正文內(nèi)容

中國物業(yè)reits上市和資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀分析-wenkub

2023-07-08 03:24:24 本頁面

　

【正文】 Ts持有的不能產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)資產(chǎn)不能超過REITs凈資產(chǎn)總額的10%，并明確禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)；新加坡法律規(guī)定REITs對于房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的投資不少于總資產(chǎn)的75%，且不得投資于空閑土地。REITs與Business Trust（商業(yè)信托）/BT的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾個方面：　　1. 信托目的不同。　　CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）是指商業(yè)地產(chǎn)公司的債權(quán)人，以原有的商業(yè)抵押貸款為資產(chǎn)，依靠抵押物未來產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流提供償付本息支持，而發(fā)行的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。與普通的公募基金相比，REITs主要是在資金投向及收益分配要求與不動產(chǎn)有關(guān)，且對二者均有一定的比例約束。　　REITs對投資者而言，擴(kuò)大了投資范圍，提供了一種相對安全、收益穩(wěn)定、流動性強(qiáng)、信息透明且與傳統(tǒng)的股票、債券等投資產(chǎn)品相關(guān)性較低的產(chǎn)品。　　（4）積極的管理、完善的公司治理結(jié)構(gòu)：公開交易的REITs，大多為主動管理型公司，積極參與物業(yè)的經(jīng)營全過程；同時，和上市公司一樣擁有完整的公司治理結(jié)構(gòu)。可見，在不同時間區(qū)間內(nèi)，不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)景氣程度往往大相徑庭。REITs其實是房地產(chǎn)證券化的一種，是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。REITs的定義與相關(guān)概念的區(qū)別　　第一節(jié)REITs的定義和特點　　一、REITs的定義　　REITs就是房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。同時，就國內(nèi)類REITs發(fā)展而言，雖然類REITs產(chǎn)品有中信啟航，蘇寧云創(chuàng)和唯一的公募REITs產(chǎn)品——鵬華前海萬科，但國內(nèi)類REITs顯然還處于發(fā)展初期。中國物業(yè)REITs上市和資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀分析201703092016年國內(nèi)多個類CMBS產(chǎn)品給房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化帶來了新的發(fā)展方向。具體而言，REITs是一種以發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。　　與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。　　二、REITs的特點　　總的來說，REITs具有如下幾方面的特點：　　（1）流動性：REITs將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對較小的單位，并可以在公開市場上市或流通，降低投資者門檻，并拓寬了地產(chǎn)投資退出機(jī)制。　　（5）收益分配：REITs一般將絕大部分收益（通常為90%以上）分配給投資者，長期回報率高，與股市、債市的相關(guān)性較低。　　REITs對政府而言，可以幫助盤活社會存量房產(chǎn)，從而擴(kuò)大稅基。　　私募REITs則以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。它是成熟市場中商業(yè)房地產(chǎn)公司融資的有效金融工具之一。REITs是一種消極投資工具，而Business Trust的投資人會參與商業(yè)管理。對于REITs所從事的地產(chǎn)開發(fā)，投資開發(fā)的金額限制在REITs總資產(chǎn)的10%以內(nèi)。也就是說，即使Business Trust的凈利潤為負(fù)數(shù)，只要經(jīng)營性現(xiàn)金流是積極的，就能分配利潤。　　。　　三、REITs與境內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化　　可以說REITs是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一種形式。這里主要包括物業(yè)費資產(chǎn)證券化，購房尾款資產(chǎn)證券化和類CMBS（也有人稱為“抵押型類REITs”）。　　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，目前主要都在證監(jiān)會核準(zhǔn)的專項資產(chǎn)管理計劃，但未來可能會出現(xiàn)資產(chǎn)支持票據(jù)ABN。但我國建設(shè)部、商務(wù)部等六部委于2006年7月11日共同頒布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（“171號文”），規(guī)定：“境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)”，也就是說，從此以后新設(shè)的REITs必須首先在中國境內(nèi)設(shè)立一家公司，再由離岸公司通過境內(nèi)公司間接持有境內(nèi)物業(yè)。那么，對于中國的房地產(chǎn)市場而言，新加坡和香港的REITs環(huán)境究竟孰優(yōu)孰劣？下文，筆者將就新加坡和香港對REITs上市的各方面條件要求和優(yōu)惠政策等進(jìn)行比較分析。但具體在哪里上市，還要看企業(yè)物業(yè)的具體情況。中國未來的可證券化資產(chǎn)規(guī)模將明顯超過美國，這是一片巨大的、尚未開墾的處女地。中信啟航成立于2014年4月25日，總規(guī)模逾人民幣50億元，投資標(biāo)的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。其交易步驟如下：　　（1）中信證券公司于2013年5月在天津分別設(shè)立兩個全資子公司：天津京證和天津深證。　　（4）“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”以其募集的資金認(rèn)購該“非公募股權(quán)投資基金”的基金份額。其獨特之處在于，以蘇寧11家門店為基礎(chǔ)，但又并非直接持有蘇寧云商的門店物業(yè)等資產(chǎn)，而是通過私募基金持有這些物業(yè)后，把私募基金的份額以及蘇寧云商享有對項目公司的優(yōu)先債受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)來設(shè)立資產(chǎn)支持證券。目標(biāo)資產(chǎn)租金在前12年每年上漲3%，第7年按市場水平重新確定租金，但最低不低于首年租金水平；第13年按市場水平重新確定租金，但最低不低于首年租金水平的135%。　　蘇寧云創(chuàng)的具體交易結(jié)構(gòu)如下圖：　　　　天虹商場　　“招商創(chuàng)融天虹商場（一期）資產(chǎn)支持專項計劃”是國內(nèi)市場上首單以國有不動產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的交易所類REITs項目，經(jīng)過了必要的掛牌轉(zhuǎn)讓程序。計劃管理人設(shè)立并管理專項計劃，投資者取得資產(chǎn)支持證券，成為資產(chǎn)支持證券持有人。　　（4）深圳深誠根據(jù)《租賃合同》的約定，負(fù)責(zé)與深南鼎誠租金回收有關(guān)的事務(wù)。　　其交易結(jié)構(gòu)如下圖所示：　　　　該項目的增信措施包括：　　（1）分層設(shè)計：在證券化的過程中，將資產(chǎn)支持證券按照受償順序分為優(yōu)先級和次級。　　（2）信用觸發(fā)機(jī)制：本次專項計劃設(shè)置了信用觸發(fā)機(jī)制，即同原始權(quán)益人和參與機(jī)構(gòu)履約能力相關(guān)的加速清償事件。　　中心啟航、蘇寧云創(chuàng)與天虹商場三個項目的比較：　　　　　　恒泰浩睿浦發(fā)大廈項目　　上交所首單類REITs資產(chǎn)證券化項目——“恒泰浩睿海航浦發(fā)大廈資產(chǎn)支持專項計劃”于2015年12月2日發(fā)行完成，并將在上交所固收平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，通過二級市場撮合交易、減輕了流動性支持機(jī)構(gòu)提供流動性的壓力。這種特殊組合安排，一方面實現(xiàn)了投資人對于靈活適度期限產(chǎn)品和融資人長期資金需求之間的匹配，另一方面通過二級市場撮合交易、減輕了流動性支持機(jī)構(gòu)提供流動性支持的壓力；此外也解決了國內(nèi)寫字樓租金回報率普遍無法滿

點擊復(fù)制文檔內(nèi)容

職業(yè)教育相關(guān)推薦

資產(chǎn)證券化原理ppt課件-資料下載頁

【總結(jié)】課程簡介?課程名稱：金融學(xué)專題研究?課程類型：專業(yè)必修課?授課對象：金融0701-03?教學(xué)手段：多媒體教學(xué)?學(xué)時：32?總評成績：第1講資產(chǎn)證券化原理近30年來，金融領(lǐng)域發(fā)生了重大變化。微觀層次：資產(chǎn)證券化、金融工程化。宏觀層次：金融全球化、金融

2025-12-30 17:05

金融資產(chǎn)證券化研究-資料下載頁

【總結(jié)】金融資產(chǎn)證券化研究-----------------------作者：-----------------------日期：資產(chǎn)證券化研究資產(chǎn)證券化是指發(fā)起人把若干筆資產(chǎn)進(jìn)行捆綁組合,構(gòu)造一個資產(chǎn)池,然后將資產(chǎn)池出售給一家專門從事該項目基礎(chǔ)資產(chǎn)的購買、發(fā)行資產(chǎn)支持證券的特殊目標(biāo)機(jī)構(gòu)（SPV）,該機(jī)構(gòu)以購買到的資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券,或自行處置,或

2026-06-13 02:58

資產(chǎn)證券化交易技術(shù)(doc15)-資產(chǎn)管理-資料下載頁

【總結(jié)】中國最大的管理資料下載中心(收集\整理.大量免費資源共享)第1頁共15頁資產(chǎn)證券化交易技術(shù)

2026-07-31 12:02

東方資產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化項目承銷團(tuán)協(xié)議-資料下載頁

【總結(jié)】1合同編號：【】東興證券股份有限公司（作為主承銷商）與【】（作為承銷商）關(guān)于東元2020年第一期信貸資產(chǎn)證券化信托資產(chǎn)支持證券之承銷團(tuán)協(xié)議中國·北京2020年【】月2目錄1定義..

2025-08-28 11:48

資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)簡析-資料下載頁

【總結(jié)】一、資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)簡析資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)簡析資產(chǎn)證券化是一個系統(tǒng)的融資設(shè)計，需要多方的參與。通用的結(jié)構(gòu)包括三大部分，原始權(quán)益方、管理方、服務(wù)方。一般情況下，在本文中，原始權(quán)益方指擁有貸款資產(chǎn)或資產(chǎn)池（即基礎(chǔ)資產(chǎn)）的銀行及類似金融機(jī)構(gòu)。管理方指充當(dāng)特殊目的載體（SpecialPurposeVehicle，SPV）的信托及相關(guān)機(jī)構(gòu)（包括投行等）

2025-12-29 00:08

資產(chǎn)證券化客戶版ppt課件-資料下載頁

【總結(jié)】LOGO中國資本市場的變革與創(chuàng)新資本市場證劵化走進(jìn)河南推薦機(jī)構(gòu)：河南省現(xiàn)宇投資有限公司董事長：張現(xiàn)寧

2025-12-30 17:09

國內(nèi)外資產(chǎn)證券化運作模式及對我國發(fā)展資產(chǎn)證券化的思考-資料下載頁

【總結(jié)】國內(nèi)外資產(chǎn)證券化運作模式及對我國發(fā)展資產(chǎn)證券化的思考摘要信貸資產(chǎn)證券化的產(chǎn)生是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。美國自1968年第一次發(fā)行轉(zhuǎn)移證券開始迄今已經(jīng)有三十多年的歷史，在歐洲也快速發(fā)展。在亞洲,資產(chǎn)證券化發(fā)端于上世紀(jì)九十年代,日本、韓國和中國香港等地資產(chǎn)證券化發(fā)展迅速。中國資本市場上的資金需求量規(guī)模也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷擴(kuò)大，以往國有企業(yè)主要通

2026-06-12 16:24

資產(chǎn)證券化風(fēng)險管理之研究[001]-資料下載頁

【總結(jié)】臺北外匯市場發(fā)展基金會委托計劃資產(chǎn)證券化風(fēng)險管理之研究（修正版）臺北外匯市場發(fā)展基金會委托計劃資產(chǎn)證券化風(fēng)險管理之研究（修正版）執(zhí)行單位：臺灣金融研訓(xùn)院研究人員：謝俊楊舒雯游貞怡王寸久資產(chǎn)證券化風(fēng)險管理之研

2026-06-19 08:56

投資經(jīng)濟(jì)學(xué)資產(chǎn)證券化-資料下載頁

【總結(jié)】資產(chǎn)證券化楊洋胡志雨陶陶殷煦陽目錄資產(chǎn)證券化的定義和分類資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢與風(fēng)險資產(chǎn)證券化的運行流程資產(chǎn)證券化的案例分析資產(chǎn)證券化的定義和分類定義：所謂的資產(chǎn)證券化，是指企業(yè)通過資本市場發(fā)行有金融資產(chǎn)制成的債券或商業(yè)票據(jù)，將缺乏流動性的金融資產(chǎn)變現(xiàn)，達(dá)到融資、資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)相匹配的目的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資

2025-12-30 18:36

資產(chǎn)證券化ginniemae保證機(jī)制運作模式-資料下載頁

【總結(jié)】資產(chǎn)證券化－GinnieMae保證機(jī)制運作模式淺論一、前言所謂資產(chǎn)證券化(assetsecuritization)，泛指金融機(jī)構(gòu)將若干流動性低之貸款彙總成為一個債權(quán)群組或貸款組合，並經(jīng)過適當(dāng)?shù)膬?nèi)部與外部信用增強(qiáng)後，將此債權(quán)群組或貸款組合劃分為證券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)單位，再於資本市場出售。一般來說，常見資產(chǎn)證券化之類型，包括房地產(chǎn)、汽車貸款、助學(xué)貸款、信用卡應(yīng)收帳款、設(shè)備租賃等。資產(chǎn)證券化除

2026-04-10 00:39

保障房資產(chǎn)證券化研究報告-資料下載頁

【總結(jié)】....保障房資產(chǎn)證券化研究報告2017年10月目錄一、保障房定義及相關(guān)政策 3（一）保障房的意義 3（二）保障房的定義 31、一般性

2026-04-13 22:48

資產(chǎn)證券化與財務(wù)管理-資料下載頁

【總結(jié)】資產(chǎn)證券化與財務(wù)管理西南財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院任世馳引言?8月28日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化（ABS）試點。會議明確提出，優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可在交易所上市交易，在加快銀行資金周轉(zhuǎn)的同時，為投資者提供更多選擇。?分析人士接受記者采訪時表示，資產(chǎn)證券化有利于銀行實現(xiàn)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)出表外

2026-01-09 09:59

資產(chǎn)證券化的理論與實踐概述-資料下載頁

【總結(jié)】資產(chǎn)證券化的理論與實踐上海電視大學(xué)金融外貿(mào)系祝小兵上海社會科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)研究所博士生第一章概述第一節(jié)：資產(chǎn)證券化的概念一、資產(chǎn)證券化的定義證券化(Securitization)是指將不可交易的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化

2026-06-19 06:30

資產(chǎn)證券化交易風(fēng)險與信用評級-資料下載頁

【總結(jié)】資產(chǎn)證券化交易風(fēng)險與信用評級（一）資產(chǎn)證券化交易風(fēng)險簡介風(fēng)險和收益是永遠(yuǎn)的孿生兄弟，市場參與者們在享受證券化這種金融創(chuàng)新的成果和便利的同時也承擔(dān)著證券化交易過程中各種不確定因素給他們帶來損失的可能性，換言之也即面臨著風(fēng)險。所有這些導(dǎo)致證券化交易風(fēng)險的不確定性因素一部分來源于支持資產(chǎn)質(zhì)量及證券化交易結(jié)構(gòu)本身，另一部分則來自于交易本身以外的市場環(huán)境，包括政治與法律制度環(huán)境。鑒于市場環(huán)

2026-05-08 13:55

資產(chǎn)證券化相關(guān)問題的答復(fù)(i)-資料下載頁

【總結(jié)】資產(chǎn)證券化問題1.關(guān)于銀行提供擔(dān)保問題，即采取何種具體方式提供隱性支持或擔(dān)保，從而既達(dá)到使信托產(chǎn)品成功發(fā)行又滿足銀行的出表目的？金杜意見:我們理解本項目并不涉及資產(chǎn)證券的發(fā)行,而是通過信托以私募的方式配售給投資者,因此我們認(rèn)為本項目應(yīng)屬于信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。根據(jù)銀監(jiān)發(fā)[2010]102號文(《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的通知》,"

2026-05-29 22:26