金鉆廣場商業步行街可研報告(已修改)

　

【正文】 金鉆廣場步行街可行性研究報告40第一章 總 論一、項目研究概論1．項目名稱：金鉆風情街2．項目承辦方：香港恒大資產管理有限公司二、研究工作編制依據（1）、《委托合同》；（2）、《洞口縣高沙鎮城市總體規劃》；（3）、《建設項目經濟評價方法與參數》（4）、2009年第14期《洞口縣人民政府常務會議紀要》三、研究范圍與內容1．研究范圍：本次研究范圍為洞口縣高沙休閑步行街項目。2．研究內容依據委托方要求，我院對洞口縣高沙休閑步行街項目的必要性、技術的可行性和經濟的合理性進行綜合、客觀的分析論證，其研究內容包括：（1）洞口縣高沙鎮社會經濟現狀與規劃（2）洞口縣高沙鎮城市布局現狀及規劃（3）休閑步行街建設的形態、作用、規模和標準（4）建設條件的調查分析（5）工程的初步設計（6）工程量估算（7）投資估算及資金籌措（8）工程實施方案及工期安排（9）經濟評價（10）環境影響評價評價年限評價期定為2010年～2011年。四、研究的主要結論（一）．建設規模洞口縣易旺食品投資有限公司通過掛牌取得該項目土地使用權,統一完成市政基礎設施配套和休閑步行街的景觀建設,按規劃出讓該休閑步行街商業門面地基，高沙鎮人民政府通過嚴格的規劃管理措施對休閑步行街的建設進行管理，確保按規劃建設好高標準的的高沙休閑步行街。場地平整土石方工程：根據現狀，結合地形設計，整個項目區的土石方工程估算2萬立方米。路網工程：1）商業步行北街長90m，2）商業步行南街長80m，3)商業廣場3126平方米、商業廣場路長74m；美食廣場約1820平方米。休閑廣場約3800平方米。4）消防路：長747m,停車位：地面21個小車車位； 房屋建筑工程：公共廁所、垃圾中轉站（磚混結構）100平方米市政管線及綠化工程排水管D500長1200米；給水管道D200長300米；D100長300米道路綠化：4000平方米（二）．建設方案規劃布局休閑步行街主街寬度不小于16米，沿主街中軸線設置中央水景，兩旁鋪以綠化景觀設施。休閑步行街南端與中河街的連接因為場地高差大，考慮采用臺階形式；休閑步行街北端設休閑商業廣場，廣場面積3126平方米；休閑步行街中間部設美食廣場，面積1820平方米；休閑步行街南端臨蓼水河處設親水平臺，面積約1800平方米。該項目東西兩面消防路將南京路與中河街連通，消防路寬度不小于5米。給水工程水源取自洞口縣高沙鎮自來水廠，由南京路城市主供水管引入給水區。供水管管徑為Ｄ200，再沿次干道分開鋪設，沿線設置室外消火栓，間距不超過120M。排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設置污水截流管區，截流后引入污水處理系統。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。供電工程利用城市電網供電，條件十分優越。電訊工程按規劃要求預埋電訊管道，進入地塊。路燈照明工程休閑步行街的路燈沿路布置具體位置見景觀平面布置圖，消防道路及停車場的路燈在道路一側布置，路燈間距不超過40米。（三）．投資估算本項目投資估算主要依據《湖南省市政工程消耗量標準》、《湖南省園林綠化工程消耗量標準》和《湖南省建筑工程消耗量標準》確定，工程總造價約為3609萬元。3．經濟評價（1）國民經濟評價結果經濟凈現值：ENPV=1024萬元經濟內部收益率：EIRR=%效益費用比：EBCR=投資回收期：EN=2年（2）財務分析結果財務凈現值：FNPV=341萬元財務內部收益率：FIRR=%動態投資回收期：FN=2年（3）貸款償還期為：2年經濟分析結果表明，本項目社會效益、環境效益顯著，財務上可行，投資回收期短。五、項目實施建議本項目建設技術和物質條件具備，社會效益和環境效益顯著，經濟上可行。建議做好前期準備工作，使該項目盡快付諸實施。第二章 項目背景和建設必要性一、項目提出的背景洞口縣位于湖南省西南部的資水上游，是我國著名的“雪峰蜜桔”之鄉，區域面積2200平方公里，轄22個鄉鎮，一個管理區，565個村，總人口83萬，洞口是蔡鍔將軍的出生地、革命老區縣，系全國500強產糧大縣、商品糧基地、農村生態建設示范縣，全省柑橘和優質茶基地縣、重點林區縣、畜牧業五強縣、省級金融安全區。境內礦產資源豐富、蘊藏礦產20余種，其中煤儲量1680萬噸，錳探明儲量788萬噸。，%。，增長31%。，%。, %。新型工業化工作連續四年在全市考評中進入前三名。高沙鎮，位于縣境之南，東與黃橋鎮相臨，西與花園鄉接壤，南與武崗毗鄰。轄區面積41平方公里，人口約14萬。高沙古為沙洲，后因蓼水易道，地勢增高，故名高沙。高沙交通方便，物產豐富，商賈云集，生意興隆，歷為洞口、綏寧、武崗三縣木材、糧食、豬禽集散地。仔豬遠銷云南、貴州、廣東、廣西、江蘇、浙江等省市和港澳地區。隨著滬昆高速公路的通車和洞新高速公路的開工建設，洞口縣的區位優勢更加突出，交通優勢越來越強。高沙的交通優勢也凸顯出來，東面有洞新高速公路緊臨高沙城區穿過，且在高沙鎮設一出入口，南面有高速公路連接線，北面與縣城之間有一級公路相連，作為全國小城鎮建設試點鎮的高沙有著無限的發展空間。對于改善高沙鎮城市人口的生活居住環境條件，發展高沙經濟和社會事業，高沙休閑步行街建設具有十分重要的意義。高沙素有“小南京”之稱，商業貿易活躍。自企業改制以來，原高沙酒廠的廠區長期閑置，易旺房地產開發有限公司易文仙先后投入調研經費數十萬元，組織市場調查和休閑步行街建設考察，通過全面調查研究，不失時機地提出建設高沙休閑步行街的設想。商業步行街的歷史可以追溯到唐朝以前，從最早的賣貨郎沿街叫賣，到現在固定的商業步行街，形式幾經易樣，日趨成熟。隨著消費理念的轉變和商業模式的多樣化，商業步行街在全國各地迅速發展起來，已成為打造“城市名片”的形象工程。商業街在我國發展歷史悠久，所謂市口，一直是城鎮聚集的核心?，F代商業步行街迅速發展，特別是商業街的休閑功能，在旅游產業中產生了巨大的影響。大周末實施以來，商業步行街成為城市休閑的重要場所，隨后“休閑步行街”高速發展，成為了都市休閑的主戰場之一。步行街這種商業房地產的開發項目，可以很好的把旅游產業的休閑化發展與休閑升級的需求，與房地產的快速回收模式有效結合起來，具有快速引爆人氣，打造都市旅游品牌，形成高回報的可能性。我國商業街的歷史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古長安的東市、西市，清明上河圖描述的宋代汴梁的繁華商業街。最早的商業街形式比較簡單，如百貨、超市等，后來才逐漸出現多樣化形態。可以說，歷史上的商業街是中國古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商業聚集的街區。歷史的積淀，為今天的商業聚集形成了特色支撐，形成了老街、特色市場街、特色民俗街等。以休閑為目標定位的商業步行街，我們稱之為“休閑步行街”。其中，包括兩種類型：一種是以傳統商業為主要內容，通過提升環境，調整消費業態形成的綜合性商業步行街；另一類，是以原有的風貌、文化、民俗等為基礎，以休閑消費為特色的步行街區。今天的休閑步行街，又在歷史積淀之上，形成現代消費模式，成為全新的休閑聚集區。這是一種升華和創新。高沙休閑步行街項目位于高沙老城區商業次中心區，緊臨高沙經濟開發區，地理位置優越，休閑步行街北接南京路，南至中河街，濱臨蓼水河，主街全長300余米。二、項目建設的必要性1：高沙城區商業街的現狀分析：1） 高沙老城區的主要商業街道有：長裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。其中除長裕街外均為城區對外交通的主干道，商業貿易活動的開展，極大地阻礙了對外公路交通的暢通，尤其是云峰路、蓼湄路的車道經常被攤販擠占。人民群眾的生命安全受到嚴重的威脅；汽車噪聲和尾氣的排放，嚴重污染城市環境。2） 高沙鎮現有的商業街道沿線缺乏綠地和必要的休息場所；沿街建筑均為私人店鋪，都是零星分散