浦東vp大廈營銷策劃報告(文件)

　

【正文】 /11/30 ）公布房源： P房源戶型比： 2R： 4R：復式 =70： 4： 2=76套銷售對象： 浦東自住客，全市投資客銷售前提：樣板房完成，環境及大門修改完成價格： 8500元 /平方米，操作基本思路針對意向認購的具體情況，作價格的最終調整、確定開盤前提前鎖定客戶簽約已售房源分批簽約工作的落實第二波房源持續蓄水銷售階段劃分 — 持續期時間： 2個月（ 04/12/1—05/1/30 ）公布房源： I房源戶型比： 2R： 4R：復式 =70： 4： 2=76套操作基本思路吸納第一批意向客戶未購房者延續第一波房源的熱銷 全面建立項目知名度價格： 8600元 /平方米配合：銷售價格調整完成 市區公關活動展開理由：推出的房源的性價比相對要較高，市場接受度要高，以便強銷跟進，形成持續熱銷 用 P、 I小面積戶型價格來確定本階段價格平臺，通過其的熱銷去化，有效帶動較大面積戶型的去化；銷售階段劃分 — 圍盤清掃期時間： 2個月（ 05/2/1—05/3/30 ）銷售對象： 全市自住型客戶價格： 8800元 /平方米操作基本思路吸納第二批意向客戶未購房者延續前二波房源的熱銷 節假日活動方案確立 配合：銷售價格調整完成 理由：隨著項目的知名度的深入建立，形成價格調整，建立合理的價格平臺， 銷售策略 — 網上銷售開盤期熱銷時銷控處理結合工程進度、推案策略分批申報預售許可證價格銷控（避免因銷控房源與可售房源價格差異引起的矛盾，表價可一起上調，針對可售房源進行打折或促銷處理）銷控房源網上先行認購： 短期銷控（ 15天內）：網上大定，開放時可直接注銷 長期銷控：網上直接簽約，開放時注銷（控制比例，否則對信用度有影響）建議房源銷控采用上述 3種方法結合使用網上銷售操作問題點網上房源一目了然 如何處理內部客戶，如何銷控房源網上定單制約條款 如何制定銷售流程，解決不用大定如何鎖定客戶甲乙雙方掌握密碼 如何解決惡意拖欠房款客戶，掌握銷售主動權銷售策略 — 網上銷售操作網上銷售流程及應對內部客戶的處理：網上規定 8： 00—22 ： 00上網交易，假設 9： 00開盤，利用時間差處理內部客戶事先雇人排隊發號，先期入場認購價格銷控延遲推廣 1—2 天，為解決內部客戶預留時間銷售策略 — 網上銷售銷控建議普通客戶處理：降低門檻 1—2 萬元簽約（有后期催款問題，需掌握客戶密碼）采用內部認購單先大定，再打印網上簽約合同讓客戶簽約網上直接簽約（此種方式逼定率低）網上銷售流程及應對銷售策略 — 網上銷售銷控建議進入售樓處控臺人員模型區洽談區電子導購購買簽約按揭手續辦理按揭手續辦理登記檔案建立交房辦證樣板區電子化后臺制作組銷售組體驗區客服組售后服務組銷售流程銷售形式策略客服組 銷售組售前消費者現場消費體系售后消費者服務中心 咨詢臺監督 服務體系信息傳送征詢單回訪咨詢神秘客戶 訪問信息反饋售后服務檢驗機制銷售形式策略謝 謝！真誠希望能夠共同攜手，再創浦東新生活地標！? 靜夜四無鄰，荒居舊業貧。 樓號 系數 理由I 1。第三階段銷售持續期 品牌深化活動深化第三階段銷售持續期 品牌深化濱江 VIP投資理財專場講座地點：空中生活館講座內容：關于中小企業發展的機遇與挑戰 關于房地產投資技巧 關于股票市場的未來發展與展望舉辦方式：聯合陸家嘴金融機構專業人士或滬上知名理財專家，不定期舉辦各類講座，除本案的相關客戶參與外，還可針對區域人士、陸家嘴中高級白領甚至全市人士。借助網絡載體，進行強大的品牌形象宣傳；建立濱江 VIP專屬網站，并連接網上宣傳畫面，形成互動；第一階段銷售引導期 品牌造勢鎖定區域市場，深度挖掘，深度造勢針對陸家嘴區域眾多辦公樓和星級酒店，利用新型 “ 電梯電視傳播 ” 載體，投放電視廣告；鎖定區域市場，定期投放 DM信函；第一階段銷售引導期 品牌造勢推廣主題：住到濱江去推廣任務：激發客戶購買欲望，刺激客戶消化；建立強大的濱江 VIP品牌知名度，形成強有力的市場號召力；實現開盤期的開門紅；銷售引導期 開盤強銷期 銷售持續期 圍盤清掃期10月 11月 12月 1月 4月2月 3月品牌引爆第一階段 第二階段 第三階段 第四階段第二階段開盤強銷期 品牌引爆廣告傳播階段硬廣系列訴求：地段篇 —— 讓陸家嘴成為你的地盤景觀篇 1—— 讓外灘成為你的陽臺景觀篇 2—— 讓浦江成為你的客廳產品篇 —— 濱江 VIP/盛裝登場第二階段開盤強銷期 品牌引爆產品軟文炒作軟文訴求主題：濱江 VIP，高性價比引發搶購潮！濱江 VIP現象關注！第二階段開盤強銷期 品牌引爆濱江 VIP，實現更多人的濱江生活夢文化活動“ 穿越歷史 ”—— 濱江 VIP/濱江建筑線描畫展第二階段開盤強銷期 品牌引爆地點：濱江 VIP空中會所 /或售樓處形式：通過專業建筑師或藝術家的筆觸，將外灘百年風華和陸家嘴現代氣息展現出來。 　 　 “ 羅馬假日 ” 取材于在意大利羅馬成功舉辦了８年的菲亞斯特（意大利 “ 大型的狂歡活動 ” ）。辦公與居住分流：為保證兩棟樓居住的私密性，建議辦公樓入口與住宅樓入口進行分流，以保證居住的純粹性。關于產品包裝的其它建議：濱江航標：利用本案的頂樓，做出絢爛迷人的燈光效果，呼應陸家嘴與外灘的繁華夜色，同時，也使本案在陸家嘴區域成為顯著的地標特性。品牌概念包裝 之 內部園林濱江風情文化廊為使社區增加更多的靈性與活氣，建議植入部分水概念；同時，利用不大的空間做出風情與品位，如鵝卵石木棧道、噴泉、風情雕塑等相關內容。整體包裝風格思考品牌概念包裝 之 樣板房 1呼應浦江蔚藍銀鏈，納入想象和個性空間將幽深的藍定格為本套樣板整體的風格體系 ,體現為一種博大和無限的深遠。□ 非常喜歡陸家嘴的現代氣息和濱江兩岸的風華，早已有購房打算，看中本案的目的很簡單：價格底 /地段好。由此，我們認為本案的核心競爭力地段 價位+CBD 濱江以地段突顯產品、生活、身份價值以價位提升競爭力、關注力、吸引力但是，我們必須面對我們目前的現狀：本案雖然處于大陸家嘴區位，但因長時間擱置，外立面、園林、戶型等相對老化，產品相對處于劣勢；如何贏領？放大優勢削弱劣勢搶占機會轉化威脅抓住核心競爭力：地段概念包裝整合：產品瞄準市場空白點：推案低價位競爭：價格解決之道{營銷篇營銷篇 }目標客群定位品牌定位品牌概念包裝階段性推廣目標客群定位從本案的目標客群購買形態來看，主要分為兩大層面： [投資和自住 ]投資客：看中陸家嘴龐大白領的消費潛力和高昂的租金回報；自住客：以較低的價格價格享受陸家嘴，享受濱江生活；區域內老客戶陸家嘴中高級白領本市外區域客群外地有一定實力的投資客從本案的目標客群購買區域來看，主要分為以下幾大區域：區域內老客戶陸家嘴中高級白領長期扎根本地，有眷戀情感，不愿意離開本區域，多為即將動遷客