經濟適用房建設項目可行性分析報告(已修改)

　

【正文】 目 錄第一章 總 論 1第一節 項目名稱及承辦單位 1第二節 可行性研究編制單位及依據 1第三節 項目單位概況 2第四節 項目概況 4第五節 問題與建議 8第二章 項目建設的背景及必要性 9第一節 項目建設的背景 9第二節 項目建設的必要性 10第三章 市場分析與發展狀況 12第一節 市場分析 12第二節 經濟適用房的發展狀況 12第四章 建設規模與技術方案 15第五章 選址方案 17第六章 節能節水措施 19第一節 節能措施 19第二節 節水措施 21第七章 環境影響評價 23第一節 環境條件調查 23第二節 施工期環境影響分析 23第三節 項目建成后環境影響影響分析 25第四節 公眾參與 26第八章 勞動安全衛生與消防 27第一節 勞動安全衛生 27第二節 消防設施 28第九章 組織機構與人力資源配置 29第十章 項目實施進度計劃 33第十一章 投資估算及資金籌措 34第一節 概算依據與說明 34第二節 投資估算 35第三節 資金籌措及分年投資計劃 36第十二章 財務評價 37第十三章 社會評價 39第十四章 風險分析 42第十五章 研究結論與建議 44第十六章 附圖、附表 46第一章 總 論第一節 項目名稱及承辦單位一、項目名稱某某小區經濟適用房項目二、建設單位 某某房地產開發公司三、項目負責人姓 名： 聯系電話：郵 編：四、擬建地址某市以北，財干路以南，衛育路以東 第二節 可行性研究編制單位及依據一、編制單位編制單位名稱： 工程咨詢資格證書編號：資質等級： 發證機關： 法定代表人： 二、編制依據《建筑設計資料集》國家及山東省有關規范、標準、規定城市居住區規劃設計規范（GB 5018093）建設單位提供的基礎資料《山東省經濟適用房管理辦法》某市城城區近期建設規劃（2006—2010年）房地產開發機構發布的工程建設方面的標準、規范《某市市區基準地價》某市及項目周邊地區市場調研和現場勘察資料其他有關依據資料第三節 項目單位概況某某房地產開發公司，成立于1998年7月，注冊資本2000萬元，開發資質為三級。位于某市北關街，法定代表人 ，是某市市政府為解決全市低收入家庭住房困難，建設樣板房住宅小區，改善某市居民居住環境而設立的政府開發性國有企業，隸屬某市房地產管理局，主營安居工程和經濟適用房的建設；住房困難戶的調查登記和認定；安居工程和經濟適用房的分配和銷售等業務。現有員工45余人，其中：本科以上學歷10人，專科以上學歷30人，高級職稱工程師3人，中級職稱5人，其他專業職稱8人。安居開發中心現已開發建筑面積50多萬平方米，、柳園小區10萬平方米、鐵路小區5萬平方米等精品工程。正在開發的建筑面積15萬平方米，其中：，。開發規模不斷擴大，在開發過程中，嚴格按照國家規定的質量標準進行開發建設，精心設計、精心施工，合格率達100%，優良率達85%以上，為某市城市建設、改善居民的生活居住環境以及拉動當地經濟增長做出了突出貢獻。一流的設計水平、一流的施工質量、一流的居住環境、一流的物業服務，得到了社會各界、上級領導和有關部門的高度重視和認可、開發中心開放建設的站北花園小區，2001年度被山東省建設廳評為“山東省物業管理優秀住宅小區”，2003年度獲山東省首屆城市優秀住宅小區銀質獎，歷年來被評為某市東昌府區文明小區；柳園小區2002年獲山東省“工商銀行杯”戶型大賽設計銀質獎；鐵路小區獲2000年第一屆某市城市優秀住宅小區銅獎；某某房地產開發公司2002年度獲山東省房地產開發綜合效率先進單位先進單位，2004年度被某市消協評為“某市放心房承諾單位” ,2005年被評為某市“優秀房地產開發企業”，站北花園被評為優秀住宅小區。為更好的服務某市的城市文化發展進程，為城市建設和改善居民環境作出更大貢獻，某某房地產開發公司將以更加嚴格的管理確保工程質量，為廣大消費者提供高品質高質量住房，為城市建設增光添彩。第四節 項目概況一. 擬建地點擬建于某市以北，財干路以南，衛育路以東。二. 建設規模與目標某某項目規劃總用地42857萬平方米，建筑面積6萬平方米，總居住套數1000套，綠化覆蓋率35%，小區內設幼兒園、配套文化中心、商業網點、集貿市場、健身場所等設施。我國已經進入小康社會，人們生活水平穩步提高，某市政府根據國家的有關精神，適時推出經濟適用房的建設，致力于為解決困難群眾和中收入人群的住房問題，為他們提供一個優美、舒適的居住環境，讓他們享受有房住的溫馨，因為：溫馨是一種感覺，是人生美好的向往；溫馨是一種品位，是人生獨到的見解；溫馨是家的元素，是人生永恒的主題；溫馨來自情感的交流、理智的選擇，安居住宅開發中心對于溫馨的認知，是源于對生活細節完美的追求,讓安居住宅開發中心的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。1 氣象條件根據某市氣象部門提供的資料，某市屬于暖溫大陸性季風氣候區，具體氣象資料數據如下：（1）、風向：常年主導風向：SSW冬季主導風向：ENE夏季主導風向: SSW（2）、風速：最大風速：冬季平均風速：夏季平均風速：（3）、氣溫：年平均氣溫：℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫：－℃（4）、相對濕度：最冷月平均相對濕度：54％最熱月平均相對濕度：73％全年平均相對濕度：56％（5）、降水量年平均降水量：600㎜年最大降水量：㎜日最大降水量：㎜時最大降水量：190㎜（6）、最大積雪厚度：190㎜（7）、最大凍土厚度：44㎜2 地質條件、地貌該建筑物場地地形平坦，但為建筑垃圾較厚場地，勘察期間各勘探點孔口高程采用相對標高，以西側花園路路中心線一點為基準點引測，地面高程差異不大。勘區地貌屬黃河沖積平原，地貌單元單一。根據土的物理力學性質，建筑場地地基土共分6層：（1）、1層雜填土：雜色，濕，松散，以磚塊及砼塊等建筑垃圾及部分生活垃圾為主，場區普遍分布，－。（2）、2層粉土：褐黃色，濕、中密，含云母以及少量石英長石，砂質粉土，局部接近粉砂。（3）、（3）、3層粉質粘土：灰褐色，軟塑可塑，含氧化鐵及少量有機質，干強度高，韌性高，中偏高壓縮性。－。（4）、4層粉土：褐黃色，濕，中密，含云母片，局部夾粘性土，性質穩定，中壓縮性，,。（5）、5層粉質粘土：褐色，可塑，含氧化鐵，氧化鋁及少量有機質，干強度高，韌性高，性質穩定，中壓縮性。（6）、6層粉砂：灰色，飽和，中密，含有機質，石英長石，土質均一，性質穩定。該場地地下水為第四系孔隙潛水。地下水的主要補給來源為大氣降水及徒駭河的側補，主要排泄方式為大氣蒸發及工農業用水及緩徑流。根據附近的地下水水質分析資料，該區地下水水質呈弱堿性，不含侵蝕性CO2，對混凝土及其中鋼筋不具備腐蝕作用。勘區位于華北地臺，遼冀臺向斜南翼，聊城凹陷東緣，聊城蘭考斷裂帶在本區的走向為NE3040度。傾向NW，傾角4060度。聊考斷裂為本區最大的構造帶，為魯西隆起與臨清坳陷兩個構造單元的轉換帶。該斷裂是由一系列NE走向的西側正斷層組成的破碎帶，其地震活動的主要特征為：（1）、地震主要沿斷裂分布，且發震部位多北東向的聊考斷裂與某些近東西向次級斷裂的交匯部位。（2）、由于下部地殼構造活動的差異，致使本區歷史地震區存在階段性差異，6級以上地震都發生在南段，北段地震一般為4—5級。（3）、地震活動具有一定的周期性。3 配套條件某市供水、供熱、供氣、治污等市政建設取得重大進展，城市功能有了質的提高，城市管理不斷加強，城鄉面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎設施建設正在逐步加強。東昌湖和古運河、徒駭河等工程項目將相繼建成。山東省規劃容量一期2臺60萬千瓦機組工程投入生產。聊城將成為中國東部地區最大的能源基地之一。主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源為某市自來水公司，供水普及率將達到100％。根據某市總體規劃，沿規劃主干道敷設給水主管，配給水管采用環狀與枝狀相結合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。本項目排水實行雨污水分流體系。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周圍市政雨水管道；污水達到國家和當地有關排放標準后接入市政污水管道。本項目用電主要是照明設施、家庭生活用電，結合某市總體規劃，本項目由市供電部門統一解決本項目用電。 供熱擬由某市昌潤供熱有限責任公司接小區供熱管網。 供氣某市區天然氣氣管道四通八達，擬由聊城新奧燃氣有限公司解決供氣問題。 ，資金全部由政府解決。本項目完成后，預計經濟適用房銷售收入為8400萬元，減去銷售（營業），，%。技 術 經 濟 指 標序號項目單位數量備注1占地總面積平方米428572總建筑面積平方米600003居住套數戶10004平均每戶建筑面積平方米605容積率6綠化率%357平均層數層6第五節 問題與建議考慮到某某經濟適用房項目建成后，可以提供一些簡單必要的鍛煉和娛樂附屬設施的建設，如腰扭器、漫步機、高低杠、單杠等，該項目的建設很大程度上依賴于政府的扶持，因而，在建設的過程中，要時刻注意政府的各種政策，而且要重視該項目的社會效益。第二章 項目建設的背景及必要性第一節 項目建設的背景眾所周知，房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發展房地產經濟有利于加快我國產業結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發展房地產經濟，可以拉動一系列行業發展。現今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發展房地產經濟。在我國的住房領域，房地產業發展和提高人民居住生活水平，長期以來成為一對難解的矛盾。要害就在于，長期以來我們把房地產拉動經濟發展，放在了超過民生的頭等位置。例如，把房地產業定為支柱產業，由于對房地產業缺乏合理的定義，致使“支柱產業”及其有關的扶持政策，主要被“房地產開發經營業”所獨享，造就大量超級地產富豪群體產生，而廣大的城鎮居民卻在不斷上漲的高房價面前“望樓興嘆”。國務院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，要重視社會發展和改善民生問題，堅持“以人為本”，促進社會事業加快發展，積極解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題，特別是建設領域的住房問題成為廣大民眾關注和議論的焦點，并特別指出解決民眾的住房問題有以下兩點：一是大力發展廉租房，二是大力建設經濟適用房。這就要求地方各級政府必須改變長期實行土地高價