水印江南美食街營銷推廣方案(定稿）(文件)

　

【正文】 上。若本項目 后期運營及 經營狀況非常良好，回報周期將會更短。 受當前房地產市場影響，價格策略也需以穩為準，穩中求升的價格策略方針，視市場行情改變而改變，因此建議項目初期采用低價入市，有進有退，促成交易以增加項目的商業人氣，為項目價值 的提升做好鋪墊。 本項目各階段銷售價格 曲線表如下所示： 202025003000350040004500500025% 30% 30% 15%250027002900310033003500各階段銷售面積（㎡）各階段銷售價格（元/ ㎡） 水印江南美食街營銷推廣方案 25 暫定 結合項目本身定位與開發銷售周期結合， 根據以往操盤經驗， 各階段回籠資金 暫定如下 ： 階段 均價 銷售率 階段銷售面積 階段回籠資金（元） 試水期 2926 25% 3935 11513810 開盤期 3180 30% 4722 15005960 熱銷期 3432 30% 4722 16206811 尾盤期 3020 15% 2361 7220820 合計 100% 15740 49947401 小結：根據上圖提供數據，本項目售罄后，平均價格 公式為 ： 各 銷售階段回籠資金總和 /總建筑面積 =項目銷售平均 基準 價格 ： 即： 49947401/15740≈ 3173 元 /㎡ 商業樓層 定價與住宅樓層定價有很大差異性，根據商業產品不同 及樓層實際利用率和使用價值不同， 定價方式也大不相同，例如，住宅底商價格一般為該項目住宅均價的兩倍 ，普通純沿街 商業 項目的樓層定價 一般規律 為，二層價格約為首層價格的 50%左右； 三層價格約為首層價格的 35%左右；四層價格約為首層價格的 30%左右； 由于本項目的產品定位、 功能定位 、業態定位及內部豎向交通組織、分層與合層組合銷售策略 、建安成本 等因素， 大大提升了 二 層 以上 的實際利用率和使用價值 ，從 而決定 本項目 該項目樓層定價不同于一般樓層定價規律。 本部分關鍵詞 keywords ⊙ 媒體選擇 ⊙ 推廣策略 ⊙ 推廣費用預算 水印江南美食街營銷推廣方案 29 而且可以定向自由派發，針對性和靈活性都較強；戶外媒體位置固定，比較適合項目周圍區域性客戶的廣告訴求。 室內宣傳展板 內容包括項目的簡介，重點介紹本項目的經營主題及特色，并突出本項目的核心賣點。圖文并茂，品位和品質感強； （ 3）充分展現項目的投資價值； （ 4）詳實介紹產品位置、配置配套、周邊環境，信息豐富、準確； （ 5）售樓地址、電話、發展商、代理商、設計單位等內容齊全。 促銷禮品 促銷禮品主要包括促銷活動、項目現場用的小禮品，促銷小禮品的運用目的主要是讓看樓客戶對項目產生良好印象， 吸引客戶到場；配合促銷活動聚集人氣，同時也是項目的宣傳途徑。 建議于項目前期階段，在進入昌樂的主要高速公路入口處，樹立大型戶外廣告牌。因此，特提出制作本項目的廣告宣傳片，現將廣告片制作要求大致陳述如下： 原則 體現項目在昌樂的絕對競爭優勢及巨大的升值潛力。 巨大升值潛力。 1項目網站 制作（可根據項目后期招商銷售情況決定是否制作） 當今互聯網的普及率越來越高，網絡宣傳及網絡營銷將會成為必然的發展趨勢。通過網絡和相關多媒體平臺，投資者不僅能免除奔波之苦，全面了解項目的地理位置、戶型、價位等信息，而且還能身臨其境地看到項目周邊環境和項目相關的內里設計、鋪位間隔等實際面貌，了解企業有關信息，通過網絡留言或 BBS 提問并即使得到相關的解答；同時，投資者可在網上直接訂購滿意的鋪位，在網上與訪客一起分享投資體驗，先傳項目的優點，以形成口碑傳播，推動項目的銷售。 二、推廣策略 緊密聯系主題定位“ 打造昌樂首個體驗式商業街，一個引領昌樂新發展時代的餐飲、娛樂、休閑文化商業街區 ” 確定宣傳主題：“ 水 水印江南美食街營銷推廣方案 34 印江南 —— 濰坊首席新中式食尚文化體驗 街區 ”。 宣傳題材：水印江南告訴你 —— 月供也能月賺。因此，廣告的成功與否取決于能否抓住消費者的心理變化過程：感知 —— 了解 —— 信賴 —— 產生購買行為。 想象空間 廣告要引導消費者對本案產生想象，要能使消費者看到廣告后有沖動。 導入系統 （ 1）沿恒安街設立引導牌，標志的設計需要采用項目 VI標準； （ 2）立體掛旗； （ 3）條幅； （ 4）彩旗。 備注： 此項費用不含有招商推廣費用、售樓處建設費用 . 根據廣告分期運作投放比例，各階段廣告經費分配為： 階段 廣告分期投放比例（ %） 廣告經費總額（萬元） 內部認購期 40 40 開盤期 20 20 強銷期 30 30 后續銷售期 10 10 根據各種推廣載體的效果不同我司建議各載體的廣告費投放比例如下： 項目 內容 比例 廣告經費總額（萬元） 平面媒體 戶外、圍擋、 30% 30 。 水印江南美食街營銷推廣方案 37 功能區 功能區布置 接待區 形象墻、接待臺 、椅子、電話、裝飾品 展示區 沙盤、戶型模型、樓書、戶型展架、室內展板、電視（播放項目三維片及廣告宣傳片） 辦公區 辦公桌椅、財務室、經理室 談判區 接待客戶與客戶談判、放置談判桌、椅，其他裝飾品 招商區 接待客戶與客戶談判、放置談判桌、椅，其他裝飾品 （ 2）銷售軟件要求 名稱 內容 著裝 置業顧問統一工裝、佩戴工牌； 形象 專業、敬業、嚴謹、熱情、誠信； 專業要求 上崗前必須進行嚴格的項目培訓與考核，熟悉產品規劃、業態規劃、戶型、賣點、競爭對手情況及投資回報分析等。 五、形象包裝 形象包裝包括以下三個方面內容：現場包裝、導入系統、銷售部形象。 引人注意 引人注意是廣 告成功的基礎，有的是無意中注意的，有的是有意注意的。 （ 3） 旺盛的人氣（根據前期開盤情況確定） 根據前期咨詢、客戶積累情況，作為第二次強銷的宣傳，通過旺盛的人氣以來客戶的深入了解，增加投資者的信心。 三、宣傳主題提煉 根據項目的核心概念，可以總結一下幾個宣傳主題進行選擇： 水印江南 —— 濰坊首席新中式食尚文化體驗街區 全體投資者請注意！水印江南入市之前投資有風險！ 全體經營者請注意！水印江南，將開啟您的財富之門！ 水印江南 —— 327 米吃喝娛樂一條街請找準您的位置！ （ 1） 穩定投資回報的最佳投資方向 引導商業地產投資理念，樹立房地產投資意 識，隨著市場經濟的發展，居民的收入水平也越來越高，但是如何能夠保障我們的財富得到積累和延續？存到銀行？購買股票？下海經商？還是投資房產？銀行的利率隨著儲蓄的增加，社會財富積累在逐漸降低，銀行卡里的錢不翼而飛，你的存款越來越少??股票市場低迷，小股東的不幸遭遇，股票市場已經成了“大魚吃小魚”的場所；下海經商是 80 年代的主旋律，隨著市場競爭的激烈，風險與機會的同樣存在，怎么辦？讓水印江南告訴你，“大富翁”的秘籍就是土地，隨著市場的推進，土地作為一種有限資源越來越緊張，土地的價值也逐步攀升，帶來的就是房地產的增值 ，所以房產和土地是投資永遠不老的常青樹，也是實現價值增長和傳遞最有效的方式，過去如此，現在如此、未來也是如此！ 宣傳題材：水印江南告訴你 —— 怎樣“瀟灑賺錢”。既增加項目的知名度，又提升企業形象。 水印江南美食街營銷推廣方案 33 利用最新的技術， 運用流媒體、多媒體、全景照相和數據集成等最新技術，搭建本項目的互動商務網站，并通過互聯網平臺，全面動態展示和宣傳發展商本身及本項目的面貌。 投資信心保證。 內容 項目綜合介紹。 在項目公開發售期，在高速入口處、進入項目主要路段樹立導向指示牌，引導客戶進入項目銷售中心。 戶外廣告 戶外廣告作為一種瞬間產生高度注意率的媒體，具有展示時間長，針對性強、表現手段靈活等優點。 海報 海報表現的內容要簡潔且與本項目建筑風格保持一致，內容包括項目簡介、項目未來經營前景、促銷內容等都可在海報上表達。折頁不同于廣告，需要用簡單扼要、生動形象的文字、圖片來介紹產品的功能和特征。具體選擇如下： 項目 VI 系統 設計科學、實施有利的視覺識別，是傳播企業經營理念、建立企業 及項目的 知名度、塑造 項目 形象的快速便捷之途 。 目標利潤 公式 為 ： 目標利潤 =項目回籠資金總額 投資成本 即： 4994740127491500 ≈ 萬元 投資收益比例為 *100%≈ % 理想狀態下的動 態收益平衡點分析： 當項目銷售到 8940 ㎡，即銷售率達到 %時，開發商可完全收回成本。因此短時間內大幅度銷售、招商以帶動項目人氣，方可引導項目后期操作時價格進一步提升。 水印江南美食街營銷推廣方案 24 由于開發商取得地塊的途徑不同，經營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標成本加目標利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管開發商的成本，不管開發商的利潤的，市場能接受的價格才是合理的價格，只有接受你的價格，開發商的商鋪才能賣（租）出去。 下面按照靜態的租金回報進行 計算 ，假設按回報年限為 年。 4=3097（元 /平方米） 租金收益法： （ 1）街區租金及業態統計分析： 水印江南美食街營銷推廣方案 19 水印江南美食街營銷推廣方案 20 街道 路段 主要業態 面積區間（㎡） 租金（元 /天 /㎡） 利民街 （ 228 套） 新昌路 — 文化路 電器、家居、眼鏡 60200 — 文化路 — 方山路 機電、餐飲、副食 20300 — 方山路 — 永康路 機電、副食、飼料 30300 — 永康路 — 建設路 機電、美容美發、副食 30300 — 新昌路 — 寶昌路 服飾、金融、攝影 60200 — 寶昌路 — 西環路 機電、餐飲、副食 30200 — 方山路 （ 193 套） 北首 — 轉盤 機電、餐飲、家居 20120 — 轉盤 — 孤山街 機電、餐飲、副食 60400 — 孤山街 — 恒安街 餐飲、機電、藥材 15250 — 恒安街 — 昌盛街 機電、娛樂、餐飲 15300 — 恒安街 （ 80 套） 新昌路 — 文化路 餐飲、娛樂、機電 30300 — 文化路 — 方山路 餐飲、美容美發、娛樂 30400 — 方山路 — 大沂路 家居、日用百貨、餐飲 12300 — 新昌路 — 寶昌路 餐飲、花卉、茶樓 10400 — 永康路 （ 55 套） 利民街 — 孤山街 美容美發、餐飲、