渭源城縣城舊中醫(yī)院周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造及配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)

　

【正文】 預(yù)測(cè)，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)及條件，建設(shè)方案，節(jié)能環(huán)保，投資估算及資金籌措，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面的研究和論證。但全省仍有近 20萬戶群眾居住在棚戶區(qū)，房屋簡(jiǎn)陋、環(huán)境衛(wèi)生條件較差、防震安 全隱患多，改造難度大。各地在編制和實(shí)施棚戶區(qū)改造規(guī)劃中要注意做好與上述規(guī)劃的銜接，避免引發(fā)矛盾。 （三）棚戶區(qū)改造規(guī)劃要突出功能與生態(tài)環(huán)境要求。 三、實(shí)施四個(gè)結(jié)合，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化住宅小區(qū) （一）棚戶區(qū)改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。要合理界定棚戶區(qū)改造范圍，對(duì)規(guī)劃保留的歷史性建筑、民居，主要進(jìn)行房屋維修加固、完善配套基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境綜合整治和建筑節(jié)能改造。各市州、縣市區(qū)建設(shè)行政主管部門要切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管力度，保證建設(shè)質(zhì)量、安全和進(jìn)度。要發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè)，開發(fā)就業(yè)崗位，優(yōu)先安排困難家庭勞動(dòng)力從事物業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)。 （二）依法推進(jìn)?城中村?改造。 2021 年 10 月 20 日前，各市州政府要將批準(zhǔn)通過的棚戶區(qū)改造規(guī)劃報(bào)省建設(shè)廳。要加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，切實(shí)做好申報(bào)項(xiàng)目的論證和前期工作，提高申報(bào)項(xiàng)目質(zhì)量。除上述資金渠道外，還可以從國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算中適當(dāng)安排部分資金用于國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造和對(duì)棚戶區(qū)改 造項(xiàng)目給予貸款貼息。國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的工礦（含中央下放煤礦）棚戶區(qū)改 12 造、林區(qū)棚戶區(qū)改造、墾區(qū)危房改造，對(duì)企業(yè)用于符合規(guī)定條件的支出，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前扣除。對(duì)發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造的，優(yōu)先辦理 核準(zhǔn)手續(xù)，加快審批速度。安置住房中涉及的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和符合條件的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目用地可以通過劃撥方式供應(yīng)。電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對(duì)棚戶區(qū)改造給予支持，適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。各地要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定具體安置補(bǔ)償辦法，禁止強(qiáng)拆強(qiáng)遷，依法維護(hù)群眾合法權(quán)益。省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，要按照各自職能，加強(qiáng)對(duì)全省棚戶區(qū)改造的政策指導(dǎo)和督促檢查。各地、各有關(guān)部門要落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，特別是抗震設(shè)防等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位依法對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)相應(yīng)責(zé)任。各市州政府要進(jìn)一步完善目標(biāo)責(zé)任制度，按照《甘肅省住房保障工作考核問責(zé)暫行辦法》，對(duì)縣市區(qū)政府及企業(yè)棚戶區(qū)改造工作進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任考核。各地、各有關(guān)部門要繼續(xù)加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)、分配和退出信息公開和征地拆遷信息公開，主動(dòng)發(fā)布和準(zhǔn)確解讀政策措施，及時(shí)反映工作進(jìn)展情況。 14 從商 業(yè)街內(nèi)部講，整個(gè)功能區(qū)盡管有各自的特點(diǎn)，但并不是一個(gè)個(gè)無機(jī)的、分散的結(jié)構(gòu)，而是種開放式的有機(jī)結(jié)合體；同時(shí)商業(yè)步行街本身將與周邊環(huán)境相互銜接、相互融合，再通過與周圍空間環(huán)境的連接成為城市的一部分。 ○ 4 特色性原則 特色是商業(yè)步行街發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿蜁?huì)愈強(qiáng)，因此，商業(yè)街明確資源特色，選準(zhǔn)突破口，使之具有更鮮明的市場(chǎng)特色。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約~2 個(gè)百分點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部門行業(yè)職工下崗再就業(yè)也在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府關(guān)心的頭等大事。 項(xiàng)目建設(shè)是提升渭源縣城市形象和城市發(fā)展的需要 加快城市建設(shè)是政府的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，近年來，渭源縣加大力度，進(jìn)一步加快城市建設(shè)步伐。近年來，由于渭源縣人口較快的增長(zhǎng)和居民生活水平的不斷提高，對(duì)住房規(guī)模商業(yè)街的需求迅速增加，房地長(zhǎng)市場(chǎng)需求旺盛，本項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)渭源縣人口增長(zhǎng)的需要。 ，積極做好物業(yè)服務(wù)，引進(jìn)品牌入駐，提升購(gòu)物的品質(zhì)需求。 房地產(chǎn)投資增速下滑幅度收窄 ,房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下跌。 名義與實(shí)際 消費(fèi) 增速均有小幅回升。 工業(yè)生產(chǎn)再度回落。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) 10%。第一產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為%；第二產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %；第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %。 總體中國(guó)房地產(chǎn)將由供應(yīng)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向需求導(dǎo)向 ○ 1 2021 年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 一） 房地產(chǎn)行業(yè) 告別高速增長(zhǎng)，行業(yè)改革 需求加大 2021 年以來全國(guó)整體的 樓市 銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。 國(guó)房景氣指數(shù)是從土地、資金、開發(fā)量、 市場(chǎng) 需求等角度綜合反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況的指數(shù)，指數(shù)高于 100 為景氣空間，低于 100 為不景氣空間。根據(jù)國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)， 2021 年 6 月十大城市可售面積 萬平方米，比去年底今年初的高點(diǎn)略有下降，但仍處于高位； 2021 年 15 月房地產(chǎn)開發(fā) 投資 資金來源累計(jì) 45966 億元，同比下降 %。 近期國(guó)企改革相關(guān)文件密集出臺(tái) 時(shí)間 部門 文件 2021 年 5 月 8 日 國(guó)務(wù)院、發(fā)改委 《關(guān)于 2021 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》 2021 年 5 月 25 日 國(guó)資委 《 2021 年度指導(dǎo)監(jiān)督地方國(guó)資工作計(jì)劃》 2021 年 6 月 5 日 中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議 《關(guān)于在深化 國(guó)有企業(yè)改革中堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)加強(qiáng)黨的建設(shè)的若干意見》、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督防止國(guó)有資產(chǎn)流失的意見》 21 三）房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)企占比高，運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較低 從 房地產(chǎn)行業(yè) 來看， 國(guó)企改革對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。截止 2021 年底，中信房地產(chǎn) A股上市公司總資產(chǎn) 34864 億元，其中央企總資產(chǎn) 6501 億元，地方國(guó)企 9759 億元，國(guó)有權(quán)重占近 4 成；從營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的角度來看，國(guó)企在全部 地產(chǎn) 上市公司中創(chuàng)造的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)占比也在 4 成以上。從運(yùn)營(yíng)效率來看，國(guó)企有較大提升空間。 此外，薪酬改革、股權(quán)激勵(lì)能夠?qū)⒐芾碚叩睦媾c公司利益相綁定，增強(qiáng)公司市場(chǎng) 活力和市值管理動(dòng)力；混合所有制改革、引入戰(zhàn)略 投資 者同樣能夠提升國(guó)企活力，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。我國(guó)平均預(yù)期壽命由 1960 年的 43歲提升至 2021 年的 75歲。根據(jù)聯(lián)合國(guó)《 2021 年世界人口展望》的預(yù)測(cè)， 2021 我國(guó) 60 歲以上人口撫養(yǎng)比為 %， 2050 年和 2100年分別為 %和 %，增速明顯超過美國(guó)及世界平均水平；根據(jù)預(yù)測(cè)， 2050 年我國(guó) 60 歲以上人口撫養(yǎng)比將超過 2021 年的日本。第三階段，城市 化進(jìn)程將出現(xiàn)停滯或略有下降的趨勢(shì)。從 1981 年的 %提升至 1996 年的 %，城鎮(zhèn)化率年均提高 個(gè)百分點(diǎn)。 理論上我國(guó)依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段 25 我們以人均國(guó)民收入和第三 產(chǎn)業(yè) 占 GDP 比重兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析。 戶籍制度改革將取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口的區(qū)別，使得原來的這些常住非戶籍人口將逐步獲得城市戶籍。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。土地平均購(gòu)置價(jià)格占商品房銷售均價(jià)的比例由 %上漲至 %。 2021 年，我國(guó)整體租金回報(bào)率約為 %，和主要國(guó)家相比處于較低水平。房企的多元化經(jīng)營(yíng)一方面圍繞房地產(chǎn)的不同業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，包括商業(yè)、養(yǎng)老和文化旅游 地產(chǎn) 。 樓市需求仍未見頂，一線城市具有強(qiáng)支撐 從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定 房地產(chǎn) 市場(chǎng)長(zhǎng)周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素，歷經(jīng)了 2021 年 樓市 全方位調(diào)整后，人口紅利拐點(diǎn)已然成為一個(gè)老生常談的話題，但根據(jù)我們的分析邏輯框架，盡管住房需求頂點(diǎn)已漸行漸近，但人口結(jié)構(gòu)調(diào)整需歷經(jīng)漫長(zhǎng)的過程，短期內(nèi)年齡結(jié)構(gòu)的變化并不足以使得當(dāng)前樓市需求的根本驅(qū)動(dòng)因素發(fā)生反轉(zhuǎn)，而且時(shí)代觀念的轉(zhuǎn)變促使婚房需求延遲釋放，中國(guó)第三次嬰兒潮（ 19821990）帶來的結(jié)婚登記頂峰仍將產(chǎn)生足夠的增量，我們?nèi)詧?jiān)信過往十年中推動(dòng)樓市快速發(fā)展的 市場(chǎng) 剛需群體仍處于對(duì)于住房需求支撐階段的高點(diǎn)，人口紅利在未來 510 年內(nèi)仍將是市場(chǎng)需求的正向驅(qū)動(dòng)因素。 住房需求層次模型 少數(shù)人群掌握財(cái)富比例迅速增加 32 地區(qū) 最富有的 10%人口占全國(guó)財(cái)富 比例（ %） 2021 年至 2021 年間變化幅度（ %） 地區(qū) 最富有的 10%人口占全國(guó)財(cái)富比例（ %） 2021 年至 2021 年間變化幅度（ %） 俄羅斯 德國(guó) 中國(guó)香港 新加坡 美國(guó) 加拿大 印度 芬蘭 瑞士 英國(guó) 中國(guó)大陸 法國(guó) 韓國(guó) 澳大利亞 中國(guó)臺(tái)灣 日本 資料來源： 2021 年全球財(cái)富報(bào)告、中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理 增量到存 量的時(shí)代接力 存量房市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的一個(gè)重要特征， 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的歐美日等發(fā)達(dá)區(qū)域，存量房作為房地產(chǎn)交易的主體，占市場(chǎng)總量 80%以上，而我國(guó)目前存量房的交易額規(guī)模僅占總體交易額的 2530%，當(dāng)前大部分地區(qū)仍主要依靠增量帶動(dòng)發(fā)展，同時(shí)也意味著未來存量 市場(chǎng) 發(fā)展具有廣闊的空間。綜合以上分析我們判斷，繼一線城市之后，二、三線城市受迫于供需結(jié)構(gòu)的變化，將在 58 年內(nèi)逐步完成增量市場(chǎng) 向存量市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移， 房地產(chǎn) 銷售在經(jīng)歷一輪快速增長(zhǎng)后，存量時(shí)代正悄然來臨。 2021 年整個(gè)四季度百城均價(jià)的價(jià)格同比呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，我們認(rèn)為這主要是開發(fā)企業(yè)抓住政策的 有力時(shí)機(jī)通過?以價(jià)換量?積極去庫(kù)存造成的。根據(jù) 2021 年行業(yè)周期的輪動(dòng)，我們認(rèn)為 2021 年 地產(chǎn) 行業(yè)的庫(kù)存水平將會(huì)下降，主要?jiǎng)恿碜孕枨蠖说?35 復(fù)蘇。截至 2021 年上半年，尚未走出低谷。 近年來 ,渭源縣緊緊圍繞構(gòu)建?縣域經(jīng)濟(jì)中心?和打造?甘肅生態(tài)文化旅游名縣?目標(biāo) ,按照生態(tài)旅游城市的定位 ,在道路、橋梁、綠化、亮化、市場(chǎng)、房產(chǎn)、棚戶區(qū)建設(shè)改造等方面堅(jiān)持高品位、高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)縣城建設(shè) ,極大地提升了縣城形象和城市品位。 全縣人均生產(chǎn)總值 元，比上年凈增 元，同比增長(zhǎng) %。 但由于渭源縣城的特殊地理位置， 兩山夾一溝，限制了縣城的發(fā)展，總體人均用地指標(biāo)較低。三次產(chǎn)業(yè)比由 2021 年的 43:12:45 調(diào)整到 2021 年的 28:28:44。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19361 元，年均增長(zhǎng) %以上；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5572 元，年均增長(zhǎng) %以上。 ○ 4 城市基礎(chǔ)設(shè)施投資高，市政配套日趨完善 渭源縣城市建設(shè) 日新月異。按照建設(shè)甘肅中部乃至西北地區(qū)具有輻射帶動(dòng)能力的 生態(tài)工業(yè)集中區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流樞紐的定位，結(jié)合蘭渝鐵路渭源火車站，按照一區(qū)三園的布局（渭源工業(yè)園、渭源物流園、渭源會(huì)川工業(yè)園），規(guī)劃建設(shè)了總占地面積 平方公里的渭源縣循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，為外商來渭投資興業(yè)、推動(dòng)地方工業(yè)發(fā)展搭建了良好的承載平臺(tái)。按照 無縫隙對(duì)接，零距離服務(wù) 的要求，開通了招商引資 綠色通道 ，對(duì)招商引資項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、環(huán)評(píng)、工商注冊(cè)、稅務(wù)登記以及各種證照等報(bào)批手續(xù)建立 代辦制 ，全部實(shí)行 一條龍 服務(wù)、 一站式 辦理，全面營(yíng)造了 重商、親商、安商、扶商、富商 的濃厚社會(huì)氛圍。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 4億元，同。 2021 年，全縣完成生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) 7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2億元，同比增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。渭源縣招商氛圍濃厚，投資環(huán)境優(yōu)越。 渭源縣投資機(jī)遇良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。從居民收支結(jié)余來看，居民資產(chǎn)積累比較快。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，年均增長(zhǎng) 17%以上。未來幾年，渭源縣將加快城市化進(jìn)程，有助于房地產(chǎn)需求的增加。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)所占比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所占比重分別上升 和 個(gè)百分點(diǎn)。 ○ 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但人均地均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較低 2021 年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %。 36 渭源經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 ○ 1 地理位置有所局限，需把握自身的定位和發(fā)展方向 渭源因黃河最大支流 渭河發(fā)源而得名，位于甘肅省中部，定西市中西部，地處西隴海、蘭成渝 兩大鐵路經(jīng)濟(jì)帶和 G30 連云港至霍爾果斯高速、 G75 蘭州至海口高速的交匯處。 近 3 年住宅庫(kù)存情況圖 本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一般來講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是 不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫龋暧^經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著?時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。通過結(jié)合該兩組數(shù)據(jù)可以得出未來房?jī)r(jià)更有上升潛力的城市，通過數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，烏魯木齊、呼和浩特、銀川、長(zhǎng)沙等城市房?jī)r(jià)最難 以上漲，而北京、上海、青島、深圳等城市上漲潛力較大。同時(shí)，