久居雅園項(xiàng)目項(xiàng)目建議書(已修改)

　

【正文】 久居雅園項(xiàng)目項(xiàng)目建議書久居雅園項(xiàng)目項(xiàng) 目 建 議 書某梨園鎮(zhèn)項(xiàng)目關(guān)鍵詞項(xiàng)目名稱：某梨園鎮(zhèn)項(xiàng)目位置：某市某區(qū)梨園鎮(zhèn)項(xiàng)目四至：東至規(guī)劃路，南至現(xiàn)狀住宅小區(qū)，西至11站街，北至京津公路轉(zhuǎn)讓方式：掛牌交易對(duì)象：某市土地儲(chǔ)備中心某分中心一級(jí)開發(fā)商：新城基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)屬性：二級(jí)開發(fā)規(guī)劃用地面積：總占地面積為69200㎡，其中：規(guī)劃建設(shè)用地61200㎡,代征道路用地8000㎡總建筑面積：175950㎡，其中：（1）地上建筑面積：153000㎡；地下建筑面積：22950㎡（滿足人防、部分車庫、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房和其他公共服務(wù)設(shè)施用房的要求,按15%估算）居住建筑面積：12240㎡, 其中：普通商品房建筑面積104040㎡。 雙限房建筑面積：18360㎡（滿足政府規(guī)定）；非配套公建建筑面積：30600㎡,配套公建面積3000㎡， 項(xiàng)目容積率：控高：控制高度：80米；綠化率：≥30%建筑密度：≤30%預(yù)計(jì)掛牌價(jià)格：38250萬元（土地出讓金和土地補(bǔ)償）1土地樓面價(jià)：2500元/㎡ 1項(xiàng)目直接成本：96009萬元（含土地成本、建安成本及不可預(yù)見等直接成本，詳見正文《投資估算表》）其中：1可售地上面積單方成本：6275元/㎡（直接總成本/地上可售面積）1周邊調(diào)查市場均價(jià)：（1）普通住宅（毛坯房）7800元/㎡（2）商業(yè)整體15000元/㎡1同類可比產(chǎn)品最低價(jià)格：（1）普通住宅（毛坯）6584元/㎡；（當(dāng)代名筑）（2商業(yè)整體12000元/㎡同類可比產(chǎn)品最高價(jià)格（1）普通住宅（毛坯房）： 8478元/㎡；（新通國際花園）（2）商業(yè)整體15000元/㎡1項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售均價(jià)：整體均價(jià)8843元/㎡，其中：（1）普通住宅7100元/㎡（3）商業(yè)整體1500元/㎡1預(yù)計(jì)總銷售收入153195萬元其中：（1）住宅銷售收入87345萬元（2）商業(yè)銷售收入45900萬元(3)車庫收入19950萬元1投資利潤率：%； 2投資回收期：24個(gè)月2付款方式： 建議結(jié)論：收購該項(xiàng)目公司100%股權(quán)理由：該項(xiàng)目緊臨某梨園，屬某區(qū)的居住區(qū)，具有明顯的地理、交通、商務(wù)優(yōu)勢(shì)；某區(qū)成熟地區(qū)，短、平、快項(xiàng)目，市場前景較好；門檻相對(duì)較低，操作簡單，交易方式安全；目 錄第一部分 項(xiàng)目情況簡介一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目功能分布四、項(xiàng)目進(jìn)展情況第二部分 項(xiàng)目市場分析和項(xiàng)目定位一、 某市房地產(chǎn)市場分析二、 區(qū)域市場分析三、 市場調(diào)研數(shù)據(jù)四、 市場調(diào)研分析五、 項(xiàng)目定位第三部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一、成本分析二、投資估算表三、收益分析第四部分 轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付方式第五部分 項(xiàng)目開發(fā)條件及文件第一部分 項(xiàng)目情況簡介一、項(xiàng)目概況：久居雅園項(xiàng)目：某區(qū)梨園鎮(zhèn)四至范圍：東至DBC加州小鎮(zhèn)，南至規(guī)劃路，西至現(xiàn)狀住宅小區(qū)，北至京津公路。地處某梨園區(qū)域中心，地理位置十分優(yōu)越。該地區(qū)屬于某區(qū)梨園鎮(zhèn)的黃金地段。本案↑北項(xiàng)目在某市相對(duì)位置本案↑北項(xiàng)目在某區(qū)的相對(duì)區(qū)位地塊位置項(xiàng)目的鳥瞰圖3. 項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目的南邊界項(xiàng)目的東邊界項(xiàng)目的北邊界項(xiàng)目的西邊界輕軌 項(xiàng)目南側(cè)市政路 新城國際花園二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：總占地面積為69200㎡，其中：規(guī)劃建設(shè)用地61200㎡,代征道路用地8000㎡總建筑面積：175950㎡，其中：（1）地上建筑面積：153000㎡；地下建筑面積：22950㎡（滿足人防、部分車庫、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房和其他公共服務(wù)設(shè)施用房的要求,按15%估算）居住建筑面積：12240㎡, 其中：普通商品房建筑面積104040㎡。 雙限房建筑面積：18360㎡（滿足政府規(guī)定）；非配套公建建筑面積：30600㎡,配套公建面積3000㎡，項(xiàng)目容積率：控高：控制高度：80米；綠化率：≥30%建筑密度：≤30%三、項(xiàng)目功能分布功能分區(qū)為住宅、商業(yè)以及配套公建和地下車庫。四、項(xiàng)目進(jìn)展情況目前已取得的主要相關(guān)文件詳見第五部分《項(xiàng)目開發(fā)條件及文件》。第二部分 項(xiàng)目市場分析和項(xiàng)目定位一、 某房地產(chǎn)市場調(diào)研某房地產(chǎn)行業(yè)長期看好某房地產(chǎn)行業(yè)長期看好根據(jù)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)某各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)行情差異很大，某房地產(chǎn)市場應(yīng)該劃分區(qū)從區(qū)域來分析根據(jù)各地的差異，我們將某房地產(chǎn)市場分為老城區(qū)（東城、西城、宣武、崇文）朝陽海淀區(qū)、其他城區(qū)（某、昌平、豐臺(tái)、石景山）。 小結(jié)朝陽海淀區(qū)二手房價(jià)格從08年2月開始回落5月份小幅反彈。 .其他地區(qū)的二手房價(jià)格從08年3月開始小幅回目前趨于穩(wěn)定。老城區(qū)房價(jià)一直較為堅(jiān)挺，至今仍維持上漲的格局。 成交量有所回落但幅度不大在10％到20房地產(chǎn)供求關(guān)系供應(yīng)角度分析房價(jià)的模型總供應(yīng)＝可售期房面積＋未簽約現(xiàn)房面根據(jù)調(diào)研，一般開發(fā)商開工到預(yù)售的工期約為12個(gè)月。 下個(gè)月總供應(yīng)＝本月總供應(yīng)－本月銷售面積＋12個(gè)月前的新開工面積 庫存消化時(shí)間（單位：月）＝總供應(yīng)/本月銷售面積 庫存消化時(shí)間自07存消化時(shí)間自07年年底以來大幅攀升 房價(jià)有一定負(fù)相關(guān)關(guān)系 因此，悲觀情觀情景 2007年年底以來，由于銷量大幅下滑，庫存消化時(shí)間開始攀升并創(chuàng)出新高。 隨著庫存消化時(shí)間的上升，某房價(jià)開始滯漲，局部出現(xiàn)下跌。 .根據(jù)調(diào)研結(jié)果，奧運(yùn)對(duì)施工的影響約為3個(gè)月（7月、8月、9月），08年下半年樓盤供減少，某房價(jià)有望維持高位。 如果成交量仍然持續(xù)低迷，庫存消化時(shí)間將在09年上半年繼續(xù)攀升，某房價(jià)下跌將無法避免法避免。樂觀情景:某房地產(chǎn)成交量能夠樂觀情景:某房地產(chǎn)成交量能夠在08年下半年逐步上升從需求角度分析房價(jià)的模型.通過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)某五環(huán)以外的需求以自住為主（90％以上），20％為某人，80％為外地來京工作者，想在某定居80％以上的買房人群需要貸款。.自住人群的購買力主要由收入決定.如果按照家庭收入的50％作為每月還款額，那么根據(jù)目前的平均收入就可以算出房價(jià)的那么根據(jù)目前的平均收入就可以算出房價(jià)的合理價(jià)格。推導(dǎo)過程(一） （二）＝