某國際廣場建設項目可行性研究報告(已修改)

　

【正文】 XX 市 XX 國際廣場 項目 可行性研究報告 項目編號 ： 中心 主任 ： 項目負責人： 福建省 XX 投資咨詢中心 二○一一 年 五 月 目 錄 第一章 總 論 ........................................................................................... 1 第一節 項目概況 ................................................................................ 1 第二節 編制依據 ................................................................................ 2 第三節 主要結論 ................................................................................ 2 第二章 項目建設的必要性 ...................................................................... 6 第一節 項目背景 ................................................................................ 6 第二節 項目建設的必要性 ................................................................ 8 第三章 項目功能定位和目標市場預測 .................................................10 第一節 房地產市場調研分析 ...........................................................10 第二節 本項目市場分析 ...................................................................12 第三節 市場定位 ...............................................................................13 第四章 項目建設場址條件 .....................................................................14 第一節 區域自然條件 .......................................................................14 第二節 氣候水文特征 .......................................................................14 第三節 社會經濟概況 .......................................................................15 第四節 配套基礎設施條件 ...............................................................16 第五節 項目建設的政策支持 ...........................................................17 第六節 基地及地質狀況 ...................................................................17 第五章 工程建設方案與建設內容 .........................................................18 第一節 設計依據 ...............................................................................18 第二節 工程建設方案 .......................................................................18 第三節 工程建設內容 .......................................................................23 第六章 環境保護與節能 .........................................................................25 第一節 環境保護 ...............................................................................25 第二節 節 能 ...................................................................................27 第七章 項目組織機構與實施進度安排 .................................................28 第一節 組織機構 ...............................................................................28 第二節 進度安排 ...............................................................................28 第八章 項目招投標 ..................................................................................30 第九章 投資估算與資金籌措 .................................................................32 第一節 投資估算 ...............................................................................32 第二節 資金籌措 ...............................................................................35 第十章 經濟評價 ......................................................................................36 第一節 編制說明 ...............................................................................36 第二節 費用與效益估算 ...................................................................36 第三節 財務分析 .................................................錯誤 !未定義書簽。 第四節 不確定性分析 .......................................................................38 第五節 評價結論 ...............................................................................39 1 第一章 總 論 第一節 項目概況 一、項目名稱： XX 市 XX 國 際廣場 項目 二、項目建設單位： XX 市 XX 置業有限公司 三、項目負責人： 四、項目建設地點： 項目建設場址位于 XX 市 桐南新城海事處南側 ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規劃路。周邊道路通暢，交通便捷。 五、項目主要建設內容為： 總用地面積 ㎡， 沿中央大道和北側分別設置了一 幢 26層高的 寫字樓 ， 設置四層商業裙房將兩座樓緊密聯系，整體建筑呈“反L”形，對外形成金融商業中心，對內自然圍合成私密性較強的中心花園。 總建筑面積 ㎡ ,其中計容積率建筑面積 ㎡：不計容積率建筑面積 ㎡（含地下 室 建筑面積 ㎡， 配套 建筑面積 ㎡）。項目地點交通便利， 形成良好的景觀空間。 六、 項目建設單位情況： XX 市 XX 置業 有限公司可承擔建筑面積 20 萬平方米以下的開發建設項目，注冊資本 20xx 萬元人民幣 。 七、項目前期工作進展情況說明： 本項目用地為建設單位以公開拍賣的方式取得土地的使用權，在拍賣文件中已經市建設局出示《建設項目選址意見書》，各項規劃指標的《建設項目選址意見書》中已確定，按建設局規劃方案的要求， 2 下一步將委托具有資質的設計單位編制項目初設方案的設計工作，建筑面積、 建筑密度、停車位、綠化率等分項目均按規劃要求進設計。 第二節 編制依據 一、 建設單位與 XX 市國土資源局簽訂的《國有 建設用地 使用權出讓合同》； 二、 XX 市建設局 鼎建規 [20xx]40 號《 XX 市建設局關于桐南新城海事處南側地塊規劃用途及相關建設指標的復函 》； 三、 《投資項目可行性研究指南》（試用版）； 四、 《建設項目經濟評價方法 與 參數》（第三版）； 五 、 XX 國際廣場 項目規劃設計方案審定通知書 ； 六 、 業主單位提供的其它材料； 七 、 業主單位委托編制可研報告的合同書。 第三節 主要結論 一、 宏觀環境分析總結 （一） 國內寫字樓市場概況 從國內 寫字樓發展的現狀及發展趨勢，我國寫字樓 經歷了從初級到 成熟階段歷程， 國內較發達城市 GDP 呈高速增長態勢，第三產業從業人員人數的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎；與早 期寫字樓形態、功能單一相比， 先進的開發理念使得寫字樓市場在供應量、產品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改 3 善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強勁動力帶動下，國內寫字樓市場目前也處在一個高 速發展的階段，但由于城市規劃的不完善，很難形成成熟的商務辦公區、 集中的寫字樓群，國內的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫 字樓市場尚有一段距離，在目標市場定位準確的前提下，尚有很大的發展空間。 （二） XX 市寫字樓市場概況 XX 市房地產市場的 近年獲得了長足的 發展，多層及高層公寓式住宅已成為市場的 新寵，新落成的 鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創大廈、桐南明珠、 御景園等一批高層住宅樓盤 及商業單位 ，市場銷售火爆 。 XX 人民已逐漸從“居優其屋”向置業轉變，而第三產業比重的增加及從業人員的增多， 成了對本類產品的市場前景的定位。同時房產價格一直走高，體現了旺盛的購買潛力。 但 XX 近年來寫字樓的開發一直處于一個空白點，眾多 對寫字樓有需求 的 客戶 ， 只能租用酒店或一些單位空余辦公室 。 因此，開發地理位置優越、環境優美、軟硬件過關、管理完善的寫字樓項目，具有廣闊的市場前景。 二、 市場前景預測 根據宏觀房地產市場 和 XX 市寫字樓需求 特征 ，本項目優、劣勢等的分析，本項目定位為 集“購物、娛樂、休閑、辦公” 于一體的繁華金融商業中心。 產品結構 設計成 二幢 26 層