某別墅物業工程維修管理規定(doc26)-工程制度(文件)

　

【正文】 好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關系，使之成為相互聯系、相互影響、協調一致的計劃體系。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構造并協調房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關系。 房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類標準可分為不同的類型。制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統關系，保持計劃內容、形式、數量、質量指標的相互適應、相互協調及相互統一。由于計劃期較長，所以計劃內容比 較粗糙，屬于控制性計劃。其目的是通過合理安排和有效協調，高效率地利用企業現有的生產要素，協調好企業各職能部門的關系，從而使房屋維修 工作正常開展。 (2)計劃管理是房屋維修部門與物業管理公司其他部門發生業務聯系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業務關系方面有著十分重要的意義。若無計劃管理就不能使優化得到繼續，就不能使企業人、財、物及產、供、銷等各方面之間保持科學、合理的關系。 (2)計劃的多變性。由于維修施工的季節性與不均衡性，造成計劃期內的施工內容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。這里講的控制和協調是指年度計劃對季度計劃的控制和協調，季度計劃對月度計劃的控制和協調。 (3)提高房屋維修管理水平，實現房屋維修目標，全面完成維修任務。 所謂實事求是，是指應根據房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎上，正確處理重點和一般的關系，區分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。隨著這些情況的出現，必將對人力 、物力、財力等企業資源提出新的要求。維修施工計劃必須反映計劃期內所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質、規模 (建筑面積和實物工期量 )、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務的分配方式、自營維修或外包維修 )、維修項目進度表及維修項目施工技術方案等。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應計劃，各維修班組 (或施工項目部 )任務的安排，外包工程的招投標計劃等。包括機具的購置、維修、更新計劃等。包括資金的需要量預 測、資金籌措、資金使用計劃等。編制房屋維修計劃主要依據以下經營環境和條件的分析： ① 依據黨和國家對房地產管理的方針、政策以及必要的經濟預測和技術預測資料。所以要根據現有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規模。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降 低成本、安全、質量、服務、施工管理等有著密切的聯系，年度維修計劃的編制步驟如下： ① 根據房屋完損狀況、國家有關房屋維修管理的政策及標準、企業自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內房屋維修的總規模以及各種維修類型的規模。 ② 對房屋損壞等級統計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。 ① 編制季度維修計劃要考慮的因素。 ② 季度維修計劃的編制。對在建工程，應參照其原有的施工組織設計中總進度的要求來編制季度維修計劃進度表，對新開工程，在未編制進度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進度計劃表上的工程 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 24 頁 量及相應資源的分配情況，在此基礎上，對新開工程進行研究，初步排出其施工進度計劃，并對其資源進行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。 月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預算，編制的依據是施工分段作業計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進行調整。 房屋維修計劃控制的主要內容包括：修繕項目的進度、產量、質量、成本和安全等。 在計劃貫徹執行過程中，要進行經常性地監督檢查和考核。因此，加強對維修計劃的監督檢查和考核，發現問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務，以確保整個工程按工期計劃完成。 為了確保按規定工期完成任務，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進行；因房屋周圍環境牽連而改變維修方案；因城市規 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 24 頁 劃的需要而提前更新改造；因維修經費限制而降低維修標準和減少維修工程量，以及建筑材料價格調整，突發性天災人禍等。 房屋維修計劃是維修工作要達到總要求。如有特殊情況，應辦理一定手續，經批準后才可以調 整計劃。在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據季度維修計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。在編制季度維修計劃時，應擬定具體的維修設計方 案和施工方案，以作為編制資源供應計劃的依據。其次應根據不同季節安排不同維修項目，例如維修屋面工程應盡量安排在雨季到來之前進行。 (3)季度維修計劃的編制。 ③ 根據房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標準 (定額 )及進度安 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 24 頁 排，編制有關人工、材料、機具、成本、資金計劃。根據公司的施工力量、材料供應能力、設備及人員素質等因素進行綜合全面的平衡。現有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。包括成本預測、成本目標確定、成本控制、成本核算以及預期實現利潤額計劃等。包括技術人員的組織與配備、技術制度的制定、施工安全措施等。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創造條件。 房屋維修計劃的內容主要包括以下幾個方面： (1)房屋維修施工計劃。 所謂留有余地，是指計劃應有彈性。 三、房屋維修計劃的編制 編制房屋維修計劃應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。 (1)有計劃地對房屋進行維修保 養，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。 (2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優化工作，保證重點工程，統籌安排，最優地使用企業的資源，提高綜合經濟效益。因此，勞動生產率不穩定，影響開竣工，影響計劃的穩定性。房屋維修計劃管理的特點可以概括如下： (1)計劃的自主性差。 (3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進行，必須對其實行全過程的平衡和協調，使維修工作經常處于計劃的指導下進行，而這一點必須通過維修計劃管理才能實現。 為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構和工作制度，明確各級管理人員 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 24 頁 的職責，保證維修工作在預先擬定的內容、步驟和投資標準內進行，嚴格控制投資標準，合理安排人力、物力和財力，并在執行計劃中做好調節和綜合平衡工作。 二、房屋維修計劃管理 房屋維修計劃管理是物業管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達到預期目標的綜合性管理工作。 其次，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 24 頁 房屋維修施工計劃是直接指導物業管理公司開展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質。為此，在房屋維修計劃 中，必須編制一系列相互聯系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成