20xx年房地產估價理論與方法真題(文件)

　

【正文】 建筑面積（㎡）　用途　價格（元/㎡）　成交日期　區位　正常情況　甲　120　居住　5800　2007年8月　同一供需圈　正常交易　乙　105　居住　6000　2008年6月　同一供需圈　正常交易　丙　140　辦公　6500　2008年9月　同一供需圈　正常交易　丁　115　旅館　6100　2008年7月　不同供需圈　正常交易　　　A．甲　　B．乙　　C．丙　　　　　　　　D．丁　　1住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中（ 　）。 　　　D．適合原理　　1某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為（ 　）。　　A．　　B．　　C．　　D．　　1甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。（1平方英尺= ㎡）　　A．17484　　B．19020　　C．19754　　D．205392某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。建筑物重建價格為2000元/㎡。（建筑物報酬率為10%）　　A．　　B．　　C．　　D．　　2某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續期（土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得）、建筑物剩余經濟壽命為55年。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。　　2通過市場調查獲知，某地區2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（ 　）萬元。　　A．估價對性　　B．估價目的　　C．估價時點　　D．價值類型　　3某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。　　A．謹慎價值　　B．市場價值　　C．快速變現價值　　D．投資價值二、多項選擇題（共15題，每題2分。當該餐廳不適宜在現位置繼續經營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括（ 　）。　　A．房地產權利設立和行使的限制　　B．房地產區位的限制　　C．房地產使用管制　　D．房地產通風采光的限制　　E．房地產相鄰關系的限制　　城市房屋拆遷補償實行產權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產權差價時，（ 　）。　　A．單位比較法　　B．市場提取法　　C．分解法　　D．工料測量法　　E．指數調整法　　某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，水寨、供暖費、房地產稅由出租人負擔。　　A．用于收益法中預測未來的租金、空置率等　　B．用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整　　C．用于成本法計算重置價格　　D．用來比較兩類以上房地產價格的發展趨勢與潛力　　E．用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏　　1城鎮基準地價的內涵包括其對應的（ 　）。　　A．規范估價行為　　B．節省估價工作　　C．保障估價質量　　D．提高估價效率　　E．規避估價監管三、判斷題（共15題，每題1分。（ 　）　　市場法的估價結果普遍高于收益法的估價結果，說明房地產價格有一定的泡沫。（ 　）　　在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產價格上漲。（ 　）　　在運用成本法估價時，房地產價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產就價格就相應增高。（ 　）　　1劃分路線價區段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區段。（ 　）四、計算題（共2題，20分。現市場上類似辦公樓的月租金為30元/㎡，假設折現率為10% 。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時間，裝修及其專業費用、管理費用等為800元/㎡；精裝修公寓售價為10000元/㎡。（12分）參考答案。同類房地產開發項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現率為12%。（8分）　　某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續期。計算結果保留小數點后兩位。（ 　）　　1在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正常或人為因素的影響。（ 　）　　1在假設開發法估價中，估價結果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發完成后的房地產價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產的開發利用方式無關。目前該房地產未設立法定優先受償款權利下的價值為500萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產的再次抵押價值為300萬元。（ 　）　　房地產作價入股估價應當采用謹慎價值標準。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）　　在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。若建筑物總價值為20萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有（ 　）。　　A．電費　　B．物業管理費　　C．水費　　D．供暖費　　E．房地產稅　　1假設開發法中求取在建工程價值的扣除項目有（ 　）。　　A．估價委托書　　B．估價委托合同　　C．估價對象權屬證明　　D．估價報告內部審核表　　E．估價師注冊證書復印件　　下列房地產狀況中屬于區位狀況的有（ 　）。　　A．折舊費　　B．維修費　　C．管理費　　D．保險費　　E．房產稅　　下列價值種類中，屬于基本價值類型的有（ 　）。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，）　　下列關于房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，正確的有（ 　）。據此判斷該報告出具日期為（ 　）。　　A．土地價格=房地價格建筑物價格　　B．房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債權債務　　C．建筑物折舊=建筑物重新購建價格建筑物市場價值　　D．房地產價格=含非房地產成份的房地產價格非房地產成份的價格　　3某工業用地的土地面積為10 000㎡，樓面地價為500元/㎡。　　A．5362　　B．5374　　C．5532　　D．5702　　下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。　　A．%　　B．10%　　C．18%　　D．%　　2某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40 000㎡，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（ 　）萬元。　　A．　　B．　　C．　　D．　　2某套住宅的采光受到影響。由于層高過大。　　A．　　B．　　C．　　D．　　2某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ 　）。　　A．40　　B．48　　C．50　　D．60　　某一交易實例房地產的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。　　A．較高　　B．較低　　C．最高　　　　　　　　D．居中　　1為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2