珠江灣畔房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析報(bào)告_精品(文件)

　

【正文】 A 地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側(cè)，是貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)未來(lái)規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過(guò)珠江路連接南明區(qū)，如果珠江路能在規(guī)劃時(shí)間內(nèi)開通，則它離貴陽(yáng)市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近，是未來(lái)連接南明區(qū)的交通要道。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫(kù)，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對(duì)于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。在教育上，該地塊距二十五中，黔江子校都比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主 子女入學(xué)就讀的問(wèn)題。 劣勢(shì)： （ 1）區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)較難： 因?yàn)樵摰貕K的區(qū)域?qū)儆谛『訁^(qū)現(xiàn)中心地帶外圍，其開發(fā)前提是規(guī)劃中的珠江路早日實(shí)現(xiàn)開工與開通，特別是實(shí)現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將會(huì)成為項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。 （ 3）拆遷量較大： 如按小河區(qū)政府新的規(guī)劃想法，要把 A 地塊與華烽廠中間的民居納入進(jìn)來(lái)的話，洛解村共計(jì)約四萬(wàn)二千多方的拆遷房需進(jìn)行拆遷安置，如此一來(lái)，該開發(fā)項(xiàng)目的拆遷量和拆遷費(fèi)用便會(huì)大幅上升。 （ 7）地塊北面有墳?zāi)梗? 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。它的開發(fā)將會(huì)為 A 地塊帶來(lái)非常的的升值空間。 （ 4）尋求小河區(qū)政府政策的支持： 就小河區(qū) 目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展翻 4 番的目標(biāo)，在工業(yè)發(fā)展無(wú)法保證的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)不容忽視。但此規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的難度比較大，這將會(huì)影響購(gòu)房者的信心與持幣待購(gòu)的心理，造成客戶分流。 （ 3）開發(fā)規(guī)模過(guò)大，開發(fā)周期較長(zhǎng)： 珠江路 A 地塊占地 47 公頃，開發(fā)規(guī)模過(guò)大，這將導(dǎo)致開發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)期的市場(chǎng)因素太多，從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。國(guó)際化生活王國(guó)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 1500 畝（ 含 600 畝山林公園），可用地面積 880 畝（土地使用年限 70 年）。綠化率 52%，容積率 ，車位比例 1： 2。 商業(yè) 未售，據(jù)稱面積為 40120 平方，價(jià)格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進(jìn)度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標(biāo)客戶 市區(qū)、小河及周邊工薪階層 價(jià)格 起價(jià) /平均價(jià) /最高價(jià) 1835/元 1875 元 /2063 元。 項(xiàng)目名稱 中海城市花園（二期） 位置 貴陽(yáng)市小河區(qū)黔江路 7 號(hào) 售樓電話 340016 3400266 投資商 賢成集團(tuán)有限公司 開發(fā)商 貴州白云中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承建商 省建工集團(tuán)第八建筑工程公司 占地面積 /建筑面積 萬(wàn)方 /2 萬(wàn)方 容積率 規(guī)模（總套數(shù)） 270 余套 戶型（種類及面積） 二室： 、 平方；三室： 、 、 平方；復(fù)式： 、 、 、 、 、 平方 . 交通 4 42 配套 內(nèi)部配套 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級(jí)技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政 會(huì)所 一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室 裝修 清水房 工程進(jìn)度 二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到 5 層， 2021 年 5 月交房 公攤率 15% 目標(biāo)客戶 市區(qū)工薪階層、周邊中等收入群（個(gè)體業(yè)主、公務(wù)員） 價(jià)格 起價(jià) /平均價(jià) /最高價(jià) 1680 元 /1780 元 /1980 元 付款方式 一次性付款 99 折，按揭無(wú)折扣 物業(yè)管理公司 /費(fèi)用 中海物管 /5 角每平方 營(yíng)銷定位 廣告媒體 /廣告主題 貴陽(yáng)晚報(bào) /“隆重開盤”“ \忘情山水、繽紛生活”、“關(guān)愛一生情定中海” 廣告時(shí)間 040917（半版彩色）、 040924（半版彩色）、 040929（半版彩色） 銷售狀況 三房銷售態(tài)勢(shì)較好 銷售率 據(jù)悉已售 60%，其中 116 平方三房已售完， 97 平方三房?jī)H余 4 套左右 售樓地點(diǎn)及售樓處特點(diǎn) 風(fēng)格簡(jiǎn)潔。 項(xiàng)目名稱 中興世家 位置 /售樓電話 小河浦江路 190 號(hào) /383535 3835255 開發(fā)商 貴陽(yáng)大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 容文毅工作室 建筑設(shè)計(jì) 中國(guó)市政工程、西南設(shè)計(jì)研究院 占地面積 /建筑面積 68180 萬(wàn)平方 / 萬(wàn)平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 800 多套 戶型（種類及面積） 二房： 8 70、 67 平方；三房 、 、 平方； 36 套別墅 戶型特點(diǎn) 一梯 23 戶設(shè)計(jì)，各種朝向都有，通風(fēng)、采光相對(duì)較好 交通 1 4 42 路 配套 室外健身中心、山頂公園、會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、幼兒園、醫(yī)療中心 會(huì)所 棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會(huì)議室、歌舞休閑娛樂(lè)中心 裝修 清水房 工程進(jìn)度 除別墅外基本竣工， 公攤率 14% 目標(biāo)客戶 普通住宅主要面對(duì)市內(nèi)、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者 價(jià)格 起價(jià) /平均價(jià) /最高價(jià) 1580 元 /1800 元 /2021 元（復(fù)、躍式 1950 起價(jià)） 付款方式 一次性付款、按揭無(wú)折扣 物業(yè)管理公司 /費(fèi)用 貴陽(yáng)大興物業(yè)管理有限公司 /普通住宅 元 /平方 智能化程度 遠(yuǎn)程抄表、電子保安巡更 /可視對(duì)講門禁 營(yíng) 廣告媒體 路牌廣告 銷 定位 銷售狀況 普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復(fù)式、頂層復(fù)式；別墅目前處于前期預(yù)熱階段將于年底正式發(fā)售 售樓地點(diǎn)及售樓處特點(diǎn) 售樓處中興世家會(huì)所、中檔裝修，室內(nèi)布置較凌亂、戶型模型與沙盤模型擺放搭配不太合理 商業(yè)部分 沿街一層門面全部售完，單價(jià) 30008000 元 /平方 經(jīng)驗(yàn)及不足 該小區(qū) 背面有大松樹林，進(jìn)小區(qū)位景觀較好由于環(huán)境不錯(cuò)價(jià)位適中 ,銷售情況較好 樓盤名稱 格林博邸 位置 /售樓電話 四方河路（原搪瓷廠） /371556 3715577 開發(fā)商 宏翔房開 策劃代理商 成都同利行 占地面積 /建筑面積 萬(wàn)平方 /約 10 萬(wàn)平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 約 900 套， 2021 年 5 月前交房 戶型（種類及面積） 二房 86 平方；三房 112 平方 戶型特點(diǎn) 大部分為南北向 交通 4 4 150（面的） 裝修 清水房 工程進(jìn)度 大多已封頂 公攤 率 不超過(guò) 10% 目標(biāo)客戶 周邊工薪階層，中等偏低收入人群 價(jià)格 起價(jià) /平均價(jià) /最高價(jià) 1680 元 /1750 元 /1900 元 付款方式 一次性付款 98 折，按揭無(wú)折扣 物管費(fèi)用 35 角 廣告媒體投放 噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告 經(jīng)驗(yàn)及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢(shì)不很理想 （二） 其 它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析： 項(xiàng)目名稱 中天世紀(jì)新城 項(xiàng)目地址電話 貴陽(yáng)市城區(qū)東部水口寺 /563038 5630399 開發(fā)商 世紀(jì)中天投資股份有限公司（世紀(jì)新城經(jīng)營(yíng)分公司） 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院、法國(guó)歐博建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)院 園林設(shè)計(jì)單位 香港雅克設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 策劃代理單位 貴陽(yáng)弘展?fàn)I銷策劃有限公司 物業(yè)管理單位 中天物業(yè)管理公司 項(xiàng)目定位 貴陽(yáng)首席高尚生活特區(qū) —— 締造國(guó)內(nèi)首個(gè)“怡生社區(qū)” 推廣用語(yǔ) “世紀(jì)生態(tài)新城、演繹國(guó)際經(jīng)典”，“生活在 TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂 TOWNHOUSE”，“品自然、品時(shí)尚” 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 小區(qū)總占地面積 萬(wàn)㎡，總建筑面積 100 萬(wàn)㎡，容積率 ，小區(qū)綠化率為 45%，共分為 12 個(gè)組團(tuán)，總戶數(shù) 6000余戶， 規(guī)劃居住總?cè)丝?2 萬(wàn)余人。二組團(tuán)為多層高密度回遷房。 建筑風(fēng)格 /交付標(biāo)準(zhǔn) 一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現(xiàn)代風(fēng)格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設(shè)計(jì)元素，以簡(jiǎn)潔的線條和裝飾構(gòu)件、運(yùn)用色彩搭配來(lái)表現(xiàn)浪漫的法蘭西風(fēng)格。現(xiàn)一期會(huì)所已修好（即現(xiàn)在的銷售大廳兼開放會(huì)所），一期還有一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、組團(tuán)廣場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。二期預(yù)計(jì)均價(jià)約 1850 元 /㎡。項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)在 04 年初動(dòng)工，計(jì)劃開工約 10 萬(wàn)㎡， 計(jì)劃竣工 8 萬(wàn)㎡。項(xiàng)目若能如期按規(guī)劃完成，將會(huì)是貴陽(yáng)的一大創(chuàng)舉，也能帶動(dòng)此片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完全的改變?cè)瓉?lái)的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問(wèn)題難以解決，而進(jìn)入小區(qū)的道路拓寬也是一個(gè)難題（左面是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽(yáng)市政府將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽(yáng)市 2021 年政府的十大 重大實(shí)事這之一，并且現(xiàn)在已在緊密施工中 2021724）。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期主要由多層、小高層、和 22 套別墅組成，二期規(guī)劃有多層，小高層，別墅，也可能會(huì)有一些花園洋房。毛壞房交付。二期會(huì)配置網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、主體公園，中、小學(xué)，幼兒園等設(shè)施。目前起價(jià)為 1698 元 /㎡，最高價(jià)為 2400 元 /㎡，均價(jià)在 1904 元 /㎡。在 2021 年三月可能會(huì)推出 3 棟 100 余套小高層電梯房進(jìn)行銷售，電梯房現(xiàn)正在做地基階段，稍后可能會(huì)在 7 月份推出沿水庫(kù)一帶的 22 套別墅，別墅將采用定制的方式進(jìn)行發(fā)售。整個(gè)小區(qū)的居住密度較大，樓間距不是很寬。周邊自然環(huán)境較好，小區(qū)規(guī)劃的配套設(shè)施也較齊全，可營(yíng)造出較好的居住氛圍。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 主要由多層，小高層。 項(xiàng)目名稱 中天花園 項(xiàng)目地址 /電話 貴陽(yáng)市云巖區(qū)新添大道南段 289 號(hào) /672114 6720219 開發(fā)商 世紀(jì)中天中天花園房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 物業(yè)管理單位 中天物業(yè)管理公司 項(xiàng)目定位 大型教育，生態(tài)社區(qū) 推廣用語(yǔ) 美麗小城每 一天 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 整個(gè)小區(qū)占地 1400 多畝，總建筑面積 110 萬(wàn)平方米，規(guī)劃總戶數(shù) 7800 余戶，規(guī)劃總居住人中 3 萬(wàn)人。對(duì)面歆欣園的火爆發(fā)售 和世紀(jì)園小區(qū)的三期在建，也為小石城帶動(dòng)了一定的人氣。目前有 7 路公交車直達(dá)，稍后可能 18 路車和 9 路車的路線也會(huì)延長(zhǎng)至此。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢(shì) 此項(xiàng)目于 2021 年的 7 月 23 日正式公開銷售，銷售情況不錯(cuò)，一期共 970 戶，現(xiàn)推出銷售的有 489 套房，已全部封頂，房屋基本都是南北朝向。目前 7路公交車直達(dá)該項(xiàng)目。住宅靠世紀(jì)園交付標(biāo)準(zhǔn) 斜坡堡坎處將修建聯(lián)排別墅，目前面積、價(jià)格未定。另有 22 套別墅，戶型未定。 項(xiàng)目名稱 小石城 項(xiàng)目地址 /電話 貴陽(yáng)市云巖區(qū)蠻坡 /687000 687000 6870003 開發(fā)商 貴州泰聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院深圳分公司 園林設(shè)計(jì)單位 云南文錦園林藝術(shù)有限公司 策劃代理單位 貴陽(yáng)天成鳴俊房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃顧問(wèn)有限公司 物業(yè)管理單位 物業(yè)管理顧問(wèn)是廣州僑樂(lè)物業(yè)服務(wù)有限公司 項(xiàng)目定位 世內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū) 推廣用語(yǔ) “完美生活方式”、“半山生活由此開始” 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 小區(qū)總占地面積 37 萬(wàn)平方米，分為兩期開發(fā)，一期楓園總建筑面積 105158 ㎡，規(guī)劃居住戶數(shù) 970 多戶，容積率 ，綠化率 50%，停車位 240 個(gè)。 項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng) 該項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市東出口，規(guī)模十分龐大，是由貴州省實(shí)力雄厚的開發(fā)商中天房地產(chǎn)投資承建。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢(shì) 項(xiàng)目目前開發(fā)建設(shè)的是第一組團(tuán)“ TOWNHOUS 別墅”和二組團(tuán)（拆遷還房），一期別墅共 229 套，現(xiàn)已交付的約 85套，且已有部分業(yè)主入伙裝修。目前公交車不能直達(dá)，只有中巴車路經(jīng)此地。戶內(nèi)設(shè)可 視對(duì)講系統(tǒng)和緊急求助按鈕，信息寬帶網(wǎng)和電話線、有線電視線路進(jìn)戶。 產(chǎn)品特點(diǎn) /比重 一期聯(lián)排別墅：戶型面積為 200 ㎡ 250 ㎡之間，花園面積 4070 ㎡；戶型結(jié)構(gòu)： 3 層主體帶半地下車庫(kù)設(shè)計(jì)，以4 房 3 廳為主力，建筑依地形建造，間架錯(cuò)落，形成有機(jī)的街區(qū)間隔和鄰 里氛圍。二期總戶數(shù)約 700 戶，建筑面積約 10 萬(wàn)㎡。 經(jīng)驗(yàn)及不足 由于該樓盤一期已形成小河 區(qū)域口碑較好的成熟社區(qū)，客戶認(rèn)同度較高。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間價(jià)格調(diào)整令消費(fèi)者有非常搶手 的感覺(jué)，雖然沒(méi)有投入大量的宣傳，但銷售態(tài)勢(shì)較好。熙園 地理位置 /售樓電話 貴陽(yáng)小河中心轉(zhuǎn)盤 /383577 3831555 開發(fā)商 貴陽(yáng)云凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 貴陽(yáng)宏廈房地產(chǎn)交易有限公司 建筑設(shè)計(jì) 重慶輕工業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)院 占地面積 /建筑面積 5198 平方 / 平方 容積率 /綠化率 %/ 規(guī)模（總套數(shù)） 274 套 戶型（種類及面積） 二房 平方；三房 、 、 平方。總規(guī)劃居住戶數(shù) 5100 戶，總?cè)丝诩s 17000 人。引領(lǐng)貴陽(yáng)人居潮流。 （ 5）土地費(fèi)高、土地成本不確定： 政府將對(duì)地塊實(shí)行掛牌出讓或拍賣，出讓方式的不確定，影響因素過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且如果將洛解村部分村民居住地納入規(guī)劃，四萬(wàn)多方的拆遷量，使地塊熟地成本提高。未來(lái)的二、三年內(nèi)，這幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量將保持一定的水平，而且從政府的規(guī)劃來(lái)看，三橋片區(qū)也將形成對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，規(guī)劃住宅建設(shè)面