物業管理學概述(文件)

　

【正文】 活環境， 并且其基準還應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。 物業管理是加快我國房地產發展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外 經濟發展的作用。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業務有所拓展，就需要安居樂業了。由此可見，良好的物業管理是加快中國房地產同國際接軌、改善中國大陸投資 條件、改善投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。因為 房地產開發企業開發的物業如果具有優質的物業管理，就可以免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產綜合開發企業的信心，建立房地綜合開發企業在公眾中的良好形象，促 進后續銷售工作的順利開展。物業管理是傳統管理的延伸和發展，但由于機制的不同，兩者又有著原則 上的區別。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經費的不足，或者因經費的不足而不能有效地保養房屋。業主和管理公司通過招標投標 來簽訂委托管理服務合同，開展業務。物業管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯系，有明確的權利義務，而且業主在其中居主導地位。在這種機制和 模式下，轄區的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務共同辦。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替傳統的、福利性的管理模式。 (二)提高房地產經營活動的效益 房地產經營活動的全過程由開發、營銷和消費使用三個環節組成，房地產開發、營銷的 最后落腳點是消費和使用。周到、良好的物業管理能吸引和提升客戶對物業投入的興趣，提高物業的使用價值和經濟價值。 (三)提高城鎮居民的生活和居住水準 城鎮居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。 規范化的物業管理與社區建設相結合，能使物業區域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。建筑物的容貌構成城市形象的主體。 當前國內的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引進外資， 發展經濟。所以，優質的物業管理不僅體 現城市的優美形象，也是優化投資環境、吸引外商在華置業的重要條件。 首先能為從事傳統管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向。這里，包括直管公房和系統公房兩大部門。這些行業也能吸納大量的勞動力。 如果物業的產權屬于兩個或兩個以上的業主，就由業主管房小組或業主委員會代表業主 承擔業主自治管理的職能。 不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規定。 第二，是在法人地位上。這些單位往往在自己企業內部設立不具有獨立法人資格的物業管理部門來管理自己的物業； (2)自有出租型。自主經營型也就向委托管理型轉換了。 業主自治管理的權利和義務為： (1)權利：決策、選聘、審議和監督權； (2)義務：履行合同、公約和規章制度，協助和協調各方關系。 有科學的、規范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業化管理的正確實施 。 (一)主管部門 行業管理能有效地發揮政府主管部門的專業指導和監督作用，包括市、區縣及其派出的 辦事處。 (四)相關部門 市政、綠化、衛生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環衛、環保等等專 業部門則可按專業歸口的原則分工負責物業區域中的有關工作。在這個前提下實施一體化的管理。 同物業管理有關方方面面的協調、聯系由一個單位統一負責處理。 綜合服務的基本要求是講究服務的效用。綜合服務就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務活動。 四、社會化與平等競爭的原則 在房屋商品化、自有化和產權多元化的條件下，物業管理不是按權屬、按系統組建，而 是按區域組建，按社會化原則管理。這個原則的具體要求有： (一)社會化的分工合作 現代社會不同產業間的分工和協作有助于提高各個產業的綜合效益。 (二)平等條件下的市場競爭 業主和物業管理企業在平等的條件下通過市場用招投標或協議的方式建立委托管理服務 關系。 五、企業化與全過程效益的原則 物業管理作為一種市場化的經營行為，當然要按照企業化的原則來操作，并且要追求全 行業、全過程的效益。 (三)早期介入 物業管理從追求全行業、全過程效益出發，就要使物業管理同項目開發同步進行。介入的對象包括購房業主的適時介入和物業管理公司的適時介入，或兩者同時介入 。并且要隨著物業管理業務的拓展和管理水準的提高，根據每一小區的具體情況和業主 的要求提高服務水準、拓展服務范圍。服務體現了物業管理的宗 旨和基本屬性，物業管理只有以服務為中心，開拓各項業務，才具有無窮的活力。這一切要轉化為現實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環境，本節就來討論物業管理的發展與實現條件。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。全國范圍到1997年約有物業管理企業7000家，從業人員100萬人。中國的物業管理能被業主和使用人迅速接受就 是國家對業主權益的充分而周到的關注。上海市到1997年已有房屋業主委員會近2000家。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經達到國際先進水平。 二、物業管理的歷程和前景 從80年代初深圳第一家物業管理公司成立，標志著物業管理在中國大地開始萌發，可以 說到本世紀末，物業管理總體上處于初創時期。但是，作為一個行業，還只出 現在沿海部分大中城市，只是作為房地產開發的附屬，尚不具備全國性的規模。1995年又把物業管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關注和支持。合適的自治管理和專業 管理人才缺乏； (4)開發商一般重建輕管，物業管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業管理的經 濟效益和服務質量； (5)政府逐步重視對物業管理的治理和監控，但是法規建設滯后； (6)物業管理的經費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環。物業管理區域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優美、典雅”的高層次水準提升； (3)出現一批智能化的物業住宅、大廈和智能化城區，如智能化住宅小區、智能化廣場 等。政府強化對物業管理的指導和監督，物業管理和社 區建設的關系逐步理順； (6)物業管理業實現跨國經營，既有境外的物業管理企業在國內拓展業務，也有國內的 著名企業將物業管理作為國際服務貿易向外拓展。確定這些項目的原則是： (1)符合當前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發展前景； (2)有比較高的技術含量，有利于企業設備更新，加快對傳統產業的技術改造，促進產 業結構的優化和升級； (3)國內存在從研究開發到實現產業化的潛在技術基礎，有利于形成新的經濟增長點； (4)符合可持續發展戰略，有利于資源節約以及生態和環境保護； (5)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產業結構的合理化，保持國民經 濟的持續快速健康發展。但是，要使這個前景變為現實，還要有良好的內部環境和 外部環境的支持。 四、物業管理發展的外部條件 物業管理發展的外部條件即社會條件，主要有： (一)社會經濟的發展對物業管理的推動 房地產業，包括物業管理業的發展對社會經濟和城市建設的發展有一定的引導和推動作 用。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業都來從事物業的開發和經營。歸根結底，社會 經濟的發展水平和有效需求的能力決定房地產發展的規模和水平，同樣也決定物業管理發展的廣度和深度。國家有關方面規劃：第一步，到本世紀末，“基本上實現城鎮居民每戶有一套經濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。這種消費意 愿的轉換和提升，當然會對物業管理的服務范圍在量和質兩方面提出。而且， 生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結構的優化。物業管理業正可把握這一機遇，使行業的業務范圍的拓展同社會的需求同步、協調發展。 偏 社會化的原則有利于物業管理的市場培育和發展。物業管理業雖說是一個長存行業，在市場經濟條件下其發展規模同樣受買方的需求和支付 能力制約。 (二)內部環境 (1)業主委員會和物業管理企業的正常運作和相互關系的理順； (2)物業管理經營能力和服務水平的提高； (3)物業管理專業人才的培育和結構的優化； (4)物業管理的理論研究和對實踐的指導。而且，前三項的發展也同物業管理息息相關。產業結構的調整已從實現產業比例關系的協調轉向全面提高產業素質和國際競爭能力。物業管理提供的勞務中智力型比重逐步增大； (4)物業管理實現規模化經營，物業管理企業從中、小型為主向以大、中型為主轉換， 出現一批物業服務企業集團。這個階段的特點是： (1)傳統的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業管理軌道，市場的規 則和運作逐步成熟。 這個階段的特點是： (1)雖然已有一些地區和若干物業區域管理水平達標，小區面貌良好，但是總體上仍處 于初創階段，管理水準不高，服務內容偏狹。1993年建設部房地產業司在廣州和深圳召開第 一屆全國物業管理研討會和深圳市物業管理協會的成立標志著我國物業管理進入了全面推開的時期。 (一)初創階段 這是我國物業管理啟動和逐步形成為一個獨立行業的時期。從管理的物業類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業，又有經營性物業，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛生等特種建筑。從廣度上講，物業管理 服務項目眾多，內容豐富。其中最有力的措施就是按物業區域建立業主委員會，使業主自治管理的職能 在制度上得到保證。物業管理正成為一個具有廣泛影響的行業。隨著房地產管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業管理渠道。 (一)覆蓋面廣 國內的物業管理雖然是從80年代開始起步，可是發展速度很快，而且覆蓋面廣。物業管理的優點就在于通過精心 的策劃和良好的服務，能改善物業的內外環境，提升物業的使用價值和經濟價值，也就是使物業既能保值，又能增值。辦公和商務區域則強調高效、周到和形象，要求提供現代化的商務服務和 智能化管理等。創建名牌，應關注規 模經濟效益和拓展業務，以提高企業的聲譽，樹立良好的信用。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產項目的開發經營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。這一原則體現在： (一)實施主體要按企業化的原則組建 物業管理企業，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業管理部、房管所轉制 的物業管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發展”的方針開展經營活動。 (三)三個效益的統一 物業管理的經營活動要實現經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一，要在經濟效益 的基礎上以社會效益和環境效益為小區建設的最終目標。特別是物業管理企業要從開發企業的附屬地 位剝離出來，獨立為自主經營的管理服務型企業。在 產權多元化情況下，物業多數是采用二權分離的方式來經營管理的。因此，市場 的潛力很大、前景廣闊，是實現物業管理經濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業管理行業聲譽和企業的良好社會形象的基本保證。因此，物業管理企業要按照高效、優質的標準來實施規范化服務、禮貌服務和微笑服務。 有關物業管理的經濟往來，包括各種物業管理費用的收支、基金的管理和物業經營的財 務管理都由一個單位負責。 對業主和使用人的各種服務事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統一實施。 (一)統一管理 可簡稱為一體化原則。行業協會作為 行業的自助自律組織，可以協助政府端正物業管理企業行風，發揮社會中介組織的聯系和橋梁作用。地方性的工作由地區統一協調，專業性的工作歸口行業主管部門和相關部門負責。 有專業管理人員和工程技術人員，這些人員還要經過規范化的培訓和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務質量和樹立良好的行風和職業道德。 物業管理的基本原則有： 一、業主自治與專業管理相結合的原則 這一原則規范業主與物業管理企業間的關系，劃清業主與物業管理企業的地位、職責、 權利和義務，其具體要求包括： (一)業主自治管理 業主自治管理的立足點是保護業主的合法利益，包括業主的個體利益和整體利益，并協 調好相互間的關系。 自主經營型的物業管理區域一般規模都不大。 自主經營型按其對物業的使用和經營方式又可分為： (1)自有自用型。其與委托管理型的基本區別有兩點： 第一，是在物業所有權和經營管理權的關系上。 業主將自有的物業出租，委托物業管理企業經營管理，有兩種委托方式：一種是出租權 屬于業主，由業主與租戶簽訂租賃合同，物業管理企業只承擔收租和管理；另一種是把經租權也委托給物業管理企業，由物業管理企業全權代表業主招攬租戶，簽訂租賃合同。依據開發商、業主和物業管理部門的關 系，一般劃分為兩大類： (一)委托管理型 這是典型的，也是基本的管理方式。 物業管理業的發展還能帶動相關行業的發展。近年來，隨著房地產開發經營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態勢，公房大量轉化為私房。 以上這些要求大部分同物業管理的文明、衛生小區建設相符合，所以，物業管理是建設 現代城市的基礎工作。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業務有所開拓，往往會考慮“安居樂業”。現在，物業管理已逐步從對新區管理延伸 到建成區的管理。這種居住環境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會 的安定團結。現代化的家居離不開高水平、規范化的物業管理。周到的物業管理所提供的稱心的居住和工作環境，能免除后顧之憂。物業管理天然地賦有提