陜西省城固縣桔園旅游景區建設項目可研報告(文件)

　

【正文】 公共休憩空間 兩個發展重點，明確 旅游景區的 發展方向和空間布局。既可與周邊旅游勝地有機結合，又可以形成類型豐富、形式多樣的旅游線路，提升本縣旅游業的總體品位 。同時，項目實施后當地居民會逐漸認識到自然資源和生態環境的保護在旅游業發展中的作用 ，從而積極地參與到旅游資源與生態環境保護工作中來。 8 第三章 城固縣桔園旅游景區的定性與定位 定性 桔園旅游景區桔樹種植面積數萬畝，連接成片，風光秀美。 一方面，桔園旅游景區應當以桔園風光為核心，來打造、設計旅游景點。而 “神奇桔鄉”正是對“中國柑橘之鄉”和“升仙故事發生的地方”的最好的闡釋。 三級市場：全國其他地區及境外市場。 即：陜南生態旅游示范中心 陜南綠色產業示范中心 陜南統籌城鄉示范中心 陜南果業產業化基地 而桔園景區的近期目標，則是：“以桔園開發為杠桿撬 動湑水 河流域的綜合開發， 將湑水河 建設成為中國西部小流域治理與產業綜合開發示范區， 使湑水河 流域成為城固縣經濟騰飛的引擎。 SWOT 模型是哈佛大學安德魯斯教授提出的戰略分析框架，也稱道斯矩陣， S 指優勢 (strength)， W 指劣勢 (weakness)， O 指機會(opportunity)， T 指威脅 (Threat)。秦嶺阻擋起著保溫保濕作用，再加上中部一江四河調節本地水分，總的氣候特點是冬無嚴寒，夏無酷暑 ，雨量充沛，四季濕潤，雨熱同季，干濕交替。現陽安鐵路、漢白公路過境，且為周（至）城（固）公路終點，并有五曲寺飛機場。 （ 4） 文化底蘊深厚 城固縣人類活動早，建縣歷史長，素有土壤肥沃、物產豐富、人才濟濟而著稱。 （ 2） 基礎設施和服務水平落后 目前，景區內 接待設 的 施 建設還比較滯后， 在住宿、餐飲、裝修等方面沒有制定嚴格的標準，服務項目的設置也不能滿足游客的需求。 以上這些政策機遇都為城固縣旅游業的發展注入了新的活力。 （ 2） 周邊縣域旅游景區競爭激烈 隨著陜西省旅游業的蓬勃發展，城固縣周邊地區的旅游 景區也逐漸增多， 且規模也逐漸擴大， 與之相似的還有西鄉櫻桃園、西鄉茶園等旅游景點。 游人容量，是在保持景觀穩定性，保障游人游賞 質量和舒適安全，以及合理利用資源的限度內，在一定單位時間、一定規劃單元內所能容納的游人數量，是限制某時、某地游人過量集聚的警戒值。 T/Ao 3≈ 80198人 /小時。 3≈ 847人 /小時 可以看出，所有時段的游人規模均小于環境容量。考慮到整個景區的面積，兩個村子的人口只需要控制在 2500 人之內，就能夠保持桔園旅游景區的生態平衡與環境優美。 二是統籌城鄉教育。 四是構建農村發展體系。 開發思路 結合桔園旅游景區自身的社會環境、自然基礎條件 以及開發現狀，整體得出景區開發思路。將柑橘研究所作為一個景區節點，將更能吸引學生游客前往。以提高 整個景區的服務水平和服務質量，以及增添景區特色。 第五，加強景區與周邊 湑水 河帶的聯系。 最終使桔園旅游景區成為該區域內能夠同時滿足居住、農業觀光、商務會議接待、農家體驗、以及城市居民公共休閑空間等多方面的要求。 (1)“一心” 伏牛山休閑度假中心 新建設的休閑度假中心充分利用伏牛山現有的營房和白鷺等大量鳥類聚集的資源，為度假游客和觀鳥愛好者提供服務。 “劉家營主入口服務區”本區作為桔園旅游景區的主要接待點，是反映整個景區面貌的窗口，應布局比較全面的服務設施 。 開發時序 旅游景區開發可分為三個時期考慮： 近期 2021年 8月 2021年 12 月，基本完善該項目作為城市公共游憩空間的功能和獨立的生態旅游景區的功能框架。 26 第 八 章 景區開發投資估算 投資估算依據 （ 1） 《陜西省建筑工程費定額》； （ 2） 《陜西省安裝工程費定額》； （ 3） 項目投資估算依據設計方案及 有關說明，主要工程量按方案圖估算； （ 4） 人工、機械價格按城固縣當年調整后計算； （ 5） 工程基本 預備費按一、二類費用 8%考慮。 目前國內主要融資方式及其特點，見表 91： 表 91 目前國內主要融資方式及其特點 序號 融資方式 特 點 1 企業內部積累融資 成本低，速度快，融資規模小 2 商業信用貸款 成本低，融資時間短，資信要求高 3 長期銀行貸款 成本較低，手續較簡單，還息壓力大，存在財務 風險，受保護性條款限制 4 短期貸款 主要滿 足流動資金需要，較易獲取 5 股權融資（ IPO、配股、增發） 融資規模大，無固定股利負擔，資本成本高，且 易稀釋控制權，同時對企業的要求高 6 債券融資 對象廣，市場大，成本高，風險大，限制條件多 融資風險及回避 融資的實施經常受到各種風險的影響。 ②還貸風險。 的風險，應： a、做好項目的合法立項工作； b、從政府手中通過掛帳或土地入股的形式拿到啟動用的土地資源； c、與銀行建立良好的合作關系。 現，影響企業經營的風險，應：適時建立起一級財政、一級金庫和獨立的預決算體系；通過地方法規的形式將政府的承諾、管委會的地位和權限等固定下來。按資金成本高低和貸款期限的長短，選擇金融機構的順序是：首選國家開發銀行；其次是商業銀行。 投資總額 100%=247。 （營業收入 變動成本） 100% =247。 37 第十 一 章 社會效益及生態效益評價 社會效益 旅游業的發展 對城固縣的社會系統的各個部門都會產生促進作用，在物質上、精神上都會帶來可觀的效益。 （ 3） 創造就業機會，減輕社會壓力，增加政府、企業及個人的收入 旅游行業就業對文化程度要求不高，只需短期培訓即可上崗，有利于產業結構調整，增加居民收入 ，減輕社會壓力；同時，旅游收入與企業利潤、政府稅收是正比增 長的。 ④促進該地區對外經濟、文化、技術的協作與交流，帶動各種人流、物流、資金流和信息流，極大提高地區的知名度。 （ 2） 增強開發商、當地居民和游客的環保意識，促進生態環境建設 景區建設將極大提高植被覆蓋率，促進環境質量的提高。市場 風險主要包括： ①利率風險。 ③經濟波動風險。企業的經營條件發生變化就會對企業的收益產生影響。借入債務在項目的全部資金來源中所占份額越大，企業負擔越重，企業的財務風險越大。 41 第十 三 章 環境保護研究 環境保護規劃的任務是解決和協調旅游開發與環境保護之間的矛盾，以期科學的規劃和調整旅游規模和結構，恢復和協調各個生態系統的動態平衡，最終實現經濟效益、生態效益和社會效益的統一 。利益相關者應重點考慮的有當地政府部門、當地居民及有關專家、經營者等。同時相關設施建設要有效利用清潔能源、減少廢棄物產生，對污水等實現治理后排放和循環利用，實現資源節約與清潔生產。 43 協調處理好各個片區之間的保護培育、開發利用、經營管理的有機關系，加強引導性規劃措施。限制燃油交通工具在景區內的活動，減少汽車尾氣對大氣的污 染。 水體保護 保護水源。 環衛規劃 在景區內 設置 垃圾收集點、環保型公廁；建造 垃圾處理廠對垃圾進行衛生填埋和堆肥利用 ；完善環衛管理制度。 。 45 第十 四 章 研究結論與建議 本研究報告包括 旅游開發大背景 研究、區域優劣勢分析 、 景區開發 模式、 景區 管理體制 、 環境承載力分析、 功能分區、開發時序 、投資估算、資金籌措、財務效益分析、社會效益評價、環境保護研究等方面，其主要研究結論如下： 從各 方面 分析，規劃范圍內適合并有條件建設旅游景區；建設桔園旅游景區可以帶動城固縣以及周邊地區的發展；桔園旅游景區的開發為釣渭鎮帶來了多方面的社會效益；本旅游景區具備一定的競爭優勢。 合理開發。充分利用綠色植物對噪音的吸收作用，對可能產生噪音或者對噪音特別敏感的功能區種植隔音林帶。 大氣保護 實行綜合治理，集中供熱供氣，改善能源結構，控制煙塵污染。 認領培育區：作為景區經營管理的一種方式，將部分易于接近管理的果林作為游人認領培育區間，只有果林“主人”自己可以進入，平時受專人管理 ，其他游人和居民禁止進入。 （ 4） 資源節約與清潔生產原則 42 資源節約與清潔成產是實現保護環境有效途徑之一。 （ 2） 保護優先與穩步發展原則 城固縣桔園景區應保護當前的生態系統并促進已經遭到破壞的生態環境的 恢復，在保護的基礎上合理開發利用旅游資源，促進區域經濟社會系統穩步發展。開展多樣化旅游項目，吸引更多游客并增加游客逗留時間。 ② 財務風險。 企業風險 企業風險是指只與個別企業或個別投資項目聯系，由個別企業的特有事件造成的風險，該類風險可最終被消除。 ②購買力風險。 （ 3） 促進國土資源的有效開發利用 旅游資源的 規劃 開發、大量綠化 ，可防止水土流失，有效保護國土資源；隨著環境的改善和商機的出現，土地也會隨之增值，促進國土資源的有效開發利用。 總之，旅游景區的開發，其產生的社會效益是多方位的、多層次的，對所在地區整個社會綜合體都會帶來巨大的影響。 38 ②促進地區基礎設施建設的發展，加快社區建設進程。 （ 2） 提高地區知名度，為擴大當地改革開放、對外招商引資創造良好條件。 （ 2） 敏感性分析 在總投資、游客人數變動下對 2021 年投資利潤率進行敏感性分析 ，見表 105。 （ 3）投資回收期 根據附表計算，該項目的投資回收期為 年。 32 第十章 財務效益分析 旅游經營成本估算 旅游收入估算 表 101 20212021年 旅游收入估算 項 目 經 營 期 2021 2021 2021 2021 2021 接待人數（萬人次） 人均花費（元人民幣） 總收入（萬元人民幣） 2021 2021 2021 2021 2021 接待人數（萬人次） 人均花費（元人民幣） 總收入（萬元人民幣） 旅游經營成本估算 經營成本估算說明： （ 1）餐飲、住宿、娛樂、購物成本根據市場價格和同行業經營情況按相關收入的 20%估算； （ 2）管理費用根據同行業情況按營業收入的 15%估算； （ 3）按資金成本利率 6%計算財務費用； （ 4）固定資產折舊率為 5%。 31 ②利率風險回避。 現，影響開發公司融資的風險，應提請政府提前做好土地的征用、儲備和控制工作。另外利率上升而帶來的風險也是存在的。 （ 1） 融資風險 ①資金供應風險。 表 81 基礎設施投資估算匯總表 項 目 數 量 單位造價 金 額 （萬元） 道路交通 新增道路 長 5587m 寬 7m 60 萬 /㎞ 現有道路改造 20700 ㎡ 200 元 /㎡ 414 游步道 11408 ㎡ 180 元 /㎡ 給排水、 供電、供熱、環衛基礎設施 供水管網及設施 ㎞ 30 萬 /㎞ 排水管網及設施 ㎞ 20 萬 /㎞ 69