認可、消費者認同的現代汽車城，以汽車為主體來連接國際國內知名廠家、經銷商到此展開汽車貿易，有利于吸引人氣、集聚商氣、培養地氣、招徠財氣，有利于吉安市中心城區的建設和發展。第三節 項目建設的可行性符合吉安市城市總體規劃的要求，該項目的建設將進一步擴大中心城區規模，改變汽車貿易零亂無序的現狀，實現規模化、規范化經營。市委、市政府和吉安縣的大力支持，為該項目成功建設提供強有力的政策保障。隨著經濟發展和居民收入不斷提高，其消費支出也在增長，尤其是對汽車的購買力也不斷提高。今后居民消費結構的升級，汽車將是繼住宅、計算機、通訊、教育、健康之后的消費熱點。吉安汽車城的建設可以帶動汽車貿易、汽車金融、保險、物流、信息、電子商務、廣告，以及加油站、停車場、修理保養廠、廢舊車回收等相關產業的發展，有利促進吉安經濟的發展；反之，吉安經濟的發展，可以促進汽車消費，進而