xxxx年商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研及發(fā)展前景分析報(bào)告(已修改)

　

【正文】 2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究分析與發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告報(bào)告編號(hào)：156A209中國產(chǎn)業(yè)調(diào)研網(wǎng)47 / 47　　行業(yè)市場研究屬于企業(yè)戰(zhàn)略研究范疇，作為當(dāng)前應(yīng)用最為廣泛的咨詢服務(wù)，其研究成果以報(bào)告形式呈現(xiàn)，通常包含以下內(nèi)容：投資機(jī)會(huì)分析市場規(guī)模分析市場供需狀況產(chǎn)業(yè)競爭格局行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展前景趨勢行業(yè)宏觀背景重點(diǎn)企業(yè)分析行業(yè)政策法規(guī)行業(yè)研究報(bào)告　　一份專業(yè)的行業(yè)研究報(bào)告，注重指導(dǎo)企業(yè)或投資者了解該行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，旨在為企業(yè)或投資者提供方向性的思路和參考。　　一份有價(jià)值的行業(yè)研究報(bào)告，可以完成對(duì)行業(yè)系統(tǒng)、完整的調(diào)研分析工作，使決策者在閱讀完行業(yè)研究報(bào)告后，能夠清楚地了解該行業(yè)市場現(xiàn)狀和發(fā)展前景趨勢，確保了決策方向的正確性和科學(xué)性。　　，全面系統(tǒng)地研究了該行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展前景，注重信息的時(shí)效性，從而更好地把握市場變化和行業(yè)發(fā)展趨勢。一、基本信息報(bào)告名稱：2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究分析與發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告報(bào)告編號(hào)：156A209　　　←咨詢時(shí)，請(qǐng)說明此編號(hào)。優(yōu)惠價(jià)：￥6750 元　　可開具增值稅專用發(fā)票咨詢電話：400612866010661810966182099　傳真：01066183099Email：kf@網(wǎng)上閱讀：溫馨提示：如需英文、日文等其他語言版本，請(qǐng)與我們聯(lián)系。二、內(nèi)容介紹　　目前房地產(chǎn)投資市場大宗物業(yè)投資的主體力量從外資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)企業(yè)，2014年國內(nèi)企業(yè)在大宗物業(yè)交易中占70%，而且這種主導(dǎo)作用還將延續(xù)。2014年，外國資本在中國主要大宗物業(yè)投資市場中所占的比例從2005年近60%下降到10%以下；與此同時(shí)，內(nèi)地投資者在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域開始變得更加引人注目，2014年，內(nèi)地投資者在大宗物業(yè)交易中所占的比例約為70%。目前絕大多數(shù)地方政府對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)繁榮、居民消費(fèi)水平的認(rèn)識(shí)還停留在510年之前，將人均商業(yè)面積數(shù)據(jù)作為衡量城市商業(yè)繁華程度的主要標(biāo)準(zhǔn)。　　中國產(chǎn)業(yè)調(diào)研網(wǎng)發(fā)布的2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究分析與發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告認(rèn)為：與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)最大的不同點(diǎn)是其項(xiàng)目從開業(yè)到盈利需要一個(gè)培育的過程，業(yè)內(nèi)有句話叫“3年養(yǎng)、6年平、9年賺”，以上海的港匯、恒隆和新天地為例，如今風(fēng)光無限的這三個(gè)商業(yè)廣場，在開業(yè)之初都曾有慘淡的時(shí)候，恒隆廣場開業(yè)之初門可羅雀，新天地在很長一段時(shí)間內(nèi)本地消費(fèi)者寥寥無幾，而港匯廣場2014年租金收入接近15億港元，同比增幅將有15%左右，而1999年其開業(yè)第一年的租金回報(bào)僅僅可憐2200萬港幣，與其55億港元的投資額相比就是九牛一毛。在我看來，目前大多數(shù)企業(yè)在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)時(shí)并沒有對(duì)培育期，以及這其中產(chǎn)生的等待成本有足夠的估計(jì)。2014年，隨著沃爾瑪、宜家、迪卡儂、Tesco等大型零售商紛紛把二三線城市作為國內(nèi)市場拓展重點(diǎn)，二三線城市的商業(yè)潛力日益凸顯，成為商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)地塊。延續(xù)了8月以來全國商業(yè)物業(yè)空置率持續(xù)上升的趨勢，9月，全國商業(yè)物業(yè)的空置率仍舊上升，但新供應(yīng)量、租金、需求三項(xiàng)指標(biāo)一同下降。天津、重慶、杭州、濟(jì)南等二三線城市中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸趨熱，開發(fā)商積極拿地開發(fā)商業(yè)，并且這些城市中的商業(yè)項(xiàng)目檔次隨著國際大牌的加入迅速提升。受到零售商、品牌商擴(kuò)張策略傾向二三線城市的影響，二季度中，北京新張國瑞城、金寶匯、來福士、悠唐生活廣場等新商業(yè)項(xiàng)目均存在不同程度空置，部分項(xiàng)目業(yè)主還下調(diào)了租金報(bào)價(jià)。但市場整體空置率仍舊環(huán)比上升了兩個(gè)百分點(diǎn)，%。同樣，上海、沈陽等一線城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金均有不同程度的下降，而空置率卻呈上升趨勢。相對(duì)一線大城市，二三線城市開設(shè)賣場的租金成本相當(dāng)?shù)土Ｗ饨鸬汀N售穩(wěn)定是二三線城市成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)熱點(diǎn)的兩個(gè)重要因素。另一方面，由于部分二三線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)還不夠發(fā)達(dá)，其受金融危機(jī)影響較小，競爭較弱，并具備不低的商業(yè)消費(fèi)能力，擁有穩(wěn)定的市場需求，這也成為了支撐國際零售巨頭進(jìn)軍二三線城市的支撐點(diǎn)之一。　　《2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究分析與發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場的分析由大入小，從宏觀到微觀，以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，深入的分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場中的定位、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)、商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策以及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈影響等。　　《2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究分析與發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》還向投資人全面的呈現(xiàn)了各大商業(yè)地產(chǎn)公司和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)狀、商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿Γ虡I(yè)地產(chǎn)投資進(jìn)入機(jī)會(huì)、商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制、以及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策等。正文目錄第一章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境與現(xiàn)狀　 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義及分類　　 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義　　 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分類　　 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程　 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析　　 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析　　　　（1）國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析　　　　（2）商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)性　　 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析　　　　（1）我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程分析　　　　1）我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程分析　　　　2）商業(yè)地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化相關(guān)性　　　　（2）我國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)環(huán)境分析　　　　1）城鎮(zhèn)居民收入水平分析　　　　2）城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平分析　　　　3）社會(huì)消費(fèi)零售規(guī)模分析　　　　4）商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)環(huán)境相關(guān)性　 商業(yè)用地市場供需狀況分析　　 商業(yè)用地供需現(xiàn)狀分析　　　　（1）一線城市商業(yè)用地供需現(xiàn)狀　　　　（2）二線城市商業(yè)用地供需現(xiàn)狀　　　　（3）低線城市商業(yè)用地供需現(xiàn)狀　　 商業(yè)用地供需情況預(yù)測　 商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)狀況分析　　 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模分析　　 商業(yè)地產(chǎn)市場供給規(guī)模分析　　　　（1）商業(yè)地產(chǎn)施工面積分析　　　　（2）商業(yè)地產(chǎn)新開工面積分析　　　　（3）商業(yè)地產(chǎn)竣工面積分析　　 商業(yè)地產(chǎn)市場銷售狀況分析　　　　（1）商業(yè)地產(chǎn)銷售面積分析　　　　（2）商業(yè)地產(chǎn)銷售金額分析　　　　（3）商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格分析　　 商業(yè)地產(chǎn)供需平衡分析　 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資價(jià)值潛力分析　　 商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部價(jià)值潛力評(píng)估要素　　 商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部價(jià)值潛力評(píng)估結(jié)果　　 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然性分析第二章 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營分析　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目條件判斷　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交通條件　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市政配套　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)配套　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃　　 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的成本分析　　 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的布局順序　　 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的整體利益　　 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)瓶頸　　 商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律　　 配套設(shè)施的作用與投入　　 商鋪格局規(guī)劃分析　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總投資構(gòu)成的估算　　　　（1）商業(yè)地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額估算　　　　（2）商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)資金投資情況估算　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用及經(jīng)營成本估算　　　　（1）固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷　　　　（2）總成本費(fèi)用及經(jīng)營成本估算　　 物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售模式定價(jià)策略分析　　　　（1）定價(jià)策略分析　　　　1）產(chǎn)品價(jià)值定價(jià)　　　　2）市場競爭定價(jià)　　　　3）其他定價(jià)策略　　　　（2）全物權(quán)轉(zhuǎn)移定價(jià)策略分析　　　　（3）帶條件物權(quán)轉(zhuǎn)移定價(jià)策略分析　　　　（4）不完全物權(quán)轉(zhuǎn)移定價(jià)策略分析　　 商鋪的定價(jià)方式分析　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收入、稅費(fèi)及收益　　　　（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算　　　　（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目稅費(fèi)估算　　　　（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益預(yù)測　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣　　 銷售與經(jīng)營的平衡分析　　 商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性　　 商業(yè)項(xiàng)目營銷推廣流程　　 商業(yè)物業(yè)常用銷售方式　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商實(shí)施　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商對(duì)象　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商流程　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略　　　　（1）寫字樓項(xiàng)目招商分析　　　　1）區(qū)域市場研究與項(xiàng)目定位　　　　2）項(xiàng)目招商策略分析　　　　（2）購物中心項(xiàng)目招商分析　　　　1）開發(fā)前期招商推進(jìn)計(jì)劃　　　　2）開發(fā)期招商推進(jìn)計(jì)劃　　　　3）開業(yè)招商推進(jìn)計(jì)劃　　　　4）開業(yè)后及遠(yuǎn)期招商推進(jìn)計(jì)劃　　　　5）購物中心招商案例分析　　　　（3）商業(yè)街項(xiàng)目招商分析　　　　1）商業(yè)街項(xiàng)目定位分析　　　　2）商業(yè)街最佳業(yè)態(tài)組合分析　　　　3）商業(yè)街招商策略　　　　（4）專業(yè)市場項(xiàng)目招商分析　　　　1）專業(yè)市場項(xiàng)目定位分析　　　　2）專業(yè)市場招商存在問題　　　　3）專業(yè)市場項(xiàng)目招商策略　　　　（5）主題商場項(xiàng)目招商分析　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)策略　　 借裝修為開業(yè)造勢　　 借周末為開業(yè)造勢　　 借氣氛為開業(yè)造勢　　 借促銷為開業(yè)造勢　　 借商品為開業(yè)造勢　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營模式　　　　（1）按投資回收劃分的模式　　　　1）完全銷售模式分析　　　　2）完全持有模式分析　　　　3）過渡模式分析　　　　（2）按運(yùn)營主體劃分的模式　　　　1）地產(chǎn)開發(fā)商模式分析　　　　2）商業(yè)運(yùn)營商模式分析　　　　（3）開發(fā)運(yùn)營模式選擇分析　　　　1）單獨(dú)開發(fā)運(yùn)營模式分析　　　　2）股權(quán)合作運(yùn)營模式分析　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理　　　　（1）商業(yè)項(xiàng)目的租戶管理　　　　（2）商業(yè)項(xiàng)目的營銷管理　　　　（3）商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理第三章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場定位模式分析　 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分分析　　 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分的含義　　 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)　　　　（1）按地域條件細(xì)分市場　　　　（2）按人口統(tǒng)計(jì)細(xì)分市場　　　　（3）按心理因素細(xì)分市場　　　　（4）按行為特征細(xì)分市場　　　　（5）按消費(fèi)類別細(xì)分市場　　　　（6）按社會(huì)階層細(xì)分市場　　　　（7）按生活方式細(xì)分市場　　 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分的運(yùn)用　　　　（1）市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)組合性分析　　　　（2）市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)性分析　　 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分的原則　　　　（1）市場細(xì)分的可衡量性　　　　（2）市場細(xì)分的可執(zhí)行性　　　　（3）市場細(xì)分的可進(jìn)入性　　　　（4）市場細(xì)分的有效益性　 商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇　　 目標(biāo)市場的基本含義　　 目標(biāo)市場的選擇策略　　　　（1）集中化進(jìn)入策略　　　　（2）商品專業(yè)化策略　　　　（3）市場專業(yè)化策略　　　　（4）選擇性進(jìn)入策略　　　　（5）市場全覆蓋策略　　 目標(biāo)市場的競爭考量　 商業(yè)地產(chǎn)市場定位分析　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位流程　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶定位　　　　（1）商圈范圍的界定　　　　（2）消費(fèi)者定位　　　　（3）商家定位　　　　（4）投資者定位　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合定位　　　　（1）業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn)　　　　（2）項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位　　　　（3）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的檔次定位　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的功能定位　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模定位　　 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位　 不同業(yè)態(tài)細(xì)分市場分析　　 寫字樓市場分析　　　　（1）寫字樓投資規(guī)模分析　　　　（2）寫字樓開發(fā)規(guī)模分析　　　　（3）寫字樓銷售狀況分析　　　　（4）一線城市寫字樓經(jīng)營現(xiàn)狀　　　　1）一線城市寫字樓空置率　　　　2）一線城市寫字樓租金水平　　　　（5）二線城市寫字樓經(jīng)營現(xiàn)狀　　　　1）二線城市寫字樓