南京中航城商業綜合體項目可行性研究報告(文件)

　

【正文】 綜合 體開發形成了新的認識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規劃不可忽視的重要領域，同時也是城市未來發展的新趨勢，為了發展和繁榮南京市的經濟建設，為南京市民提供嶄新的商業、商務和生活 的城市 空間。集團公司設有防務、運輸機、發動機、直升機、機載設備與系統、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿易物流、資產管理等 10 大產業板塊，下轄近 200家子公司（分公司）、有 20 多家上市公司 ， 中國航空工業集團公司秉承 “ 航空報國、強軍富民 ” 宗旨，弘揚 “ 敬業誠信、創新超越 ” 理念，牢牢把握財富革命 的契機，大力實施 “ 市場化改革、專業化整合、資本化運作、國際化開拓、產業化發展 ” ，謀求更高更快更強的發展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團邁進。 （四）投資估算與資金籌措 本項目開發建設的投資總額（含資本化利息）為 985, 萬元，建筑面積為 84 萬平方米， 公司總投資約 億元，其中自有資金按國家規定 35%計算約 億元，剩余 65%約 64 億元， 可利用銀行貸款和預售收入結合覆蓋 （五） 項目的財務評價 財務分析結果表明，項目內部收益率達 %（稅前），稅前財務凈現值為266， 萬元， NPV﹥ 0，則未來的現金流足以抵償原始投資； 說明 已滿足最低的報酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財富；投資回收期為 年，說明在開發產品計算期內能回收投資，本項目可行。 （三） 項目開發建設進度安排 項目計劃從 2021 年 1 月開始施工，預計建設工期為 7 年，即項目可望于 2021年底全部竣工。根據商業定位的不同，綜合 體其他構成元素配置不同。 考慮本項目前期發展資金充足，為企業長遠利益考慮，發展較大規模的持有型物業，同時在項目投入期，保證穩健的現金流 ，發展 42%得銷售型物業。 （ 二 ）項目定位 項目整體定位 打造南京地標級的城市綜合體 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 8 頁 項目同南京其它區域相比，在地理位置和區域規模上所具有的特別優勢，使其具備成為城市核心商業中心的條件，非常有望成為南京商業格局更新中的重要一員，進而有可能在未來占據南京的商業主導地位。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區。 未來供應以市中心鼓樓區為主，江寧、建鄴區、下關區和浦口區也 將有部分供應 。 南京優質商業整體 空置率很低。 南京市甲級寫字樓 現存量 54 萬 平方米 ，未來 3 年 新增 供應量高達 86 萬 平方米 ，每年吸納量才 510 萬 平方米 ，供求失衡，空置率已達預警狀態 ， 根據歷史數據預 測， 從 2021 開始至 2021 年底，南京市甲級寫字樓市場預計約有 200 萬平方米的市場存量，但累計的有效吸納量預計只有約 84 萬平方米，差距非常巨大。 南京 中航城商業 綜合體項目 可行性研究報告 2021 年 10月 18日 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 2 頁 目 錄 目錄 ........................................................................................................................ 2 一、項目總論 （序） .......................................................................................... 10 （一） 項 目背景 ........................................................................................ 10 項目名稱 ...................................................................................... 10 開發公司背景簡介 ...................................................................... 10 研究工作依據 .............................................................................. 11 項目規劃設計要點 ...................................................................... 11 （二）可行性研究結論 .............................................................................. 11 市場預測 ...................................................................................... 11 項目建設進度 .............................................................................. 12 投資估算和資金籌措 .................................................................. 12 項目綜合評價結論 ..................................................................... 13 二、項目投資環境 和宏觀市場研究 .................................................................. 14 宏觀經濟指標 .............................................................................................. 14 GDP 及其增長 ............................................................................... 14 人均 GDP 及其增長 ...................................................................... 15 固定資產投資及其增長 ................................................................ 16 支柱產業發展狀況 ........................................................................ 16 人口數量及其特征 ........................................................................ 17 人均可支配收入及其增長 ............................................................ 18 社會消費品零售總額及其增長 .................................................... 19 房地產開發完成投資額及其增長 ................................................ 19 三、南京市房地產市場分析 .............................................................................. 21 （一）甲級寫字樓市場分析 ...................................................................... 21 甲級寫字樓解析 ............................................................................ 21 南京甲級寫字樓市場發展概述 .................................................... 22 南京甲級寫字樓市場當前供應狀況 ............................................ 22 南京甲級寫字樓分布 .................................................................... 23 南京甲級寫 字樓市場需求狀況及空置率 .................................... 23 南京甲級寫字樓市場租金及售價 ................................................ 24 南京甲級寫字樓市場未來供應狀況 ............................................ 25 本項目全面 竣工時（ 2021 年）面臨的市場狀況預測 ............... 26 南京甲級寫字樓市場小結 ............................................................ 27 （二）優質商業市場分析 .......................................................................... 28 優質商業定義 ................................................................................ 28 南京優質商業發展概述 ................................................................ 28 南京優質商業市場當前供應狀況 ................................................ 29 南京現有優質商業分布 ................................................................ 29 南京優質商業市場需求及空置率 ................................................ 30 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 3 頁 南京優質商業市場租金 ................................................................ 30 南京優質商業市場未來供應狀況及發展趨勢 ............................ 31 南京優質商業市場小結 ................................................................ 32 （三）五星級酒店市場分析 ...................................................................... 33 南京五星級酒店市場發展概述 .................................................... 33 南京五星級酒店市場當前供應狀況 ............................................ 33 南京五星級酒店分布 .................................................................... 34 南京五星級酒店需求狀況及入住率 ............................................ 35 南京五星級酒店平均房價趨勢 .................................................... 35 南京五星級酒店未來供應狀況及發展趨勢 ................................ 36 南京五星級酒店市場小結 ............................................................ 37 （四）中高檔公寓市場分析 ...................................................................... 38 中高檔公寓定義 ............................................................................ 38 南京中高檔公寓市場發展概述 .................................................... 38 南京中高檔公寓市場當前供應狀況 ............................................ 38 南京中高檔公寓市場分布 ...................