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中x-深圳南山城市xx園項目產品戶型定位報告(文件)

2026-01-31 08:24 上一頁面

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【正文】分析根據所選取的 5個典型案例進行分析：得出一房比例約為 2025%，兩房比例約為 3545%，三房比例約為 3545%，四房比例約為 25%。 ? 在初步戶型面積參考的基礎上 ,需要層層論證以求出項目最終面積和比例。目的要求 : 第一次修正基本戶型由潛在項目的競爭分析對初步推導的戶型比例進行修正。說明 : ?將兩房比例調低； ?作為主力戶型三房比例可以上調。目的要求 : 第二次修正基本戶型由三級市場成交和需求戶型 /面積對本項目進行戶型區間修正。特點：私營企業老板，年齡在 40歲左右，懂得享受，同時因為要經常辦理業務，所以較為忠誠交通方便，配套齊全的小區。政府公務員區域內（科技園）商務人士這部分客戶在南山或者福田工作，收入穩定，空閑時間相對較多。需求： 2房、 3房，注重產品檔次及質素，能提供優質管理及保安嚴密；配套成熟。區域原居民典型客戶業主姓名：蔡先生年齡： 31 籍貫：深圳家庭結構：三口之家職業：化妝品公司老總學歷：大學本科描述：代理了一個日本品牌化妝品，深港有業務，認為投資南山房地產回報不錯，買了名家富居，信和自由廣場一次性購三套，選物業時都是選最高價最優質單位。【西部通道的建成通車以及東角頭口岸的形成將強力改變南山地產格局，作為深港連接的門戶 —— 在客戶渠道擴展上，南山最先受益。西部通道帶來的客戶變化 —— 2023年 3月 ,深圳中原深港研究中心特別就西部通道開通對地產的影響作了一次專題調研 ,我們從中研究本項目預計未來將可能增加以下幾類客戶香港客戶 23% 30%34%26%25%27%23% 20%17%28% 25%22%0%10%20%30%40%工作投資出租度假其它自住需求20232023港人深圳置業用途變化2023 2023 2023物業類型8 . 2 %2 . 9 %4 4 . 1 %3 5 . 9 %4 . 7 %1 . 8 % 1 . 8 % 0 . 6 %2 2 . 2 %3 3 . 3 %1 1 . 1 %3 . 7 %1 8 . 5 %3 . 7 %7 . 4 %0 .0 %1 0 .0 %2 0 .0 %3 0 .0 %4 0 .0 %5 0 .0 %酒店公寓1房 2房 3房 4房商鋪寫字樓其它自用投資主要需求兩房、三房口岸工作人員工作年限不長的年輕人：已有福利房的工作人員：他們偏重于選擇大型高尚住區，對地段因素最為關注，其次是教育配套，另外對小區環境、小區配套、物業管理、戶型、周邊景觀資源等也比較看重。主要需求三房、四房主要需求三房、兩房知識型移民二房二廳25%二房一廳28%四房兩廳4%三房兩廳34%三房一廳4%一房一廳5%6180㎡28%81100㎡30%121150㎡10%1 5 0 ㎡以上2%101120㎡19%6 0 ㎡及以下11%受訪者戶型需求受訪者面積需求 ? 臵業面積 —— 以 80120㎡的戶型為主 ? 臵業戶型 —— 以二房、三房為主 ? 臵業特征 —— 關注地段與周邊配套西部通道對于南山房地產的影響是十分深遠口岸工作人員知識型移民香港客戶主要需求二房、三房主要需求二房、三房年輕工作人員主要需求二房、三房工作時間較長者主要需求三房、四房西部通道帶來的客戶變化將給項目所在區域帶來一定量的二房、三房需求，整體看三房高于二房 . 結論四對客戶分析及變化趨勢，第三次修正戶型面積和比例說明 : 將 1房和兩房比例均下調，以滿足 3房足夠比例；接下來將通過對新政的影響進一步論證項目整體戶型比例。結論五最后修正戶型面積和比例說明 : 大三房保留 30％純戶型設計；一房比例上調，兩房比例下調；大三房面積上調 10㎡，以滿足舒適性及品質感；將小三房面積調至 90㎡以下；此戶型區間和比例為最終推導戶型定位。目的要求 : 第四次修正基本戶型由新政影響對戶型比例提出修正。其次要方便上下班，再次是能解決孩子上學問題。 ? 西部通道通車，引發南山產業升級，南山寫字樓開發風起云涌，城市就業中心將逐漸向南山轉移，知識型移民成為繼 IT人士之后南山又一購房主力軍。重要客戶南山專業人群（醫生、教師、律師等） ◎ 南山 /福田首次臵業年輕家庭 ◎ 核心客戶 ◎ 南山、福田（科技園）私營企業主，個體經營者 ◎ 南山 /福田高級白領 ◎區域原居民南山 /福田 /羅湖公務員◎ 重要客戶本區域客戶定位本區域客戶定位核心客戶需求房型 1房 2房 3房 4房羅湖 /福田私營企業主、個體商戶 3房 4房羅湖 /福田高級白領、高收入階層 1房 2房 3房政府公務員 2房 3房區域內（科技園）商務人士 2房 3房有區域情節的原居民 2房 3房分析：本區域的核心客戶對戶型的需求以 3房為主；年輕原居民及白領客戶對戶型需求會相對緊湊，而個體商戶及政府公務員更偏向舒適型戶型。需求：年輕一代結婚購房一般希望購買 2房（ 60㎡）或 3房（ 90㎡）等單位；而部分家庭的二次臵業則希望所購物業居住起來更舒適，不但希望居家面積比普通住宅寬敞明亮，同時希望小區內外有優美的景觀等等，通常購買 3房（ 110㎡以上）。需求： 3房，注重產品檔次及質素，能提供優質管理；不需要裝修，家俬電器；要求戶型舒適、實用。需求：注重產品檔次及質素，能提供優質管理及保安嚴密；不需要裝修，家俬電器；要求戶型舒適、實用，一定要非常豪華。一房兩房三房面積區間 4050㎡ 6575 ㎡ 90100 ㎡ 100125 ㎡套數比例 1520% 2030% 6070% 結論三

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