現代農業旅游產業園區項目可行性研究報告(已修改)

　

【正文】 內部資料 編 制 人： 寧海川 編制日期： 2006223目 錄摘 要 3第一部分 項目分析 5 第二部分 市場研究 8 第三部分 項目的開發計劃 13 第四部分 項目的組織機構 25第五部分 項目的營銷計劃 32第六部分 項目的財務分析 35第七部分 項目的風險控制 39第八部分 項目的進度計劃 40第九部分 項目的社會經濟效益 42第十部分 附件 44 摘 要隨著三聯投資集團房地產業務不斷擴張，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升三聯集團競爭力，特編制此商業計劃。一、集團簡介天津三聯投資集團（Sunny Group Inc.）成立于1987年，系專業的投資控股集團，旗下擁有多家資深投資管理機構及專業的房地產開發企業，業務涵蓋房地產投資、開發、不動產經紀和物業經營管理。三聯投資集團自1993年進入房地產市場以來，累計投資達十幾億元人民幣，已經獨立或合作開發了近10個項目，總建筑面積超過20萬平方米，陸續建成并經營銷售了包括高檔住宅、寫字樓、商業地產、酒店和服務式公寓在內的全系列房地產產品。在房地產的項目談判、篩選、前期手續、開發建設、施工管理、銷售及物業管理等相關方面具備豐富的經驗并擁有一支高效的管理團隊。集團在美國、新加坡、香港等國家和地區以及北京、上海、武漢、重慶等城市設有分支機構，從事包括房地產開發與經營、軟件開發與網絡設計、投資咨詢、認證咨詢、國際貿易等多個領域的經營活動，總注冊資本超過兩億元人民幣。新時期的三聯集團，將站在戰略高度上審時度勢，尋找更大的突破口，挖掘企業的發展潛力，涉足更廣闊的經濟領域，創造新的經濟增長點。二、發展背景中央提出“十一五”規劃中，將天津濱海新區的發展建設列入了重要議程；2008年北京奧運會的舉辦也將推動京津及其周邊地區的經濟迅猛發展。“十一五”規劃的另一個重要戰略，就是繼續深化農業科研體制改革，加快建設國家農業科技創新基地和區域性農業科研中心；繼續加大農業科技平臺建設，加強農業大型科技設施、重點實驗室、重大科學工程、工程技術研究中心建設，改善農業科研條件，提升農業科技創新能力和水平，同時科技部將鼓勵具有一定科技實力的企業積極參與農業科技工作，大力推動多元化的農業科技成果轉化與推廣新機制，引導和支持企業增強科技創新能力建設，孵化一批具有國際競爭力的龍頭企業或產業集團。充分發揮企業在促進科技成果產業化方面的主體作用，引導企業增加農業科技投入。對部分經濟效益顯著但市場風險較大的非公益性項目、產業化項目、成果熟化與轉化項目等，將積極引入競爭機制，鼓勵企業按照市場機制進行運作和管理。根據天津市總體規劃：天津經濟經過連續10余年的快速發展，城市建設用地已突破原規劃規模，現行規劃已不完全適應天津新的發展形勢需要，應從京、津、冀、環渤海乃至東北亞的區域范圍來研究天津城市發展方向、規模和布局，進一步明確天津在區域中的職能定位和功能分工，統籌天津與北京及周邊地區的分工合作關系。原來的規劃更多地強調中心城區的發展，而新的規劃除了中心城區之外，實際上它關注的是整個天津包括四郊五縣、濱海新區等在內的一個更大范疇的城市發展。新的總體規劃提出了“一軸兩帶三區”的市域空間布局結構。而其中的“一軸”就是指：“武清－中心城區－濱海新區核心區”發展主軸；我們可以從中尋覓到新的拓展空間。此外，新的天津總體規劃中“京津雙核心”的提出對于北京、天津以及鄰近城市的人流、物流以及第三產業的發展影響將會很大。 可以說，京津間這不到140公里的通道之中注定蘊含無限的地產商機。而本項目所處地武清區距北京僅40分鐘的車程，地理位置優越，交通、通訊便捷。以上各種因素，為三聯投資集團在武清區此地塊建設該項目（即“東籬”生態農業產業區）提供了一個良好外部環境。三、項目介紹概況該項目一期占地近5900畝地，其中生態農業示范及觀光部分集中占300畝，生態農業產業推廣基地5000畝，純農業部分初步投資1個多億，將建設農業生態溫室、農業科技觀光展覽廳、生態餐廳、瓜果農園等重點項目，同時輔之以田園生態別墅（約11萬平米）、配合農業觀光的鄉村風情農家院、以及溫泉度假酒店、溫泉花園等重要配套服務項目；同時，臨近的5000畝地作為該項目的產業化生產推廣基地。該項目將是京津地區首家將現代農業生產、農業觀光旅游與休閑度假相結合的復合型地產項目；同時也將成為生態農業的現代化、產業化發展的示范基地。產品與服務“東籬”以生態農業產品的生產、銷售、檢驗、配送為主，輔以生態農業觀光旅游、餐飲娛樂等休閑服務，形成一個完整的生態農業產業鏈，并在適宜的產業環境中不斷推廣、復制。“東籬”的產品以符合國家AA級和A級標準的綠色食品為主，主要包括：溫室內種植的名優蔬菜等作物；適宜于露地土壤有機栽培的蔬菜種類及品種；適合當地土壤條件的果樹品種；散養的各類家禽；各種淡水養殖的蝦、魚、蟹類及其它淡水養殖產品等。四、管理組織與合作團隊東籬生態農業發展公司（系三聯集團下屬的該項目運作團隊）力邀全國知名的農業專家和蔬菜專家加盟；并與中國農科院、北京農業研究所、加拿大溫室與作物處理研究所、美國生態農業與食品研究中心合作開展生態農業種植、檢驗、加工等方面的研究與開發。同時聘請來自北京、上海以及北美地區的農業、生態專家，對生態農業園區的生產、加工提供指導，并一同開發現代栽培技術，引進國際上先進的農業技術、農作物品種，使之在京津地區順利生長，并將逐步推廣到整個華北地區乃至全國。五、投資回報生態農業生產及觀光集中占地300畝（產業化推廣基地5000畝），初步投資1個多億，初期每年的營業額將達到 5000——8000萬，3—5年內將達到產值2億元以上，預計2015年產值達到20億元，每年為國家創造稅收上億元，同時帶動觀光旅游和休閑度假產業的運作和發展，商業開發價值巨大，將為當地的發展帶來無可估量的經濟和社會效益。第一部分 項目分析一、 目區位及用地項目區位面向21世紀“首都經濟圈”的發展趨勢，武清無可爭議地成為一塊福澤寶地；北京申辦2008年奧運會成功，打造“奧運經濟”，武清同樣擁有難得機遇。黨的十六大做出了本世紀頭二十年是重要戰略機遇期的科學判斷，天津市領導對武清區確定了建成展示天津的窗口，天津發展的橋頭堡，京津之間的一顆明珠的新定位，使武清進一步明確了發展思路和目標。武清“背靠首都，面臨新港，毗連三市（京、津、廊）”，距天津市區25公里，距北京70公里。到天津新港71公里，到天津濱海國際機場35公里，至北京機場也只有90公里。京津、京福、京圍等12條國家級干線公路，京山、京滬、京九等鐵路貫穿全境，聞名國內外的京杭大運河在這里滾滾流淌而過。地理位置優越，交通優勢、科技優勢、人才優勢和市場優勢極為顯著。武清是國家最早確定的沿海開放地區之一，同時這里又是京津塘高技術產業帶的重要組成部分，得天獨厚的區位優勢，使武清成為具有戰略發展意義的區位地理環境。項目用地該項目宗地為國有土地，目前經過土地拍賣于2005年12月份取得了土地使用權，使用年限為70年（生態農業生產及觀光集中用地300畝，使用年限30年；合作的產業化推廣基地5000畝）。二、宗地現狀四至范圍（廣義）:東至塘沽區，南至天津市區，西至北京市，北至薊縣。地勢狀況項目用地主要為農業耕種用地，部分為天紅星磚廠廠區的廠區，地勢平坦，場地標高與103道路標高相差不大。地上物現狀地上物主要為紅星磚廠廠區的生產廠房和辦公區，現已完成清整工作。空中線路、地下管線、人防、構筑物等情況（1）項目用地內地下管線較少。（2）項目用地內沒有需要保留的文物等設施。（3）項目用地東側有一條寬約6米的溝渠，是歷史的排水渠，與龍鳳河相通。地質情況武清區境地處華北沖擊平原下端，地勢平緩，自北、西、南向東南海河入海方 向傾斜，海拔高額度最高13米、。武清區區域面積1574平方公里，其中耕地面積137萬畝，占土地面積的58％。土壤分為砂性土、壤質土、粘性土三大類。土質疏松肥沃，宜于農業生產。武清區屬暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候，四季分明，光照充足。年平均氣溫 ,年平均日照總時數2705小時,平均無霜期212天。同時，該項目地上有天然湖水和人工養魚湖等有重要利用價值的自然水系；地下蘊藏豐富的地熱溫泉，1200米以下出水溫度在70度以上，是得天獨厚的自然資源。三、項目的外部環境宏觀經濟狀況武清區的經濟實力已經從排名天津市18個區縣的倒數第三名，一躍成為正數第三名。武清所以能夠在較短時間內取得如此突出的成績，是武清實施城市化為主導的率先發展戰略，實施多元化產業發展，創造良好發展環境，積極發展武清開發區，熱情扶持民營經濟發展的結果。目前該區已有民營企業3300多家，經濟總量、創造稅收占全區一半以上，有20家全球500強企業和世界知名企業在這里落戶，天獅、娃哈哈等一大批民營企業爭先崛起，形成了一幅前所未有的百舸爭流、千帆競發的雄偉畫卷。天津市市長戴相龍曾對這個區發展給予熱情稱頌，提出：武清應成為天津經濟發展的橋頭堡、展示天津發展的窗口、京津之間的明珠。區域產業發展狀況近年來，武清區大力發展生態農業產業，特別是把無公害蔬菜種植產業化作為一件大事統籌安排，全力支持。率先建立了全區多個蔬菜種植基地， 變過去的一家一戶為大型蔬菜生產基地種植，引進優良品種，提高蔬菜種植效益。全面推進無公害蔬菜種植，建立種菜農民協會，從農藥、 肥料等各方面嚴格按國家相關標準進行生產。目前全區無公害蔬菜種植面積已經超過３萬畝，其中河西務鎮無公害蔬菜種植面積就超過萬畝。 建立蔬菜銷售大市場是武清區做大產業的又一措施。為抓好蔬菜流通，河西務鎮投資建立了占地200畝的大沙河蔬菜批發市場，每天蔬菜成交量達到110萬公斤，車流量達到3000多輛，成為覆蓋京津地區的蔬菜銷售大市場。通過公司加農戶方式的產業化蔬菜種植方式，使全區種菜農民收入增加。 “黑馬”蔬菜已成為武清區乃至京津地區的品牌無公害蔬菜，受到京津市場歡迎，產品供不應求。同時，武清區農業部門深入普及生態農業先進技術，積極做好沼氣大棚生態農業試點，已形成“棚菜種植、畜禽養殖、沼氣池”三位一體的工程體系。目前，這種生態農業新模式已在該區的黃花店鎮、大孟莊鎮的四個村街進行建設，將在全區逐步推廣。區域近期及遠期規劃對周邊環境的主要影響◆ 基礎設施完善、城市地位與綜合競爭力的提升武清區具備日趨完備的基礎功能環境。一直以來，武清始終堅持不懈地下大力完善城市基礎設施建設，尤其是在天津市第一個實現撤縣建區以后，圍繞創造城市發展商機，增強聚集、輻射功能，加大規劃與載體功能建設步伐，積極強化區域競爭的強勢地位，力爭把武清建成京津之間最具實力和競爭力的地區。重新修編的城區總體規劃，規劃面積由30平方公里擴大到６０平方公里；同時，多元籌措資金，完善城市現代化發展功能和載體建設，五年累計投入３０億元，先后完成了城區新水源開發、城區防洪圈、城區集中供熱和污水處理廠、道路新建、拓寬改造等一批具有戰略意義的重點工程。同時在路網建設上，結合京津快速路、京滬高速正線等國家重大路網建設，武清區將以全區路網規劃為突破口，加快實施路網貫通工程，目前已制訂了“七橫七縱”為骨架的路網體系規劃，啟動了“三橫一縱”64公里重點道路建設，將進一步構筑城區、鄉鎮、村街及重點經濟園區之間溝通便捷、開放發展的路網骨架。◆ 生態農業的政策扶持和產業化推動近年來，武清區委、區政府下大力培育奶牛、無公害蔬菜等主導產業，每年拿出1000萬元以上資金扶持農業主導產業的發展，促進了農業產業化和產業鏈的逐步形成，農業主導產業經營規模不斷擴大，質量、效益明顯提高。到2004年底，全區蔬菜基本實現了無公害化生產，有22萬畝菜田通過了國家和市級無公害基地認證，全區無公害蔬菜銷售企業達到15家，年銷售無公害品牌蔬菜3萬噸以上。2005年出臺的扶持辦法實施細則主要包括設施農業發展、奶牛品種改良和畜禽防疫、乳品加工企業發展、農民專業合作經濟組織、沼氣工程建設、基地生產環境質量安全可追溯制度六個方面的扶持和補貼政策。其中規定：年內新建成的無公害蔬菜和瓜果類生產二代節能溫室小區，面積在50畝以上的，市、區兩級財政給予1：1等量資金扶持；對達到相應標準從事無公害瓜菜產銷合作經營的農業專業合作經濟組織，給予資金扶持5萬元；全年對6000立方米、按照“豬沼菜（果）”生態模式新建設的沼氣池，由區財政按每立方米100元給予補貼；此外，區財政還將拿出20萬元用于支持基地生產環境質量安全可追溯制度工作的開展。第二部分 市場研究一、生態農業的國際發展現狀生態農業起源與概念生態農業最早于1924年在歐洲興起，20世紀30～40年代在瑞士、英國和日本等國