某國際旅游養生城項目建議書(已修改)

　

【正文】 國際旅游養生城項目建議書目 錄第一章 背景情況介紹 3一、項目名稱 3騰沖國際旅游養生城 3二、項目發展商背景 3三、項目簡介 3第二章 城市概況 3一、城市簡介 3二、城市經濟發展 5三、城市發展規劃 6第三章 城市旅游資源及旅游發展情況 6一、城市特色 6二、旅游資源概況 7三、旅游發展現狀 11四、旅游發展定位 11第四章 城市旅游地產發展情況 13一、旅游地產發展概況 14二、旅游項目情況 14第五章 項目發展市場機遇分析 18一、休閑旅游度假產業已日益成為旅游業的主體 18二、生態休閑旅游產業發展現狀與趨勢 23三、主題旅游將成為未來旅游發展最主要的方向 25第七章 項目地塊情況 30一、項目概況 30二、城市位置 31三、資源條件 31第六章 項目發展機遇及方向分析 31第八章 項目發展方向分析 31一、項目體量及項目資源的角度 32二、“騰保旅游產業改革發展綜合試點”背景下滇西火山地質邊境旅游發展 32三、項目發展的城市背景 34四、項目發展屬性及發展方向判定 35第九章 項目發展定位及主要建設內容 35一、項目發展客戶定位 35二、客源市場定位 37三、開發原則 37四、項目規劃發展理念 38二、項目發展總體布局及主要功能分區 38三、項目發展重點建設內容 38第十章 項目投資測算與財務評價 42一、投資估算 42二、分期及開發計劃 42三、項目建設周期 43第十一章 組織管理、人力資源配置 43一、組織管理架構 43二、 人力資源及培訓保障 44第十二章 綜合效益評價 44一、 社會效益分析 44二、 經濟效益分析 45第十三章 總論 45第一章 背景情況介紹一、項目名稱騰沖國際旅游養生城二、項目發展商背景騰沖縣圣基房地產開發有限責任公司，是騰沖縣招商引資進入的外來重點企業之一，公司于2010年6月注冊，注冊資本金5000萬元。公司主要從事房地產開發經營，物業管理，室內外裝潢裝修，建筑材料、五金、百貨銷售。截止2010年5月，公司共有員工14。其中，股東3人，綜合部4人，財務部3人，工程部4人。隨著公司業務的進展，人員逐步配齊。公司在騰投資的項目為 “中國民居博物館”項目，選址為騰越鎮西山壩新城區。項目的物業形態主要包括五星級酒店、商業、多層洋房及低層住宅。，%，%，有統一完備的管理、保安監控和便民通訊等硬件設備。目前項目選址、建設內容、規劃方案已經確定，規劃設計并通過縣級評審，項目立項等前期工作正有序進行。三、項目簡介項目位于馬站鄉集鎮，距離騰板公路約11公里，面積約11000畝，其中國有林3000余畝，集體林及生產用地8100畝，涉及馬站鄉保家、興龍、云華、興華、和睦、朝云、打云7個村。在項目的規劃定位上應精益求精，按照生態優先、資源保護的原則，因地制宜、綜合利用，不但體現地方文化的內涵，還要提供多樣化高端旅游產品，依托騰沖縣得天獨厚的自然資源，依據旅游市場發展現狀及趨勢分析，高標準開發建設，將“騰沖國際旅游養生城”打造成一個集休閑運動、商務會議、養身度假、觀光娛樂為主導的國際生態體育休閑養身中心。第二章 城市概況一、城市簡介行政：騰沖隸屬于云南省保山市，全縣總面積5845平方公里，轄18個鄉鎮， 。境內居住著23個民族，其中世居民族有漢、傣、傈僳、回、佤、阿昌、白等。地理：騰沖位于云南西部邊陲，距省會昆明606千米，騰沖的西北兩面與緬甸毗鄰，是國家級對外開放縣，猴橋是國家級口岸。與緬甸山水相連，距緬甸克欽邦首府密支那217千米；距印度雷多僅604公里。縣境內東西寬69千米，南北長137千米，總面積5845平方千米。歷史人文：早在新石器時期，騰沖就有古人類繁衍生息。西漢時屬“滇越”，東漢時屬永昌郡，至今已有1900多年的建置史，騰沖其名始于《舊唐書》，自西漢起幾經更迭，1913年設騰沖縣。騰沖與國內其他邊境縣份最大的不同之處，就是漢文化始終處于主導地位。長期以來，中原文化與邊地少數民族文化、異域文化相互融合，形成了以和諧、和順為核心內涵和以開放性、包容性為基本特征的地域文化。，山川秀美，歷史悠久，人文薈萃，呈現著獨特的“騰越文化”。歷史上，著名的“博南古道”就是西南絲綢之路，源于漢代的西南“絲綢之路”作為中印兩大文明最早的聯系紐帶，從現在的四川成都經云南昆明、大理、保山，通過騰沖口岸轉向緬甸的密支那、印度的華氏城（今巴特那）、巴基斯坦的咀義始羅（今拉瓦爾第）和阿富漢的布爾，進而通向前蘇聯的塔什干的一條繁榮興旺的通道。騰沖是源于漢代的西南“絲綢之路”的樞紐，對中外社會、經濟、文化的交流作出了重要貢獻。 騰沖歷來崇文重教，明成化七年（公元1471年）修建的孔廟存留至今，還有在中國鄉村堪稱第一的和順圖書館。騰沖還是中國著名的僑鄉，目前騰沖籍華僑華人和港澳臺同胞達35萬人，分布在23個國家和地區。騰沖還在抗日戰爭史上占有重要的地位。1942年5月，日軍侵入緬甸，切斷滇緬公路，占領了怒江以西包括騰沖在內的大片國土。此后，中國遠征軍兩度入緬，騰沖成為滇西抗戰的主戰場，作出了巨大的犧牲。1944年9月14日，遠征軍經過127天的血戰，全殲日軍，騰沖成為全國淪陷區中第一個光復的縣城。1945年7月7日騰沖人民修建了國殤墓園，現為國家重點文物保護單位、全國愛國主義教育基地。二、城市經濟發展經濟發展概況：十一五期間（2006—2010年），騰沖經濟保持高速增長的態勢。全縣經濟總量持續增長，質量明顯提高。，%，%。五年完成固定資產投資200億元，是“十五”時期的5倍。其中：，%。交通建設取得重大突破，騰沖機場建成通航，騰密、騰板公路建成通車，保騰高速路及騰隴、騰瀘、龍騰三條二級路開工建設，城市道路、農村客運站、農村公路通達工程較好實施，全縣通車總里程達3258公里，縣鄉公路實現100%硬化目標。地方經濟結構：產業結構由“十五” : : : : ，其中：，%；工業及建筑業增加值21億元，%；服務業增加值30億元，%。旅游業、工業中的礦業、水電共同構成縣域經濟的支柱產業。2010年分別實現旅游業收入20億元，工業生產總值43億元。國民經濟水平：，（2008），約1626美元。2010年城鎮居民人均可支配收入14246元，差距不是很大，屬于相對較好的水平。整體而言，騰沖的國民經濟處于整體發展較低的水平。得益于近年來旅游業的快速發展；由基礎建設、旅游帶動投資等固定資產投資的迅猛增長；工業發展的快速啟動。%的復合增長率，同時，城鎮居民可支配收入也維持著較高的增長速度 。三、城市發展規劃城市定位：國際性休閑旅游勝地，中國連接南亞陸路大通道的樞紐和門戶，面向南亞的物資集散地和轉口貿易加工基地，保山市城鎮體系的兩個中心城市之一。《騰沖縣國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要（草案）》中，騰沖對未來的城市發展提出了“一核兩帶四區四板塊”的“1244”空間戰略布局。“一核”：即以縣城為中心，西山壩、東山為重點，構建“一體兩翼”的中心城市，打造面向南亞開放的樞紐城市，形成縣域經濟發展核心。“兩帶”：即加快發展旅游休閑產業帶，著力培育外向型加工服務產業帶。旅游休閑產業帶以荷花—和順—縣城—固東—滇灘—界頭—曲石公路為主線，串聯重點景區景點，發展休閑度假旅游業和康體娛樂產業；外向型加工服務產業帶以騰密公路為主線，依托猴橋邊境經濟合作區及中和物流園區，打造面向南亞開放的陸路經濟發展走廊，發展現代物流產業。“四片區”：即繼續鞏固發展四個傳統工業片區。石頭山工業園區重點發展林產品、生物資源開發等產業，建成集加工、貿易為一體的新型綠色工業園區；猴橋外向型加工片區以“騰鋼”工業園為重點，主要發展面向南亞的鋼鐵、五金、家電、機械裝備組裝、倉儲、保稅區等外向型轉口貿易加工產業。滇灘重工業片區重點發展礦電結合的重工業、礦產品采選、冶煉加工及關聯產業；芒棒煤化工片區定位為煤化工基地、稀有金屬和貴金屬加工基地。“四板塊”：即依托北、中、西、南“四板塊”的資源優勢，壯大傳統產業，培育新興產業，提高市場競爭力。北部板塊主要做優做強烤煙、油菜、烏龍茶和蔬菜產業，發展特色養殖，依托高黎貢山發展戶外探險和觀光農業；中部板塊立足生物資源開發，以“騰藥”提升改造為重點發展現代生物產業，以餌絲、果脯、植物油加工、乳制品、蔬菜制品加工為重點發展農產品加工業；西部板塊在做大以電力為基礎的關聯產業和民族風情游、跨境游基礎上，突破林業和畜牧業；南部板塊主要圍繞“做強烏龍、做精綠茶、做活普洱、做優紅茶”的思路，鞏固、提升茶葉產業，打造“騰沖茶”品牌。第三章 城市旅游資源及旅游發展情況一、城市特色地理區位：南亞門戶口岸，連通印度洋。騰沖自古以來有“極邊第一城”的美譽。西面與緬甸接壤，縣城距緬甸密支那200公里，距印度雷多602公里，是中國走向南亞的“橋頭堡”。猴頭口岸作為國家一類開放口岸，是通往南亞、緬甸的重要貿易通道。通過中印公路（史威迪公路）在緬甸密支那與緬甸中央鐵路相連，往南通往仰光，直抵印度洋。中印公路往西，抵達印度雷多，往西與印度東部鐵路干線網相連，直達印度腹地；往南，鐵路直達孟加拉國吉大港，連通印度洋。在西藏和香格里拉等由于地理因素，歷史爭端等原因，在連通印度方面存在著天然的不便條件。騰沖及中印公路就成了中國與南亞地區經貿的最重要通道，與此同時，通往南亞、東南亞兩個重要港口的交通便利條件，也成了中國以后打通通往印度洋的陸洋貿易通道的巨大潛力。歷史人文：邊地漢書，文脈源遠，中國僑鄉。騰沖自漢朝時期的“西南絲綢之路”起，就有漢族聚居，一直是漢文化作為主導。明成化七年（公元1471年）修建的孔廟存留至今，還有在中國鄉村堪稱第一的和順圖書館，辛亥革命、抗日戰爭期間涌現出大批文人志士，對中國現代進步做出了一定的影響。35萬海外僑胞，是中國著名的僑鄉。自然資源：火山熱海，熊秀山川，翡翠之城。騰沖地處大陸運動交錯地帶，是中國大陸唯一的火山地熱并存地區，并且規模宏大、景觀神奇、世界罕見。同時自然地貌多變，山川雄奇，生態完好。騰沖還是中國最大的翡翠玉石產地，擁有“翡翠之城”的美譽。騰沖資源豐富。境內森林面積393萬畝，%，，居全國縣級首位。二、旅游資源概況地處亞歐板塊和印度板塊的激烈碰撞交錯地帶，鑄就了騰沖火山群落，溫泉資源，同時也孕育了神奇生態的秀麗山川。“博南古道”的淵源，走出去成了騰沖人的傳統，成為西南少見的邊地僑鄉。歷史文脈淵源，滇西抗戰歷史，書寫一部邊地漢書，血染一段民族緬懷。1. 火山熱海火山公園：火山地質景觀、堰湖山川。云南騰沖火山國家地質公園位于云南省西南部的騰沖和梁河縣境內，國家4A級風景區。地質公園以古火山地質遺跡及相伴生的地熱泉為特色。 公園內有97座火山體。其中火山形態保存完整(有火山口、火山錐)的有25座，火山錐類型多樣。公園內有數級熔巖臺地，主要有環火山口熔巖臺地、環火山錐熔巖臺地和裂隙溢出的熔巖臺地，面積大、坡度平緩。騰沖火山熔巖構造景觀主要有熔巖空洞、熔巖塌陷、熔巖流動和原生節理構造；火山碎屑巖可見熔集塊巖、熔角礫巖和熔結凝灰巖。火山彈引人注目，主要有火山彈、火山角礫、火山灰、浮石、火山渣。其中火山彈形狀各異，主要有紡錘狀、面包狀、麻花狀。各種類型的火山錐、火山口、熔巖臺地、熔巖流堰塞湖泊等火山地貌十分顯目，構成壯麗的火山旅游景觀。熱海：滾鍋溫泉，地熱養生。，地處全縣地熱區的高溫中心，占據面積1平方公里，是國家AAAA級景區、國家地質公園，總面積8平方公里，騰沖是中國三大地熱區之一，地熱溫泉之高、蒸汽之盛、水熱活動之強烈為國內罕見，景點千姿百態、妙趣橫生，是以其地熱景觀而聞名，許多景點為國內罕見。地熱顯示特征為噴氣孔、冒氣地面、熱沸泉、噴泉、毒氣孔、熱水泉華、熱水噴爆六種景觀，尤以熱海大滾鍋之壯美為尊。竹狀節理：火山地質奇景。位于曲石鄉的這片“柱狀節理”，面積約2平方公里，形成于約4萬年前，是我國迄今為止發現的一片規模最大、保存完整、年代最短的柱狀節理。火山巖漿噴發時的溫度為1200攝氏度，當巖漿冷卻至八百至九百攝氏度時巖漿結晶形成柱狀節理。由于巖漿含有六方柱體的斜長石、橄欖石、角閃石、輝石等礦物質，所以冷卻后形成六方柱體，形成一根根數十米長的“石柱”、“掛滿”懸崖，景色壯觀。云峰山：滇西名山，道教勝地。云峰山位于騰沖城西55千米的瑞滇鄉境內，海拔2445米，形似竹筍直刺云霄，山峰直插天際，四時浮云縹緲，故有“云峰“之稱。民間敬稱“仙山”。山川時而威延，遇峰聳立，林木蔥郁，視野遼闊，景色秀麗。云峰山道觀始建于明朝，在海外經營內外尤其是東南亞有深遠的影響，既是滇西的名山，又是有名的道教圣地。2. 高黎貢山一山分四季，十里不同天，國家級自然保護區，世界生物圈保護區。高黎貢山是北接青藏高原，南銜中印半島，東鄰橫斷山系的怒山山脈，西毗印緬山地，縱跨中國云南西部，從北到南，綿綿600余公里。在高黎貢山主山脈山體的中上部是高黎貢山國家級自然保護區，距離騰沖57公里，是云南省最大的自然保護區，保護區以保護生物氣候垂直帶譜自然景觀、多種植被類型和多種珍稀及瀕危動植物種類為目的。保護區北高南低，最高海拔5128米，最低海拔720米。它以其獨特的地理地貌、豐富的動植物資源而著稱于世，分布著熱帶的5800多個物種，被譽為“世界物種基因庫”，2000年經聯合國教科文組織批準加入世界人與生物圈網絡。高黎貢山奇特的地貌形成山腳春意濃，山頂冰雪寒，一山分四季，十里不同天的立體氣候。在一山之內具有熱帶、溫帶、寒帶的氣候類型。　　森林植被垂直分布，高黎貢山從河谷到山頂依次分布從熱帶河谷到溫帶山坡，寒溫山腰，草甸山頂等十個植被類型。　　高黎貢山山體高大，群峰林立，奇峰怪石隨處可見。水系眾多，地質落差大，形成瀑布、疊水等多種山水相連的旖旎自然風光。 3. 和順僑鄉中國僑鄉，文脈積蘊。和順鄉位于騰沖城西3公里,全鄉有1300多戶，60O0多人，海外華僑7000多人，含僑屬10000多人，中國著名僑鄉。和順人僑居始于600多年前明朝時期，迫于生計前往東南亞、南亞的從事翡翠，貿易等生意。從清朝