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20xx年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》重點預(yù)習(xí)(26)(文件)

2025-08-22 08:13 上一頁面

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【正文】扣除工資和利息等項之后余下的部分才是地租。“要是麥價漲到6角一蒲式耳，那么，每英畝的總收入就是18元，從中減去勞力和其他費(fèi)用，還凈余3元，或者說，3元錢的地租。巴洛維（）認(rèn)為：“地租可以簡單地看做是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。這一點可以由競標(biāo)地租理論來說明，如圖113，土地上有三種競爭性的用途及其地租支付能力曲線。這一點可以用馬克思級差地租Ⅱ的原理來說明：假設(shè)投在A級（最劣等）一英畝土地上的3鎊生產(chǎn)費(fèi)用生產(chǎn)1夸特，從而3鎊成為1夸特的生產(chǎn)價格和起調(diào)節(jié)作用的市場價格。即使沒有完善的土地市場，為使土地得到合理利用，也應(yīng)遵守此原則。實際上分別是各級土地上的“社會”個別生產(chǎn)價格。公式中的經(jīng)營利潤是按照全部預(yù)付資本的社會一般利潤率來計算的，這是等量資本要獲得等量利潤的要求，此點在上面已經(jīng)說明。②由地價求出地租，例如通過“地租：地價資本化率”求出地租。再口各種未耕地的地租是由具有同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租決定的：未耕地的地租＝同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租－開墾費(fèi)用的利息。路線價法是在特定街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來求取該街道其他臨街土地價值的方法。路線價法與一般的市場法主要有以下3點不同：一是不做“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”。即“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”已提前在求取路線價中進(jìn)行了。運(yùn)用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。另外，同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可以簡化以后各宗土地價值的計算。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度（通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)寬度，可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度的比例（簡稱“寬深比”）適當(dāng)；⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率（可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。路線價通常為土地單價，也可以為樓面地價；可以用貨幣表示，也可以用相對數(shù)表示，例如用點數(shù)表示，將一個城市中路線價最高的路線價區(qū)段以1000點表示，其他路線價區(qū)段的點數(shù)依此確定。1．下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（　）。4．確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（　）的等要求。學(xué)慧是公司，有法律保障，可上工商網(wǎng)站查詢：北京好前程偉業(yè)科技有限公司學(xué)慧莊嚴(yán)承諾：先開課、后付費(fèi)（支付寶擔(dān)保支付），學(xué)習(xí)卡快速開課。三、誠信安全、學(xué)員零風(fēng)險誠信經(jīng)營是學(xué)慧之本，為了解除大家“匯款后不能開通課程”的顧慮，學(xué)慧莊嚴(yán)承諾：先開課、后付費(fèi)（支付寶擔(dān)保支付），學(xué)習(xí)卡快速開課。我們一起努力，通過學(xué)慧教育平臺，打造最優(yōu)質(zhì)的培訓(xùn)課程，幫助天下無數(shù)莘莘學(xué)子實現(xiàn)輝煌的人生夢想！學(xué)慧教學(xué)創(chuàng)新：獨創(chuàng)“點對點互動教學(xué)法”：督、講、練、答、模、秘。服務(wù)教育、共創(chuàng)雙贏！有意者請把簡歷發(fā)到：xuehuiedu。學(xué)慧教育平臺：專業(yè)、權(quán)威、互動、快樂。如果您是培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，有教師資源，有課程資源，就來學(xué)慧吧！如果您是老師，想通過網(wǎng)絡(luò)教育平臺教學(xué)，就來學(xué)慧吧！學(xué)慧提供教育平臺，負(fù)責(zé)培訓(xùn)課程的市場推廣與銷售。那么您在A網(wǎng)校直接報名，要交的學(xué)費(fèi)為150元。（2002年試題）A．從房租中分離出地租B．由地價求出地租C．采用比較法求出地租D．由土地開發(fā)成本求出地租E．采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租答案：ABCE房地產(chǎn)估價師考試頻道歡迎您在學(xué)慧報名有驚喜：立即省20%的學(xué)費(fèi) + 或贈考試教材+ 贈學(xué)慧VIP資格全國免費(fèi)服務(wù)電話：40066095601082405285 / 6。（2001年試題）A．逐漸降低B．逐漸升高C．可視為基本不變D．為零答案：C3．在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括（　）。用點數(shù)表示的路線價便于測算，可以避免由于幣值發(fā)生變動而引起的麻煩。通常在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法（通常是其中的土地剩余技術(shù)）、市場法等，分別求取它們的單價或樓面地價。這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求得的路線價失去代表性。但在實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。二、劃分路線價區(qū)段路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一般的房地產(chǎn)估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費(fèi)較長的時間。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”—該街道其他臨街土地的價值；而不是僅評估出一個“估價對象”的價值。在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”；“路線價”是若干“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”的平均價格，可視為市場法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整后的“可比實例價格”；該街道其他臨街土地的價值，是以路線價為基準(zhǔn)，考慮該土地的臨街深度、形狀（如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形）、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整求得。憑直覺就可以作出以下判斷：在圖114（a）中，地塊A的價值大于地塊B的價值；在圖114（b）中，地塊C的價值大于地塊D的價值；在圖114（c）中，地塊E的價值大于地塊F的價值；在圖114（d）中，地塊G的價值大于地塊H的價值。④采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物來說明地租的測算，是一種典型情況。否則的話，就可能出現(xiàn)PBPA，等等。這個要求，實際上隱含在馬克思關(guān)于某一等級土地上的個別生產(chǎn)價格的原理之中。在市場競爭機(jī)制的作用下，D級一英畝土地必然會總投人生產(chǎn)費(fèi)用12鎊（即第一次投入3鎊，加第二次投入3鎊，加第三次投入3鎊，加第四次投入3鎊），提供超額利潤北鎊（即第一次超額利潤9鎊，加第二次超額利潤6鎊，加第三次超額利潤3鎊）。即使沒有完善的土地市場，為使土地得到合理利用，也應(yīng)遵守此原則。其中，土地上投入資本的利息不包括，對應(yīng)土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。從一定的收益中，減去例如建筑投資的利息、折舊、損耗及其他費(fèi)用之后所剩下來的余額就是土地本身的收益。“譬如一英畝地產(chǎn)30蒲式耳小麥，而花掉的費(fèi)用，即勞力和資本（工具、裝備、肥料等等）是15元。”因此，如果用現(xiàn)在的觀點把利潤（企業(yè)主收入）與利息分開的話，馬克思關(guān)于地租的計算公式可簡單地寫成：地租=市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息（九）其他（1）威廉綜上所述，根據(jù)馬克思的思想，任何一塊土地的地租都等于該塊土地所提供的產(chǎn)品的市場價格減去該塊土地生產(chǎn)該產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格，用公式表示即為：地租＝市場價格－個別生產(chǎn)價格為了更好地理解馬克思關(guān)于地租的計算，還需要了解馬克思關(guān)于市場價格

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