投資項目盡職調查報告(文件)

　

【正文】 青年城一期項目:設計單位河北省建筑設計研究院有限責任公司施工單位江蘇省建工集團有限公司（青年城1地 16樓土建及地下車庫等工程）江蘇江中集團有限公司（青年城2地土建及暖通等工程）監理單位1地河北冀咨工程監理有限責任公司2地河北九潤工程管理有限責任公司陽光國際項目：設計單位河北省建筑設計研究院有限責任公司施工單位江蘇省蘇中建設集團股份有限公司監理單位河北環渤工程建設監理有限公司河北冀咨工程監理有限責任公司 項目區域交通情況卓達 項目所在地經濟發展情況2009年，居全國第六位；，；，；，；。1—7月份，%；1—，%；1—，%。%，%。近年石家莊房地產市場供求增長速度快，在2010年幾次銷售形勢大好，導致房價大幅上漲，16月份成交均價同比上漲近800元/平米，同時幾乎也創下了石家莊市房價最高點。本項目位于欒城縣，鄰近南三環，不屬于本次限購令范圍，而本次限購令將導致石家莊市內購房壓力向周邊縣鎮疏導，而臨近南三環、欒城縣的卓達太陽城項目群也將承載部分分流。對住房要求舒適、具有良好的私密性，隔音好；配套功能齊全（健身房、網絡、娛樂室），社區寧靜、有車庫、休憩處。 周邊競爭項目分析項目名稱位置規模體量（平方米）銷售均價房型戶型備注距太陽城陽光新城石家莊市翟營南大街10 萬4956元/平方米板式高層普通住宅主力戶型80~140平方米尾盤銷售晶彩翟營南大街56路終點站5萬4500元/平方米4棟高層，戶型面積66~130平方米，以小戶型為主尾盤銷售北3公里風尚水郡建華大街與東崗路交口東南角35萬5200元/平方米四證俱全板式高層普通住宅80~140平方米多款奢華戶型一期四棟天山新伯爵三環以外，欒城縣惠源路45號（體院館東臨）8萬4200元/平方米低密居所，小戶型聯排別墅、花園洋房、景觀高層現證現房南8公里項目所在位置圖示：天山新伯爵欒城縣城所在地晶彩陽光新城風尚水郡4 項目投資估算和籌資評價 項目總投資估算 項目總投資估算青年城一期項目：項目基礎數據數值單位占地面積畝平方米容積率建筑總面積 （含車庫6萬平米、）平方米土地總費用萬元土地單價20萬元/畝項目投資估算表成本項目建筑單位成本（元/平方米）樓面地價80建安費1250規劃設計勘探費（建安費3%）40市政公建配套費80配套建設費70人防工程費40景觀費40不可預見費50管理費（總投資3%）95營銷費用（售價3%）115財務費（總投資8%）245綜合稅費（售價10%）385合計2490按照石家莊計費標準，將建安、配套、景觀、裝修等費用適當提高。序號項目金額（萬元）比例1自籌資金20,000%2合作方投資額15,000%3部分銷售收入16,800%4總投資51,800100% 自有資金青年城一期項目和陽光國際項目總投資共【150,100】萬元,自有資金投入共【55,000】萬元，%。5 項目財務效益評估 項目銷售收入預測 項目銷售方式卓達太陽城擁有自己專業的銷售團隊銷售，同時通過聘請專業策劃公司為項目進行全程策劃，提升產品概念。以此計算項目稅后凈利潤為40200萬元，%，%。陽光國際項目現金流量表 (單位：萬元)序號費用名稱2009年2010年2011年2012年2013年合計1資金來源12,0008,00033,00040,00025,200118,200銷售收入　　18,00040,00025,20083,200自有資金12,0008,000　　　20,000合作資金　　15,000　　15,0002資金運用12,00010,00013,76411,98317,77565,521開發建設投資12,00010,00010,0005,700　37,700銷售稅金及附加(%)　　9992,2201,3404,559所得稅(%)　　5851,3008202,705土地增值稅(預1%)　　180400252832支付合作方優先權費　　2,0002,3633634,725歸還合作方本金　　　　15,00015,0003盈余資金 2,000 19,236 28,018 7,426 52,679 4累計盈余資金 2,000 17,236 45,254 52,679 　注：開發建設投資項不含稅費、財務與管理費用。經計算，卓達太陽城的權益資本成本（CAPM）%。24 / 24。 抵押物概況抵押土地位于山東省文登市南海新區金海路東、高島路南，共計十五宗，總面積為1,059,473平方米（），擬開發建設卓達?香水海二期項目，相應土地證號、土地面積及所屬公司列表如下：序號土地證號土地面積 （平方米）土地面積 （畝）公司名稱土地使用權終止日期1文國用（2010）第110024號74411星河2050429 20804292文國用（2010）第110025號37951星河3文國用（2010）第110026號89458星河4文國用（2010）第110027號80291星河5文國用（2010）第110028號98945騰飛6文國用（2010）第110029號73452騰飛7文國用（2010）第110030號80043騰飛8文國用（2010）第110031號73452騰飛9文國用（2010）第110032號44396星際2050315 208031510文國用（2010）第110033號74289星際11文國用（2010）第110034號36388旺都12文國用（2010）第110035號92436旺都13文國用（2010）第110036號89748恒通14文國用（2010）第110037號44435恒通15文國用（2010）第110038號69778中陽合計1059473　　地塊位置圖：宗地112宗地11315 抵押率 2011年2月27日經北京仁達房地產評估有限公司評估（預評估報告編號：仁達預估字【2011】第0120100059號），十五塊土地使用權價值總額為124,714萬元；經股權價值測算得知，%的股權，以資金方股權投資本金及預期收益（按2年計算）%。太陽城項目群而注冊設立的項目公司，項目組評估其股權價值僅基于現有的在建項目預測收益，對于項目公司未來的成長、損益情況不作考慮。, ，%（），銷售均價盈虧平衡點為2490元/平方米（）。根據項目銷售計劃，具體情況如下（、車庫7萬平米暫不銷售）： 銷售面積（平方米）銷售價格（元/平方米）銷售收入（萬元）2009—2010年1000003500350002011年700004000280002012年800004200336002013年40000420016800合計29000