楓景住宅小區建設項目可行性研究報告-wenkub

　

【正文】 細地址濰坊市濰坊區府前大街59號孵化大廈B樓626室批準從事房地產開發經營業務時間1998年1月經營范圍房地產開發、經營、設計施工注冊資金伍仟萬元營業執照注冊號3705242801696公司類型有限責任公司資質等級貳級證書編號082007法定代表人張**職務董事長職稱高級經濟師聯系電話05****07479備注：二、企業基本情況山東**地產有限責任公司成立于1998年，注冊資金5000萬元，二級開發資質。**楓景項目定位提出“濰坊第一運動健康社區”的理念，以人為本，充分考慮現代人的生活方式，規劃中提出結合小區主路設置生態運動環廊，環廊中設置林蔭慢跑路，將小型器械健身場地及較大規模的院落綠地及各種球類活動場地連接在一起，在小區中形成連續、完整的健身路徑。房地產逐步成為新的經濟增長點和全市人民關注的焦點，市委、市府及區委、區府政府采取的一系列有利的措施，進一步完善配套設施，加強城市綜合治理，不斷優化城市環境，城市的魅力度大大提高。二、符合山東省有關政策要求山東省《2010年遠景目標綱要》中指出“把居民住宅作為房地產開發的重點，高檔、平價住宅相結合，加快住宅商品化步伐，形成房地產開發、使用、流通、增值的良好循環。**楓景項目又是**地產在濰坊市開發的一個重點項目,公司有信心有理由把她做成一個優良工程、精品工程。 順應住宅商品化的趨勢，開發商的建設理念也在向更高水平發展，傳統的“產品觀念”正在走向“市場營銷觀念”和“社會營銷觀念”；開發商已從過去純粹的產品生產者轉變為居民居住生活的構筑者。這項新政策的出臺，對人們的住房觀念產生了較大的影響，住宅商品市場也得以快速發展和成熟，住宅商品的生產建設納入到市場化運行的軌道。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網絡化通信的要求，要求居住區能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業管理服務等等。 　?。ǘ┘彝ツＪ胶徒Y構的變化，對居住理念和行為產生了深刻的影響。人們對住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個性化，要求其更符合現代化節奏。伴隨著社會進步和城市的發展，住宅小區的建設理念也在不斷發生變化。2005年七部門為穩定房價再出新政是政府決心調控房價的延續，并且調控重點由調控供給向調控房價轉變。另一方面，作為國家支柱產業的房地產業。據世界銀行統計資料顯示，人均GDP達到600800美元時，住宅產業將進入高速增長階段。通過以上分析，項目切實可行。**楓景小區二期將是一個布局合理、設施完善、使用方便、具有現代化氣息的生態式居住小區。規劃用地南側緊鄰油田新建的經濟適用房南苑新區，西側臨近西三路與勝南社區和勝利油田總機械廠，是油田職工及周邊企業職工將來的重要生活片區。**楓景住宅小區建設項目建設地點：濰坊市中心城西城南部，章丘路（西九號路）以北、棗莊路以南、規劃南北支路以東、燕山路以西。 承建單位：山東**地產有限責任公司第二節 報告編制單位單位名稱：工程咨詢資格等級：乙級資格證書編號：發證機關：中華人名共和國發展和改革委員會 第三節 編制工作的依據國家相關法律法規國家相關規定和規范山東**地產有限責任公司提供的基礎資料《濰坊市城市總體規劃》《濰坊市**規劃地塊交通區域位置優越，周邊緊鄰西三路、西二路等城市主干道。本小區占地76972 m2，規劃建設多層住宅4棟，低層住宅17棟，商業房1棟。項目主要經濟技術指標見下表。2000年我國人均GDP為830美元，2002年達到了870美元，2004年達到1000美元，住宅開發占房地產開發總量的90%以上。寬松的產業政策為房地產業提供了外部驅動力。這意味著我國房地產投資增長率仍能保持較高的水平，同時也有利于我國房地產業長足的發展。 　?。ㄒ唬┤藗兗揖永砟畹淖兓?。對環境則追求回歸自然、追求美的和諧與統一。 　　改革開放以來，我國家庭規模和家庭結構都發生了很大變化，家庭平均規模不斷縮小，到1995年統計，近幾年家庭還日益出現核心化趨勢。 　?。ㄈ┥唐贩績r值觀的變化。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據自身的購買目標、生活品味、家庭特點及收入水平來選擇。當前“以人為本”，“可持續發展”，將物質、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發商的不懈追求。第二節 項目建設的必要性一、符合國家行業規劃要求本項目屬房地產開發建設，符合國務院《產業結構調整指導目錄(2005年本)》中第二十六條“城市基礎設施及房地產”中第二項“國家住宅示范工程建設”的產業發展要求?！表椖拷ㄔO符合山東省住宅規劃政策。同時濰坊市發展較快也為房地產投資帶來的發展的機遇。另外利用小區內水系、中央步行軸線、廢油井場地及分散的小廣場，建設青年健身廣場、兒童游戲場、老年健身樂園、燈光籃球場、門球場、街舞廣場等健身場地。**地產在經營過程中始終堅持“誠信******”的經營方針，配合濰坊市整體規劃建設發展，致力于濰坊市的房地產經營與開發事業。2002年被評為全市建筑系統信用建設先進單位，2003年度被濰坊經濟開發區評為“納稅大戶”，2004年被評為“山東省第五屆消費者滿意單位” ，2005年被評為信用等級“AAA”企業。三、**地產公司歷年開發項目簡介**大廈位于濰坊市西城西四路260號，總建筑面積8400余平方米。**大廈是濰坊市最早的一家對外出租的專業高檔寫字樓，設施先進、功能全面、物業管理精品化服務，是辦公的理想場所。地理位置十分優越、交通便捷。**項目是山東**地產有限責任公司開發建設的濰坊市首席生態湖景純別墅社區，2003年4月份開工建設，2006年8月份全面竣工。并有會所、幼兒園、網球場、中心廣場、兒童游樂園、綠色長廊、休閑樂園、垂釣樂園、游艇碼頭、沿湖健身區配套設備等。
項目位于濰坊市北一路以北、東一路以東，地理位置優越，交通便利。置身其中，時尚浪漫渾然天成。規劃用地南側緊鄰油田新建的經濟適用房南苑新區，西側臨近西三路與勝南社區和勝利油田總機械廠，是油田職工及周邊企業職工將來的重要生活片區。**楓景小區將是一個布局合理、設施完善、使用方便、具有現代化氣息的生態式居住小區。2002年以前濰坊市房價，西城在1200元/m2～1600元/m2之間，東城在900元/m2～1400元/m2之間；而在2008年至今，西城達到3600元/m2～4500元/m2之間，東城在3100元/m2～4600元/m2之間，其中不包含經濟適用房和別墅。東城是居住的寶地。特別是20世紀90年代，先后建設了水系與環境工程、經濟開發區建筑群、新世紀廣場、東城商貿城、文化廣場等一批標志性精品工程，初步形成了“大空間、大綠地、大水面”的現代化城市新風貌。●平均價格分析（普通住宅）東城各個樓盤之間由于位置差異、小區配套、開發商知名度等原因房價有差別。：一般為分不到經濟適用房的年輕職工。西城是老區，基礎配套設施完善，生活便利，被稱為購物的天堂，在濟南路4公里的距離內集中著4萬平方米以上的大商場6家，及無數的星羅棋布的店鋪。經比較分析，將海信盈城作為本項目的可對比項目。主要由4層加閣樓，5層加閣樓的32個多層和2個9層的小高層及商業組團的綜合樓、商業樓、多層底商、商業街區組成；閣樓有獨立產權，單獨出售。住宅面積70—90、180340平方米不等。其中：主要建筑形式為低層住宅。第五章 建設地點和建設條件第一節 濰坊市概況一、簡介濰坊市位于山東省北部黃河三角洲地區，中華民族的母親河黃河，在濰坊市境內流入渤海。07 ′～119176。全市轄濰坊、河口兩區和廣饒、利津、墾利三縣，南北最大縱距123公里，東西最大橫距74公里，總面積7923平方公里；人口180萬。工業保持較快發展: 工業生產繼續保持較快增長,，%。金融業快速發展 。全市固定資產新開工項目1091個，施工項目1214個，竣工項目924個，%。城鄉居民收入繼續提高 ，%；，%，城鄉居民生活質量顯著提高。，%。（2）城市規劃戰略●濰坊市城市建設與規劃現狀分析濰坊市的城市建設形成了自己獨特的風格，具有“散”、“新”、“雅”的特色—— “散”，即濰坊市是在石油礦區的基礎上建設城鎮的，城市布局具有“組團式”特色，不同規模的城鎮如“大珠小珠落玉盤”一般分布在黃河三角洲上；“新”，即濰坊市城市建設時間短，投入大，速度快，很多城鎮完全是按規劃在一片不毛之地拔地而起，沒有老城改造的包袱，城市面貌新；“雅”，即濰坊市的城市建設規劃起點高，布局合理，風格獨特，其“大水面、大空間、大綠化”的構思和“碧樹環繞，綠樹白樓”的格調，形成了清新雋雅的城市風貌。河口區城市規劃區范圍為：東到挑河以東100米，西至沾利河，南到六合鄉行政區界，北至濱孤路以北1000米，并將孤島、仙河、孤北水庫納入規劃區，總面積245平方公里。（1）市級中心：建設“一主兩次”三個市級中心。規劃用地南側緊鄰油田新建的經濟適用房**新區，西側臨近西三路與勝南社區和勝利油**械廠，是油田職工及周邊企業職工將來的重要生活片區。項目所處區域發展前景十分看好。創造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環境優美、便于分期實施的現代住區。規劃用地面積76972平方米。地塊內有兩條南北向排水溝渠，水深較淺，難以利用。地塊內有油井1口主要位于地塊南部，輸油管線及注水管線若干條主要集中在地塊南部和西部現狀水渠的東側，其中西南角輸油管為東黃輸油管線，壓力較大。結論：城市總體規劃確定該用地為居住用地，且周邊居住氣氛濃厚，具有居住區配套的完善條件。 地塊周邊其他道路以城市支路為主，除現狀章丘路以外均未開工建設。根據《濰坊市中心城商業網點規劃》，規劃用地南側為該片區的商業集中區。（4）綠地景觀資源規劃居住小區應與南側南苑新區的綠地景觀系統相結合，規劃中應注意景觀軸線的對應關系。提出“濰坊第一運動健康社區”的理念，以人為本，充分考慮現代人的生活方式，規劃中提出結合小區主路設置生態運動環廊，環廊中設置林蔭慢跑路，將小型器械健身場地及較大規模的院落綠地及各種球類活動場地連接在一起，在小區中形成連續、完整的健身路徑。城市水系平均寬度15米，長大約800米，在小區內蜿蜒曲折，形成多種景觀節點。在地塊北側中部為豐富小區的建筑空間，優化區域的空間天際線，規劃19棟多層及8棟地層住宅。小區綠地中心處于居住組團環抱之中，空間上周邊建筑對小區中心綠地產生強烈的環繞，中心綠地內部環境通過各居住組團內部的綠化軸線向各組團進行滲透，產生強烈的向心力和歸屬感，更加彰顯中心綠地的核心地位。本著加強內部功能組織和便利內外交通貫通的原則，在合理組織公共活動區、小區車流、人流交通的同時，考慮休閑景觀功能的需要開辟景觀步行系統。（4）靜態交通規劃停車場規劃嚴格按照停車場場地設計標準要求，充分考慮停車場對小區景觀的影響，住宅設置底層停車庫；室外停車就近停放，樓前設置由植草磚鋪設的停車位，結合綠化處理，不會對居民造成干擾，住宅小區停車泊位配建率達到70%。“一環”是指環形特色步行休閑廊道。通過中心綠地及各組團中心綠地和步行環道將整個綠化景觀系統引入小區內部，作為一種介質綠地系統將住戶也聯系在一起，成為了居民交流的主要場所。公共建筑分為小區配套公建和商業建筑。幼兒園結合會所設置，規模為3班，建筑面積1664平方米。污水排入城市污水管網。燃氣調壓站設置在小區西南側會所附近。這種布局形式強調景觀的均好性，注重資源的平均分配。第三節 建筑布局一、居住建筑住宅戶型設計規劃采用多種戶型相結合，多層住宅主要為五層，主要的戶型有90型、110型、130型及低層復式住宅等多種戶型。住宅戶型配合規劃結構和環境布局進行了切合地形的整體設計，在考慮戶外景觀景色引入的同時，也保證了戶型內部的合理性，做到功能分區明確，動靜分離。采用現代簡潔的手法形式來表現建筑的精髓，并融合西方建筑的流行時尚，積極配合小區優美環境，共同構成高品質的小區外部空間景觀。建筑平面多樣，局部形成大型室內空間，便于各種商業業態的安排。 ２、變配電室：設計采用１０KV高壓供電系統。 管理用房：設于小區內的公共建筑內。第七章 工程技術方案第一節 建筑方案一、主要建筑概況建筑面積：；。建筑合理使用年限：70年。三、內部裝修地面：毛地面。四、平面布置戶型面積：考慮售價與當地居民收入水平，每戶建筑面積在150300m2為宜。基礎根據上部結構的情況，多層住宅基礎擬采用天然地基上的淺基礎，具體基礎型式待地質勘探完成后再結合當地情況