城市綜合體的城市價值和商業模式與時俱進不斷創新老模-wenkub

　

【正文】 的交通條件和成熟社區的支持，太古城中心引進高端品牌及香港第一個真雪溜冰場等特色休閑娛樂設施，成為港島目前最大的商場。 香港首間四季酒店 全港最高級的商務辦公大樓 香港全新豪華購物廣場 全港最高建筑物 ? 1990年代，港英政府宣布香港機場核心計劃，計劃包括興建機場快線連接香港國際機場與中環，并在港島中環對面的維多利亞港進行填海工程，以興建地鐵香港站 ? 香港站上蓋則計劃興建多座商業大廈、酒店及商場，即現在的國際金融中心 20 香港 IFC（ 2/4） ? 香港國際金融中心總體項目中，辦公物業占了 57%，商業物業占比 17%，酒店物業占比 23%，其中還有 3%的公眾休息區域。它擁有 8棟大樓，提供辦公、零售、娛樂和居住功能空間，總占地面積 26444平方米，總建筑面積約 ，完工總開發成本約 15億馬克 ? 在各類物業中，由于其優越的地理位置，以辦公和商業為主；辦公、商業以及由辦公商業混合而成的電影之家分別占 50％、 18％和 13％，同時，該項目提供了20％的高檔住宅 12 德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 2/4） 商業 （ 零售 ） 辦公 住宅 商業 （ 餐飲 ） 底層平面圖 商業 （ 文化娛樂 ） 停車庫入口 土地用途 建筑面積（平方米） 辦公（可出租凈面積） 68100 商業（可出租總面積） 25100 電影之家 17500 住宅單元 26500 車位 980 ? 索尼中心是一個包括辦公、零售、娛樂、居住等多種功能的綜合性項目 ? 整個基地呈標準的直角三角形 ? 從其布局來看，辦公樓沿通往老虎公園的相對安靜的城市主干道布置，而商業則分布于熱鬧的城市主干道和中心廣場內；住宅設置于較為安靜，面向公園的一側，形成了在市中心地區鬧中取靜的效果；停車庫入口分別在兩主干道交匯處和住宅入口處附近，將不同性質的車流有效分離 ? 整個項目的商業主要集中于底層，為日間和晚間提供了高水平的活動空間 ? 從業態配比與布局看，索尼中心娛樂型商業成為整個商業體的主要組成部分，也是索尼中心概念的關鍵部分 ? 娛樂占整個項目商業部分的 68％，其中未包括電影之家內所包含的娛樂部分，而零售只占 32％ 13 德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 3/4） ? 索尼中心的零售店主要集中在“廣場”，廣場致力于引進一些能夠強化廣場活潑氣氛的零售店與餐飲，例如索尼時尚店擁有高科技的四層營業環境，銷售廣泛的創新產品，屬于購物、生活方式盒娛樂商鋪 ? 電影之家和德國麥迪泰克占據了索尼中心的移動大樓 ? 麥迪泰克從重視無線電和電視的研究，而電影之家則提供空間給各式用戶，其中擁有德國電影電視學院、馬林 1 城市綜合體的 城市價值和商業模式 2 案例 東京城市副中心 —— 新宿 德國柏林市波茨坦廣場 —— 索尼中心 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場 香港 IFC 香港太古城 紐約洛克菲勒中心 加拿大多倫多伊頓中心 東京的陽光城 新加坡新達城 上海新天地 1倫敦碼頭區 —— 金絲雀碼頭 1法國拉德方斯 1日本橫濱港未來 21區 1泰國長春廣場 3 城市綜合體定義 城市綜合體商業模式 開發體量 開發周期 空間布局 功能協同 運營模式 開發模式 城市綜合體城市價值 商業價值 社會價值 4 城市綜合體 （ 1/2） ? 所謂“城市綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體 ? 城市綜合體這種建筑形態最早出現于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發達國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等 ? 中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿易中心和華貿中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等 ? 城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城” 城市綜合體 城市活動空間 建筑生活空間 交通樞紐 公共文化設施 零售 商務 酒店 居住 城市綜合體功能框架 5 城市綜合體 （ 2/2） 城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業綜合價值，有機組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。 迪特利奇電影博物館、阿森納寶庫電影院。把多功能融合到一個綜合體內，實現 1+12的放大效應，也更容易成為一個區域的經濟和商業的中心，而且具有龐大的輻射作用 57% 17% 23% 3% 辦公 商業 酒店 公眾休息區域 21 香港 IFC（ 3/4） ? IFC項目是一個集酒店、辦公、商業為一體的綜合性項目，主要由國際金融中心一、二期，國際金融中心商場以及四季酒店組成，總建筑面積約 54萬平方米，車位 1800個 交通途徑 到達 IFC的方式 郵輪 直接到達項目周邊的碼頭，有電梯連接至商場 2樓 步行 從周邊的交易廣場、郵政總局等項目由天橋系統直接連接到國際金融中心 飛機 由機場經機場快線直接到達商場一層市區預登記大堂 地鐵 地鐵香港站在本項目內有 3個出入口 自駕車 直接到達國際金融中心停車場，并經由直行梯到達項目內 公共交通 直接到達項目內巴士站、的士站 四季酒店四季匯國際金融中心二期國際金融中心商場國際金融中心一期往尖沙咀郵輪巴士站電車巴士站地鐵香港站的士站機場快線香港站國際金融中心商場入口22 香港 IFC（ 4/4） 23 城市綜合體定義 城市綜合體商業模式 開發體量 開發周期 空間布局 功能協同 運營模式 開發模式 城市綜合體城市價值 商業價值 社會價值 24 城市綜合體商業模式 — 開發周期 ? 城市綜合體包含了所必須的商務辦公、商業休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。 大型商業新興商務區 太古城中心先后興建 3座甲級寫字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務中心。經過 30多年的開發，太古城目前的服務配套已經十分成熟，深受香港市民的喜愛。該地區與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區海底隧道與九龍島連接，可及性良好。加之后期開發的商務辦公區，太古城為香港市民提供了一個完整便利的工作生活社區，深得中產階級的喜愛 不斷推出富有吸引力的零售項目、景觀及活動 ? 太古城中心二期于 1998年引入的冰上皇宮是香港目前最大的真雪溜冰場；商場內大堂設有 78尺高的紅色拱門，是全亞洲最大，最高的室內拱門；此外太古城中心于2023年舉辦了全亞洲首個在博物館以外舉辦的大型化石展覽， 2023年舉辦了“太古城冰燈節”。但無論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無偏差性，這就需要城市綜合體中各個物業品種其在檔次、內容的選擇和梳理上要保持定位相對一致。 ? 這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國內上市公司資金實力有限，很多公司采用這種模式。 步驟一 利用商業部分提升配套和品質，增加寫字樓和公寓等其他部分的銷售 通常先開發可以拉動項目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發其余部分 50 上海新天地 — 項目背景 ? 太平橋地區重建項目以石庫門舊建筑區為基礎 ? 上個世紀 90年代，上海政府實施城區改造工程，計劃拆除大量舊房，為配合盧灣區的開發，這一區域的老式弄堂也列入改造范圍 ? 1999年，瑞安集團取得太平橋地區 52公頃的土地，開始新天地改造項目 ? 瑞安集團斥資 ，用于新天地地區近萬人的動遷安置 ? 土地面積： 約 52公頃 ? 總建筑面積：約 110萬平方米 ? 物業構成： 零售（ ） 酒店／服務式公寓（ ） 辦公樓（ 39萬平方米） 公寓（ ） 人工湖綠地 ? 動工日期： 1999年初 ? 開發周期： 15年分期開發，預計到 2023年完工 ? 開發商： 瑞安集團 51 上海新天地 — 改造歷程 1997年 規劃構想 1998年 拿地 1999年 新天地北里動工 中心綠地及人工湖動工 2023年 新天地北里開業 中心綠地及人工湖開放 新天地南里動工 住宅一期動工 寫字樓一期動工 2023年 新天地南里開業，住宅一期銷售率 100％ 2023年 住宅一期完工交付 2023年 寫字樓一期（ 1,2號樓）完工，出租率 90％以上 2023年 2023年 住宅二期完工，銷售率８０％ ???. 2023年進度： 新天地北里開業，綠地人工湖 2023年進度： 新天地南里（商業、公寓） 2023年進度 ：住宅一期交付 2023年進度 ：寫字樓一期 2023年進度 ：住宅二期 52 上海新天地 — 開發現狀 人工湖 ＋ 綠地 企業天地 新天地 翠湖天地 二期 一期 ? 20232023年先期推出新天地 (零售 )和人工湖 /綠地 (公益部分 ) ? 20232023年分別推出企業天地 (辦公 )和翠湖天地一二期 (住宅 ) 53 人工湖 ＋ 綠地 企業天地 上海新天地 — 整體開發規劃 ? 兩棟五星級豪華酒店 ? 總建筑面積約 20,000平方米 ? 預計 2023年 8月竣工 ? 由瑞安開發，引入國際知名 ? 酒店管理集團 ? 目前已經動工 ? 翠湖天地三期以及新天地二期 ? 住宅 +零售的模式 ? 為頂級時尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，將沿馬當路建成 ? 商業配套面積約 13900平方米 ? 翠湖天地三期約 400套公寓， ? 82023平方米。 ? 現代城市發展對都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產形態，而不是廣泛意義上的建筑形態。 2023年底總資產達到 1700億港幣 ? 新鴻基地產于 1972年在香港上市，目前是香港最大地產發展商之一，業務主要集中在香港，近年來亦積極拓展內地市場。資金