國際聯號酒店商業計劃書(文件)

　

【正文】 下幾個方面：　　216。 以人為本的員工管理戰略　　216。　　據統計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經濟效益普遍較好。　　某市的酒店業尚未成熟，國外游客主要下榻于某悅華酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。　　二、酒店經營指標分析　　某擁有較豐富的旅游資源、隨著經濟的高速發展，已成為商務、旅游的集散地，越來越多地吸引國內外客人來某。酒店 房間 牌價（每晚） （以美元計） 數目 標準化 豪華車 折扣某悅華酒店 208 ＄180 ＄360 40%某馬可勃羅東方大酒店 350 ＄160 ＄190 50%假日海景大酒店 351 ＄160 ＄190 55%寶龍大酒店 189 ＄130 ＄160 60% 某悅華會展酒店 206 ＄180 ＄360 50%某京開中心酒店 490 ＄180 ＄180 55%　　三、競爭對手及發展態勢　　在2002年末，某市共有52間已評星級的酒店，其中七間達四星級或以上。　　對某市的中短期酒店市場業發展前景是樂觀的。　　四、項目定位　　某市主要經濟指標年增長率在10%以上，目前共有星級酒店58家，按國際旅游組織關于酒店等級結構比例的參照數據，一個地區的高星級酒店的數量比例應在1020%之間，目前某的高星級酒店相對偏少。　　第五章 項目公司　　一、公司簡介　　某市大雅實業有限公司是一家有限責任公司，成立于1996年，注冊地為中國某市，注冊資本為2000萬元人民幣，公司主營房地產開發和項目管理。　　公司主要業績：　　1995年籌建商住高級公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣6200萬元，并于1997年完工交付使用。王世民為5%。　　xx：1955年生，高中學歷， 1980年進入某市規劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔任多家商貿集團及房地產開發公司的領導職務。1999年任某市大雅實業有限公司副總經理。　　xx：1935年生，大學學歷。1992年起擔任過多家貿易公司及金融咨詢評信公司的主辦會計、注冊會計師及評估師，對企業籌融資運作管理具有豐富的理論和實踐經驗，具備較強的財務分析、管理能力和管理經驗。某市已成為重要的人流、物流集散地。建設項目已經過某市旅游批復同意，并經某市發展計劃委員會批準立項，現已完成設計方案并獲得某市建設行政主管部門的批復，已具備開工條件。　　而主要購物區域于市中心區內，于中山路的主購物區，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區至本項目非常接近，只需一段很短的的行車時間便能到達。　　項目座落于呈長方型地塊的西端，而基地的地勢大致平整。而籌建中的酒店能利用此現有地基，以縮短相關的建筑時間。　　某市國有土地使用權有償出讓合同書宗地的使用及發展權是根據某市土地管理局于1994年8月17日所發出的某市國有土地使用權有償出讓合同書作為依據。在申請續期時，必須能顯示項目本案興當時的城市規則法例相配合，而且更須于提出續期申請前繳付全數土地使用權出讓金，始能生效。現代化的四/五星級XX某酒店已獲批核，并需按照國家的酒店標準，法例，商標注冊等作為依據。　　其中有數個規劃條件興附件中例出而條件摘要如下：　　1)容積率 ：　　2)密度 ：%　　3)綠化率 ：不少于30%　　營業執照　　根據某工商行政管理局于2000年11月13日所發出企業法人營業執照(注冊號3502002020306)，某實業有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬元的注冊資本，而其營業期限則由1996年11月26日起計10年。　　酒店的外墻交會鋪設玻璃反光幕墻。　　會議設施及西餐廳將設于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設施，如桑拿、健身室及游泳池。　　客房　　酒店客房將會由八樓及以上層樓提供。　　酒店設施　　此酒店將設有餐飲，休閑及其他設施高于平臺層　　餐飲設施一——將高于位處間樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設于二樓及五樓。　　后勤設施　　后勤設施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。　　管理協議　　根據某實業有限公司及XX國際公司于1998年9月28日所議定的管理協議及于2003年4月15日所作出的修訂，雙方同意為管理及營運酒店達成共識，其中條件包括：章節 段落 標題 詳情 II 經營條款 在酒店開幕后15年的12月31日止IV 1 基本管理費用 %IV 2 獎勵性費用 %XI 6 違約 2005年12月31日酒店落成的最后期限　　建筑期成本預算　　從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請審批用的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關的申請。建筑成本包括地價，探土費用，工程管理及其他專業費用，建筑費及不能預見費等。　　第七章 項目實施計劃　　一、項目建設規模　　依據初步設計方案和建筑施工圖顯示，地下三層，地上二十九層，總高度為 ，一樓至六樓為裙樓，設置餐飲、會議和娛樂，七樓為轉換層，八樓至二十九樓設置客房。項目已完成投資1700萬美元(包括土地款和拆遷等相關前期費用)。此外還包括開辦費、土地出讓金、勘查設計費、工程監理費、消防配套費、規劃許可證費、工程質量監督費、水增容費、預備費等工程建設費用。　　⑶、設備安裝費依據各類設備安裝指標計算。　　D、 %計算。　　 平均房價　　參照某市高星級酒店現有房價水平和中國其他地區XX酒店房價水平，營運第1年取102美元、第2年取105美元、第3年取108美元、第4年取111美元、第5年取114美元、第10年取120美元。　　融資額度　　依據投資概算，項目融資額度為7500萬美元。　　還款方案　　年度經營結余可用于償還利息、本金。　　考慮項目的營運預算及還本付息年期，建議項目建設期免息。在此基礎上，項目進入營運期后，用8年還本付息。　　根據營運收支預估數據，預計項目營運8年，即可還清本息。　　根據XX酒店管理協議和以上主要經營數據，經測算，第1年經營結余為1156萬美元、第2年為1172萬美元、第3年為1186萬美元、第4年為1197萬美元、第8年為1336萬美元，詳見營運收支預估表。　　 客房入住率　　某市高星級酒店客房入住率保持在70%至80%之間，參照中國其他地區XX酒店(Hilton)的客房入住率，在營運穩定期，客房入住率取76%。　　B、 規劃許可證費、工程質量監督費、消防配套費、工程保險費、工程監理費按國家及地方有關規定計取。　　⑵、設備購置費：　　A、 進口設備按外商報價計算。資金到位后，從實施地下室、裙樓、主樓、內外部裝修等施工、到水電系統、智能和弱電系統等設備安裝、酒店設施配套與調試，直至竣工驗收，開始試營業，項目建筑期為二年。　　主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。而總未動用的發展成本約為5，800萬美元。　　資料中顯示整個酒店項目的總發展成本為人民幣六億兩千一百萬。　　技術資料　　根據所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地下建筑 8，總地上建筑 35，總建筑面積 43，比例資料覆蓋率： %（的總宗地面積）綠化率： %（的總宗地面積）容積率： %（的總宗地面積）　　備注：在不同的法律文件上對宗地面積有著細微的偏差，在計算以上比例時，采用了印在房地產權證上的宗地面積7，以作為基準。　　酒店將會提供充足的泊車位置。　　總體來說，客房可根據其設計分為三種類別，包括標準房，套房及總統套房。另外，在地面層至六樓之間，有額外兩部客用及兩貨用升降機用以上落這六層平臺層之用。　　酒店的主入口位于一樓(地面層)面向路江道，而酒店的大堂，接待處及商店均會設于此層，大堂款客應將設于間層。　　三、項目詳細規劃　　根據提供最新的建筑圖則(于2003年7月11日的版本)，本計劃書并地發展宗地的西端，建成一間29層，共456個房間，達國際五星級標準的酒店。另外，項目的建設期限已獲批準被延長至2003年9月底(此乃根據2002年9月5日所發出的批復信件號碼【2002】76中所示)　　建設用地規劃許可證　　根據某市規劃局于2003年5月14日所發出的建設規劃用地可證(證件號碼【2003】0114)，建筑項目于路江道及湖濱南路，宗地面積達7。　　項目批復文件　　根據某市旅游局政旅(1998)008號文批準，及某市大雅實業有限公司于1999年5月14日所發出的通訊，已顯示某市旅游局已批準了在宗地上建筑某XX酒店的概念，此建筑的樓面面積達42，173平方米，投資額達人民幣五億四千三百多萬，此外，根據另外一封對于2002年9月2日發出的信件(文件號碼【2002】7)，某市旅游局已批準了酒店的擴充，并以(文件號碼【1998】008)上的詳程作為基準。建筑類別 ：商業/住宅覆蓋率 ：宗地面積40%以下容積率 ：5建筑高度 ：75米（并不包括次要建筑）綠化率 ：30%邊緣預留位置 ：在宗地的東、西及東南面各預留3米，而在南面則預留10米。此土地使用權的期限會基于土地用途的不同由40年至70年不等，詳細年期明細如下：土地使用者 土地使用權生效日期 土地使用權完結日期住宅 1994年8月7日 2064年8月6日辦公室 1994年8月7日 2044年8月6日商業 1994年8月7日 2034年8月6日　　根據某公司所示，酒店用途可歸類于商業用途，因此，其使用年限應于2034年8月6日屆滿。　　根據有關提供的土地房產權證中的資料所示，項目的總用地面積約7，032。路江疲乏為該區的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網絡。　　項目附近主要為住宅區，而其中穿插著數座新近落成的現代商廈如華源大廈及數個高素質的住宅小區。目前，高星級酒店屬某市政府重點支持項目。　　五、項目其他背景近年，某對外經濟技術交流飛速發展，主要經濟指標包括旅游業經濟指標保持高速增長。現任某市大雅實業有限公司工程部副經理。在設計院任總工程師及負責圖紙的審核工作，并在多家大型房地產公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業經驗。　　xx：1948年生，大學學歷。1988年起先后創建“某新興彩色印刷有限公司”、“某新興項目經營有限公司”、“某思明項目經營管理公司”、“某建寶房地產開發有限公司”及“某雅景房地產開發有限公司”等地產項目公司，參與投資“某裕泰房地產開發有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長。　　三、公司股權結構　　公司由三位自然人組成，其中xx為75%。　　二、公司結構和管理層　　公司最高權力機構為董事會，公司日常經營管理由總經理負責。　　某XX大酒店臨海而立，位于正在形成的某市CBD (Central Business District)區域。長期來說，某市將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉趨劇烈。　　其余在某市內，共有15間三星級，30間二星級及3間一星級及未被評星的酒店。　　某市主要旅游經濟指標常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。　　某市的酒店業在房價及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在199798年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時遇上亞洲金融風暴而趨惡化了。某馬可波羅酒店在營運初期，時值亞洲金融危機，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達到63%，67%，71%。 利用新技術　　第四章 市場分析　　一、某酒店概況　　至2002年底，某市共有星級酒店58家，其中國內五星級酒店1家，四星級酒店6家。 高標準的服