珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告書-wenkub

　

【正文】 調(diào)典雅 ,公建配套設(shè)施完善 ,設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂(lè)部 ,古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等 ,是集商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)、中西文化于一體 ,置業(yè)安居的理想住宅區(qū) ,擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購(gòu)房欲望 ,市場(chǎng)前景是良好的。 投資商概況由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司 (下稱甲方 )和廣東珠江 投資公司(下稱乙方 )及英屬處女島廣大投資有限公司 (下稱丙方 )合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)。丙方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目所需的 %的注冊(cè)資金 ,即相當(dāng)于 萬(wàn)元人民幣的等值外匯。公司董事會(huì)是決策機(jī)構(gòu) ,下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)班子。 工程部 :負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān) ,包括各種管線的申報(bào) ,協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度。 公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才 ,采取以崗定人、以崗定責(zé) ,擇優(yōu)選用 ,采用“能者上 ,庸者下”的用人制度。 發(fā)展商經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力 本項(xiàng)目投資總額約 64 億元人民幣 ,由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負(fù)責(zé)全部投資 ,注冊(cè)資金 億元 (出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí)行 ), 項(xiàng)目銷售總收入預(yù) 計(jì)為 86 億元。 近年來(lái) ,廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,良好的施工質(zhì)量 ,不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。公司在發(fā)展過(guò)中 ,與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。集團(tuán)自 93 年在內(nèi)地投資以來(lái) ,擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益 ,其總注冊(cè)資金為 68054 萬(wàn)元 ,總建筑樓面面積約為 2621300 平方米。 本項(xiàng)目鄰近廣州會(huì)展中心 本項(xiàng)目東部為規(guī)劃中的廣州會(huì)展中心 ,作為廣州市未來(lái)的商貿(mào)中心 ,其發(fā)展必將帶動(dòng)周圍地帶房地產(chǎn)的發(fā)展。 附近設(shè)有 204 路公交車 ,可直通市中心區(qū)等商業(yè)繁華之地。 投資商實(shí)力人所共知。層數(shù)以 13 層為主 ,18?20 層為次 ,局部點(diǎn)綴 32 層。 單位面積與比例 :以下面積均為關(guān)門面積 A. 65 一一 80m2,占總面積的20%。 E. 150 m2 以上復(fù)式單位 ,占總面積的 5%。 (二 )、項(xiàng)目發(fā)展前景分析 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會(huì)立案 ,由市政府組織實(shí)施的大型建設(shè)項(xiàng)目 ,項(xiàng)目位于廣州大橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū) ,瀕臨珠江 ,與正在開發(fā)為高級(jí)住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙 ,與規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠江新城遙相呼應(yīng) ,并與正在開發(fā)的領(lǐng)事館區(qū)及廣州市會(huì)展中心、笆洲島互相連接 ,珠江僑都 將是市區(qū)珠江河岸東段建設(shè)的重要組成部分。因此僑都的售價(jià)潛力 ,依地理環(huán)境來(lái)說(shuō) ,售價(jià)可愛(ài)達(dá) 600010000 元 /M2,具有較在大的升值潛力。僑都公建配套設(shè)施完善 ,設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂(lè)部 ,古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等 ,是集商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)、中西文化于一體 ,置業(yè)安居的理想住宅區(qū) ,擬建 的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購(gòu)房欲望 ,市場(chǎng)前景是良好的。這樣 ,廣州大道己成為一條廣州城市主干道的“樣板路” ,代表了廣州市道路建設(shè)的全新 形象。在項(xiàng)目西北角將建廣州市觀光塔 ,作為廣州市的標(biāo)志性建筑。其中新港西路更將建成巾幗樣板路。 項(xiàng)目東部規(guī)劃跨江大橋以及地鐵三號(hào)線直接與珠江新城相通 ,將大大方便本項(xiàng)目與新城市中心區(qū)的聯(lián)系。多個(gè)樓盤被廣州市城建部門評(píng)為明星樓盤。區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達(dá) 34%,從上述噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來(lái)看 ,該項(xiàng)目將為住戶提供一個(gè)安靜、整潔、健康的環(huán)境。 1 至 7 月累計(jì) ,全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,同比增長(zhǎng) %,其中 ,第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %。消費(fèi)品市場(chǎng)銷售穩(wěn)定 。居民用于購(gòu)房的支出增加 ,由于實(shí)行房改“末班車政策” ,居民購(gòu)買住房增多 ,房地產(chǎn)成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)。 政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策 眾所周知 ,今年政府下了很大決心啟動(dòng)消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi) ,年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低 按揭利率、延長(zhǎng)按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等 ,這些政策和措施對(duì)樓市的走旺確實(shí)起一定作用。 (數(shù)據(jù)摘自《人民日?qǐng)?bào)》 ) 降息、征收利息所得稅 根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定 ,儲(chǔ)蓄存款 1999 年 11 月 1 日后孳生的利息所得 ,應(yīng)當(dāng)征收個(gè)人所得稅。 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷之后 ,廣州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速、有序發(fā)展的階段 ,市場(chǎng)成交活躍 ,市場(chǎng)發(fā)育趨向成熟 ,前景廣闊樂(lè)觀。 樓市的總體情況 雖然 1999 年的總體經(jīng)濟(jì)并不十分明朗 ,但每月均保持過(guò)百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和展銷 ,特別是 8 月進(jìn)入樓市高峰期后 ,樓市競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。各區(qū)值在售高層住宅一次性付款均價(jià)均有不同程度下降 ,中心區(qū)、一般市區(qū)及郊區(qū) 9 月在售高層住宅一次性付款均價(jià)分別為 7508 元 /m 5889 元 /m2 及 4712 元 /m2。中心區(qū)、一般市區(qū)本項(xiàng)目所在區(qū)域及郊區(qū)的在售高層住宅售出率分別為 %、 %及 %。 從我國(guó)來(lái)說(shuō) ,金融形勢(shì)比較嚴(yán)峻 ,適度從緊的貨幣政策 ,一系列有關(guān)社會(huì)福利制度的改革政策的出臺(tái) ,城市居民普遍持幣觀望 ,儲(chǔ)蓄備用 。政府職能部門的咨詢服務(wù)公司 ,以其有利地位吸引客戶 ,收取較高的中介費(fèi) ,加重了企業(yè)及購(gòu)房者的負(fù)擔(dān) ,各類的按金、保證金、押金給企業(yè)造成重負(fù)。 盡管廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些不利因素 ,但我們可以看到 ,今年以來(lái) ,廣州市政府采取了許多措施來(lái)活躍房地產(chǎn)業(yè) ,降低企業(yè)負(fù)擔(dān) ,加大力度刺激商品房消費(fèi)。居民用于購(gòu)建房的支出有所升溫 ,8月份城鎮(zhèn)居民人均購(gòu)房與建房支出 ,同比增長(zhǎng) %,居今年各月增幅首位。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購(gòu)房等利好 ,預(yù)計(jì)成交量會(huì)比前 8 個(gè)月有所提高 ,達(dá)到今年的新高。近年來(lái) ,市政府正全力完善城市規(guī)劃 ,為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資本 ,開發(fā)商和消費(fèi)者將直接得益 ,而新城市中軸線的確立 ,將在本世紀(jì)形成新的城市中心。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價(jià)”為置業(yè)者最關(guān)心的問(wèn)題。小區(qū)的密度越小 ,則住宅小區(qū)的舒適性越高。 如定為中檔 ,那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在 價(jià)值 ,顯得浪費(fèi) ,且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽(yáng)江樓盤均做成高檔如中海、珠江廣場(chǎng)、新理想、麗景灣、頤景軒 ,這些樓盤雖處江邊 ,其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn) ,而本項(xiàng)目作為大型社區(qū) ,在這方面的優(yōu)勢(shì)較為明顯 ,具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。故高素質(zhì)的樓盤會(huì)逐漸成為市場(chǎng)主導(dǎo)。 形象設(shè)計(jì) 現(xiàn)代都市 ,居民生活忙碌而緊張 ,生活素 質(zhì)不斷提高 ,對(duì)居住環(huán)境亦要求越來(lái)越高 ,已不只是滿足于幾塊草坪 ,幾棵樹的綠化家園。其樓盤四周皆為老榕樹 ,空氣清新、感覺(jué)健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。認(rèn)購(gòu)目前己出現(xiàn)輪籌的景象。倡導(dǎo)是以“健康的生活方式”為基本形象。目前 ,臨江高檔樓盤中海錦苑的售價(jià)由 8000升至 10000元 /M2,中檔樓盤愉景雅苑售價(jià)由 5000升至 6000元 / M2,都呈勁升趨勢(shì)。 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 本項(xiàng)目占地面積 654107m2,總建筑面積約為 1567000 m2,項(xiàng)目可銷售面積 1,535,650 平方米 ,開發(fā)期為 4 年。 第三期 :至 2021 年 ,實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè) ,完成土建面積 35 萬(wàn) m2 預(yù)售商品房。 財(cái)務(wù)分析 (見(jiàn)附表 ) (珠江僑都項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表 ) (僑都項(xiàng)目總體成本估算表 ) (僑都項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 ) (僑都項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ) (僑都項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ) 結(jié)論 本項(xiàng)目總投資成本約 ,總收入約 92億元 ,稅前利潤(rùn)約 億 ,稅后利潤(rùn)約 億元 ,銷售利潤(rùn)率為 %,投資利潤(rùn)率為 36%。另外 ,由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率 ,抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) ,完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ,在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款 ,加快建設(shè)進(jìn)度 ,以獲取更高的投資回報(bào)。公司 單擊此處輸入文字。 (3)中華人民共和國(guó)噪聲污染防治法 。 (2)GB162971996《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) (3)GB393888《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 IV 類水域 。推土機(jī)、挖掘機(jī)在工作中產(chǎn)生的噪聲經(jīng)過(guò)一定的距離 510米傳播后 ,其噪聲強(qiáng)度在 8085 分貝 ,按照自由聲場(chǎng)衰減模式進(jìn)行計(jì)算 ,距離聲源10 米處 ,聲級(jí)強(qiáng)度的減少值在 20 分貝。根據(jù)經(jīng)驗(yàn) ,這些揚(yáng)塵在空氣中的傳播與風(fēng)速以及大氣穩(wěn)定度有關(guān) ,一般而言 ,當(dāng)風(fēng)速小于 4 米 /秒時(shí) ,揚(yáng)塵的產(chǎn)生量較小 ,而且傳播距離較小 ,而南京溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)年平均風(fēng)速 米 /秒 ,揚(yáng)塵的產(chǎn)生量非常小 ,按照《中華人民共和國(guó)大氣污染物防治法》 ,遵照國(guó)家環(huán)保總局、建設(shè)部《關(guān)于有效控 制城市揚(yáng)塵污染的通知》 ,結(jié)合溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)具體特點(diǎn) ,對(duì)施工工地實(shí)施有效的管理、文明施工 ,可以顯著減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生。對(duì)于施工泥漿廢水可設(shè)置集水池集中收集 ,經(jīng)過(guò)沉淀池沉淀處理后再回用 。在工程實(shí)施的過(guò)程中施工的挖方及填方基本上可以做到平衡 ,不會(huì)對(duì)環(huán)境造成影響 。 運(yùn)營(yíng)期影響 分析 (1)大氣環(huán)境影響 項(xiàng)目在生產(chǎn)過(guò)程中 ,職工生活食堂將產(chǎn)生少量的油煙 ,可以設(shè)置油煙凈化裝置對(duì)其進(jìn)行處理后排放。生活污水