房地產開發企業會計講座一(已修改)

　

【正文】 房地產開發企業會計講座一 第一講 房地產開發企業會計的特點 一、房地產開發企業經營活動的主要業務 房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有： 1．土地的開發與經營。 企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。 2．房屋的開發與經營。 房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。 3．城市基礎設施和公共配套設施的開發。 4．代建工程的開發。 代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。 二、房地產開發企業的經營特點 房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點： 1．開發經營的計劃性。 企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。 2．開發產品的商品性。 房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。 3．開發經營業務的復雜性。 所謂復雜性包括兩個方面： (1)經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。 (2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。 4．開發建設周期長，投資數額大。 開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。 5．經營風險大。 開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。 三、房地產開發項目投資費用估算 經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。 由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。 房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。 (一)開發成本 共有八項： 1．土地使用權出讓金。 國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆遷安置補償費。 (1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原 用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3．前期工程費。 前期工程費主要包括： (1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。 (2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。 4．建安工程費。 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。 5．基礎設施費。 它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 6．公共配套設施費。 它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7．不可預見費。 它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。 8．開發期間稅費。 開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。 (二)開發費用 開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。 1．管理費用。 可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3％左右計算。 2．銷售費用。 它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％； (2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5％一2％； (3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。 以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。 3．財務費用。 它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。 (三)投資與成本費用估算結果的匯總 為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。 三、房地產開發項目投資估算的作用： (1)是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據； (2)是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據； (3)是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。 四、房地產開發企業會計核算特點 由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況： 1．產成品的種類多，核算方法不同。 2．產品成本的核算復雜。 3．經營收入及其相關稅金的核算不同。 房地產開發企業會計講座（二） 第二講 房地產開發企業存貨的核算 房地產開發企業存貨有以下幾大類： 1．原材料類存貨。 指用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2．設備類存貨。 指企業購人的用于房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。 3．在產品類存貨。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品(即在建工程)。 4．產成品類存貨。 指各種已完成開發建設全過程并已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。 5．開發用品類存貨。 指企業在進行房地產開發經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地產開發企業特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發產品。 注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。 一、設備采購與收發的核算 在一般情況下，供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同和檢查合同的執行情況；設備倉庫負責設備的收、發、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結算、設備成本的計算、設備收發的核算。 設備的采購、收發按實際成本計價并核算。為了核算設備的采購成本并反映和考核設備采購、收、發、結存情況，要在“物資采購”賬戶之下設置“設備”明細賬，并專設“1242庫存設備”賬戶。分別核算企業購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。 例1 某房地產開發企業購入電梯一臺，買價(含進項稅) 800 000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。 ①根據購貨發票、銀行結算憑證等作如下分錄： 借：物資采購——設備 820000 貸：銀行存款 820000 ②假設企業材料設備采購保管費的計劃分配率為2％，則購入電梯應分配的采購保管費為16400元。 借：物資采購——設備 16400 貸：采購保管費 16400 ③電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為836400元。 借：庫存設備 836400 貸：物資采購——設備 836400 二、開發產品的核算 開發產品是指企業已經完成全部開發建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發產品實際上是開發建設過程的結束和銷售過程的開始。 為了正確核算開發產品的增加、減少、結存情況，開發企業應設置資產類“1285開發產品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發產品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發產品的實際成本。本賬戶應按開發產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。 1．開發產品增加的核算。 企業的開發產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。 例2 房地產開發企業根據竣工驗收單，本月已完開發產品實際成本為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。 借：開發產品——土地 650000 ——房屋 25 900000 ——代建工程 5000000 ——配套設施 1 500000 貸：開發成本 33050000 2．開發產品減少的核算。 企業的開發產品會因對外轉讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發產品，應區分不同情況及時進行會計處理。 企業對外轉讓、銷售開發產品時，應于月份終了時按開發產品的實際成本，借記“主營業務成本”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。 采用分期收款結算方式銷售開發產品的，在將開發產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發產品的實際成本，借記“分期收款開發產品”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。 企業將開發的土地和房屋用于出租經營，或將開發的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發產品”或“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品——土地(或房屋)”賬戶。 企業將開發的營業性配套設施，用于本企業從事第三產業經營用房，應視同建造固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產”賬戶，貸記“開發產品——配套設施”賬戶。 三、出租開發產品 出租開發產品是指用于出租經營的土地和房屋等開發產品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現的。 為核算企業出租經營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發企業應設置“1295出租開發產品”總分類賬戶，并下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級賬戶。其中： “出租產品”二級賬戶核算出租開發產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發產品用途對外銷售的出租開發產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。 “出租產品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品時沖銷的出租開發產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發產品累計攤銷價值。 對于出租的土地和房屋，企業應建立“出租產品卡片”，按出租產品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。 1．