濱江新天地營銷策略(已修改)

　

【正文】 錦晟機構一、閬中宏觀市場分析二、閬中商業市場分析三、本體研判四、項目定位五、項目營銷推廣及表現一、閬中宏觀市場分析宏觀經濟分析 GDP分析閬中市的今年高速發展，近五年來均增速 15%以上，高出了全省 1%。 ? 閬中市 2023年 2023年固定資產投資增長幅度較快，增長金額為 億元，增長幅度達到 %，其中房地產行業固定資產投資，增長金額為 ，增長幅度為 %，但從房地產行業固定資產投資所占比例來看，從 2023年 2023年所占比例有所下降，下降幅度為 2%。? 隨著閬中市為拉動經濟增長，加大對基礎設施的力度， 2023年后固定資產投資呈高速增長，閬中市的經濟發展的基礎實力持續增強，必將為未來經濟的高速增長提供有力的支撐，吸納更多的優質資金用于閬中市的經濟建設。? 閬中市固定投資雖然逐年穩步上升，但房地產投資比重卻相對較低，房地產商活躍度不高，造成發展速度緩慢。房地產開發投資 /固定資產投資 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常15% 15%~22% 22%~30% 30%~37% 37%反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為 20%25% ? 從 2023年至 2023年閬中市人均可支配收入逐年上升，平均每年增幅超過14%， 2023年達到 12160元，購買能力不斷增強，人民生活質量不斷提升，因此對居住的環境和品質也開始有一定的要求和愿景。 2023年 2023年 2023年 2023年社會消費品總額增長幅度 — 17% 21% 19%2023年以來，閬中市近年來社區消費總額增長幅度較快，近年來平均每年增幅在 19%左右，截至 2023年，閬中市社會消費品總額已達到 ，閬中人民購買能力得到不斷增強，生活質量不斷提高。 ? 近年來閬中市房地產市場快速發展，供需兩旺，房價大幅攀升，老城區年增幅率達到 15%左右；閬中老城區房地產市場房價正處于一個高速上升的態勢。小結? 經濟態勢： 閬中經濟一直保持高速平穩增長態勢；房地產市場超速發展，整個房地產市場潛力高，同時存在供 銷風險。? 房產態勢： 閬中市房地產市場正處于一個開發的初級階段，且房地產固定投入正高速上升，更多專業的、大型的投資商將陸續入駐閬中，市場專業競爭即將開始。? 收支態勢： 閬中市人均工資逐年增長態勢，消費力高，商住景氣。? 人均可支配收入增長與 GDP的增長率基本持平，表明城市市民擁有較強的房價接受力和消費力。? 房價增速則慢于 GDP增長，體現了市場潛力巨大，未來增值空間大。? 閬中房地產投資年增長率高于 GDP的增速，說明城市發展前景被普遍看好，同時存在投資過熱的威脅。? 房價年均增長率與 GDP及人均收入的增速基本持平，又說明了消費者購房行為非常理性，房價增長與宏觀經濟、收入增長協調。市場啟示第二部分、閬中商業市場分析一、房地產市場未來走勢分析 房地產業的發展與宏觀經濟走勢和政府調控政策密切相關。基于國家對房地產調控政策和閬中未來經濟發展前景的認識。存款準備金率上調，資金緊縮，消費者購房門檻上升，購房難度加大資金壓力【 20232023銀行存款準備金率上調一覽】p迫于市場流動資金過剩，自 ，中央已密集上調存款準備金率，至今年 5月 12日，大型金融機構存款準備金率已調制 21%的歷史峰值。p 經過 08年的短暫下跌之后， 09年至今貸款利率呈現逐年上浮趨勢，貸款成本日益增高。p本年度個人住房商業貸款審查嚴格，放款速度慢；同時房貸利率也逐步升高。目前大量按揭客戶等待銀行放款，預計后期貸款難度將增大。回款速度放慢，在銀行資金緊縮的情況下，開發商或將出現資金緊繃狀態政策壓力成都各大銀行現行房貸政策摸底 （ 具體細則以各大銀行公布政策為準）銀行 認定標準 首套房 二套房 三套房 備注首付 利率 首付 利率 停貸 　中國工商銀行 認房又認貸 4成 基礎利率 6成起 停貸 　中國農業銀行 認房又認貸 4成 6成起 停貸首套房客戶可以通過購買理財產品等形式申請基礎利率中國建設銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸 　中國銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸 　交通銀行 認房又認貸 　 　 　 　 停貸 　中國郵政儲蓄銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸暫時停止受理房貸按揭業務成都銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸 　成都農商銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸不受理二手房房貸按揭業務中信銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸辦理房貸按揭業務需繳納 1%手續費深圳發展銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸 　招商銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸 　興業銀行 認房又認貸 暫停受理房貸按揭業務 停貸 　宏觀政策市場一覽1月l國務院出臺 “ 國十一條 ” ，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于 40%，加大房地產貸款窗口指導。l國土資源部提出，經濟適用房、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。2023年 3月l國土資源部再次出臺了 19條土地調控新政，明確規定了開發商競買保證金最少兩成、 1月內付清地價 50%、囤地開發商將被 “ 凍結 ” 等 19條內容。l國務院總理溫家寶３月５日在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告時說，要促進房地產市場平穩健康發展。堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。4月l住房和城鄉建設部發布通知：取得預售許可后， 10日內需公開房源及售價l國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，提出 “ 新國四條 ” ，提出二套房貸首付不低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 。房價過高地區可暫停發放第三套房貸。l住建部公布通知，經適房只能自住 ，違規 5年內不得再次申購。5月l住房城鄉建設部、民政部、財政部聯合印發通知，加強對廉租住房管理 強化租賃管理和服務。6月l住建部、央行和銀監會聯合發出通知，就商業性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規范，“ 認房又認貸 ” 。9月l國土部、住建部聯合發布通知，土地閑置一年的將禁止競買資格。l溫家寶總理在國慶記者招待會上提出，保持房地產價格的合理和穩定，加快建立促進房地產健康發展長效機制。l國務院副總理李克強提出堅決抑制房地產投機炒作行為11月 1月l房貸七折優惠利率取消，全面叫停第三套住房公積金貸款2023年l國務院召開會議，要求進一步調控房地產市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至 60%，三套房暫定購買購買。l個人將購買不足 5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。l2023年，全國計劃建設保障性安居工程任務 1000萬套，增長 %。l國務院總理溫家寶主持召開國務院第五次全體會議，強調堅定不移地搞好房地產市場調控。2月l國務院總理溫家寶接受中國政府網、專訪時強調：政府有責任管好房地產市場，有決心本屆政府任期內使房價能夠保持在一個合理的價位。l國務院副總理李克強提出要堅決落實房地產市場調控政策。由于受到國內政策打壓影響導致社會投資游資流向逐步從傳統住宅市場轉向至商業地產和股市。但由于目前國內股市低迷，加之受世界金融風暴和歐美信貸危機影響，投資股市風險成倍上升，相對來說投資商業地產的低風險。促使更多游資投向商業地產，國內商業地產熱整逐步興起。小結? 閬中屬于南充市的下屬縣級市，位于四川東北部，距離南充市 110km，距四川首府 ——成都 320km；距離周邊省會城市 ——重慶市 320km，西安 460km；路網十分發達，但由于各道路建設比較滯后，道路情況較差，從而影響了交通的便利性，所以也影響了整個城市的經濟發展。、閬中區位二、閬中區域市場分析、閬中未來發展方向 ? 跨越嘉陵江向南發展，在江北老城區內新建或保留為旅游配套的商貿、金融等其它第三產業用地。? 城市的商貿金融中心規劃布置在七里開發區，疏解江北老城區的產業與人口，優化產業結構，拓展現代中等城市功能。? 以嘉陵江為軸，閬中已逐步形成江北古城旅游人居商貿區、七里行政商貿科技工業園區、江南生態旅游休閑度假區 “一城三區 ”“品 ”字型發展格局。老城區城市現狀 ? 閬中市傳統城區，古城所在地，受其背山環水的地理環境影響，及用地條件制約，城市發展已難以擴張。老城區將圍繞嘉陵江城區近 10公里的自然風光帶大做文章，重點打造濱江路東北段、濱江路西段和南津關古鎮三個休閑娛樂集中區。? 閬中老城商業主要以緊鄰閬中古城的東方廣場步行商業區為核心，古城內商業業態以配合旅游業為主，著名的牛肉及醋類產品、旅游紀念品、特色餐飲等為主，針對旅游消費者及周邊居民。? 東方廣場以普通百貨類業態為主，主要滿足當地居民生活需求；目前在其周邊在建有一約 6萬方集中式商業步行街 ——俊豪廣場。兩條商業步行街緊鄰，僅一街之隔；修建中的俊豪購物中心，未來業態豐富，將引進大型超市，百貨，美食街等，兩商業項目與古城相互銜接，相信未來此區域將形成閬中老城內最大商圈，成為閬中老城最為繁華的商業地帶；? 濱江商業將以娛樂休閑、餐飲美食為主，已成氣候的中華閬天城，業態就為特色餐飲，娛樂會所，高檔 KTV等。經營狀況較好，晚間成為閬中人消遣娛樂的重要場所。 其它區域商業以張飛大道為主以住宅臨街底商形式向四周擴張，但向北、向東的商業發展則較為落后，主要以社服型商業為主，滿足周邊居民基本生活所需。 新城商業現狀 ? 閬中新城區商業主要集中在七里大道與巴都大道交匯處，已經營的商業以臨街住宅底商為主，集中式商業仍在建設、招商過程中。未來新城商業將以匯洋廣場為中心，周邊星河灣、金碧天下項目為輔，形成新城最繁華的商圈。? 老城未來供應以住宅為主，商業為輔，住宅占比 69%，商業占比 23%老城未來物業分析 出處：閬中年鑒老城未來發展方向分析 ? 老城未來土地供應主要是沿濱江路向東北、西北方向發展，未來商業主要集中在濱江路東北方向，濱江路西