某小區(qū)物業(yè)管理方案(文件)

　

【正文】 簽定： （ 1）《 小區(qū)（大廈）前期物業(yè)管理服務協(xié)議》一式三份，業(yè)主保存一份，管理處保存兩份。 在簽定各項合同協(xié)議時，經(jīng)辦人要向業(yè)主說明條款內(nèi)容；填寫條款時，要用碳素或藍黑墨水填寫，字跡清楚，并注明日期 、經(jīng)辦人。 業(yè)主辦理入住流程圖 購房證明 交房通知 物業(yè)管理服務咨詢 驗收房屋 簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議 繳納費用 簽領(lǐng)鑰匙及物資 建立檔案 相關(guān)質(zhì)量記錄 小區(qū) (大廈 )業(yè)主房屋驗收交接表 WGQR69 小區(qū) (大廈 )接管驗收不合格項目返修通知單 WGQR77 小區(qū) (大廈 )業(yè)主鑰匙交接記錄表 WGQR71 小區(qū) (大廈 )辦理入住手續(xù)情況登記表 WGQR82 小區(qū) (大廈 )業(yè)主入住費用統(tǒng)計表 WGQR83 常用物資的管理作業(yè)指導書 一、物資采購： 各部門常用物資每月末由部門負責人報送下月采購計劃，報物管部審核。采購時，按合格供方名單優(yōu)先采購，采購人員原則上應在發(fā)票上留有采購地點及電話號碼。 一級總帳主要是登記進、出、存三欄，反映物資進出和存余情況，月末進行盤點記帳；二級明細帳分類別、 分部門登記，反映物資進出存余情況和各部門領(lǐng)用情況。物管部和財務部不定期進行監(jiān)督檢查。 采購員把經(jīng)理室批準的采購申請單交一份到倉庫和財務部，并憑倉庫驗收單到財務部報銷采購材料費用。 環(huán)衛(wèi)員具體 負責各項保潔工作。 指定環(huán)衛(wèi)員定期對膠質(zhì)地面、大理石地 面進行一次打蠟工作以保持地面整潔、光亮，并對地面外表進行有效保護。 指導書或規(guī)程，報質(zhì)管部審核批準后實施。 工作程序 綠化程序 綠化員每天上崗后 ,巡視管轄范圍內(nèi)所有綠化植物的生長動態(tài)是否正常 ,發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ,或報告綠化主管。 隨時觀察樹木的成長情況，根據(jù)情況進行殺蟲、修剪、移種擺放工作。 經(jīng)常對綠化工具進行保養(yǎng)維護，以確保良好的使用，肥料農(nóng)藥應適當購買，以免一次購買過多而造成積壓過期失效或帶來安全隱患。 樓層滅蠅時間應定于 17： 0019： 00 最佳，用量按藥液說明的比例進行設(shè)配，藥液一般噴灑在陰暗角落及天臺陰暗處。 安全消防接管驗收工作指書 一、公司接到正式“接管通知”單后，就應按約定時間，抽調(diào)具有專業(yè)知識的安全、消防人員及各級領(lǐng)導組成接管驗收工作小組，即由公司物管部經(jīng)理、副經(jīng)理、保安主管、維修員等組成，配合物業(yè)接管驗收小組接管驗收。 五、合格的在表上打“√”，不合格的在表上打“”。 九、安全、消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備驗收表附后。 業(yè)主入住手續(xù)的辦理： 物業(yè)服務人員嚴格按照“業(yè)主交房手續(xù)作業(yè)指導書”為業(yè)主辦理入住手續(xù)，并能熟悉掌握《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《物業(yè)使用守則》、《業(yè)主公約》、《裝管理規(guī)定》等合同文本的內(nèi)容，為住戶提供必要的咨詢和 建議。 常用電話設(shè)置： （ 1）小區(qū)（大廈）服務電話： 物業(yè)公司總機、服務咨詢熱線： 服務投訴電話： 小區(qū)（大廈）報警電話：（ 24 小區(qū)（大廈）保安值班巡邏服務） 維修報修電話：（ 24 小區(qū)（大廈）急修服務熱統(tǒng)一計劃） 其它服務部門電話： （ 2）緊急求助電話： 醫(yī)療急救： 120 火警： 119 匪警： 110 供電搶修： 95598 供水搶修： 96106 煤所搶修： 3164228 3138151 7174162 （ 3）市區(qū)常用電話： 市區(qū)查詢： 114 轄區(qū)派出所： 飛機訂購票： 火車查詢： 民航問訊 云南氣象臺： 噴淋消防泵維護作業(yè)指導書 每月試驗一次消防系統(tǒng)，檢驗其是否正常運轉(zhuǎn)。 低壓配電室維護作業(yè)指導書 熟悉低壓配電室操作程序和安全用電常識。 建立運行記錄臺帳。 禮貌周到，快速優(yōu)質(zhì)地完成住戶報修項目的維修工作。 工作程序 管理處接到住戶所反映的維修項目后，及時通知維修員，并開出維修派工單，組織維修員及時到達住戶家。 上門維修，要注意儀容儀表整潔，穿工作服，并配戴工作牌。 在維修中，如果處理不了的問題，應及時上報管理處主任或維修主管。 保持機房干凈整潔，不準堆放雜物。 不得超載運行，當超載訊號鈴聲響時，站在門口的乘客應自覺退出，不得采取任何形式的強制關(guān)門手段。乘梯人員應自覺維護乘梯秩序，愛護電梯設(shè)備。 在早 7： 009： 00，中 11： 0012： 30，晚 17： 0018： 30，禁止搬運材料。 。 超長超寬的材料不允許用電梯搬運，以免損壞電梯轎廂。 搬運材料必須用袋了或盒了裝好，避免有雜物落在地槽內(nèi)造成電梯損壞。 保持電梯內(nèi)清潔，勿將雜物踢在地坎槽內(nèi)。 維修、維修保養(yǎng)時，應在主要通道放置告示牌。 非工作人員進入電梯機房須經(jīng)維修主管批準后，由專業(yè)維修工陪同，方可進入。維修完畢后，清理現(xiàn)場，打掃衛(wèi)生，收好工具請住戶在派工單簽字認可及在服務欄上填寫對服務的意見，收取維修費用。 緊急問題的處理：維修員檢查時，如出現(xiàn)以下情況，如水管爆裂、主水管漏水、煤氣泄漏、電路燒壞等，先 按工程維修突發(fā)事件的處理方法指導書實施，然后報管理處，填寫《突發(fā)事件處理報告》。 一時處理不了的問題，及時向主管反映、匯報。 適用范圍 適用于各管理處維修組。 定期對電氣設(shè) 備的螺絲進行檢查緊固，如發(fā)現(xiàn)氧化及時更換處理。 每運行 4000 小時更換油脂。 公司簡介。 一 、員工素質(zhì)教育 按照“服務人員職業(yè)道德、文明禮貌規(guī)范”的要求，進行必要的培訓，做辦公環(huán)境清潔有序，服裝統(tǒng)一、言行一致，服務行為符合規(guī)范要求，以達到專業(yè)化管理的要求。 七、與消防、監(jiān)控專業(yè)人員簽定責任書，正確操作使用和維修。 三、按驗收接管的程序進行逐幢 的驗收登記、記錄。 蚯蚓藥應在陰雨氣候時均勻投撒，投撒后需進行少量的淋水，使藥物能充分溶解滲入土中殺死蚯蚓。 作業(yè)時，工作人員要戴好膠手套、口罩，注意風向，從下坡區(qū)域開始，先噴高處，后噴低處，嚴防藥液噴到行人，作業(yè)后用肥皂洗擦皮膚裸露處。 做好草坪的修剪工作，立春前進行較低修剪，一般保留草徑 15㎜為宜，立秋前修剪的高度為草長的一半為宜，冬季為草長的 1/3，以鞏固草根的生長。 ，防寒等自然災害預防保護工作。 適用范圍 適用于公司管轄的各小區(qū)（大廈） 職責 管理處環(huán)衛(wèi)綠化主管負責落實、督促綠化員做。 空置房根據(jù)發(fā)展商要求進行清掃。 每天由指定環(huán)衛(wèi)員對門廳、大堂地面、墻面、入口處腳墊、玻璃門、大堂內(nèi)家俱、信箱、標識牌、消防器材、框子等設(shè)施保潔以保持干凈整潔。 適用范圍 適用于公司管理轄的各小區(qū)（大廈）。 采購人員將材料交倉庫驗收入庫后，按領(lǐng)用手續(xù)領(lǐng)用，工作結(jié)束后，填寫材料費、人工費，并請住戶簽名認可。 凡是個人和部門申領(lǐng)所需物品，填寫領(lǐng)料單，經(jīng)部門負責人核準后領(lǐng)用。 二、物資入庫管理 管理：入庫驗收、建立帳冊、定期盤點，明確標識，做到帳帳相符，帳實相符。 物管部根據(jù)采購申請單 統(tǒng)一安排采購。 業(yè)主交清各項費用后，鑰匙管理員對業(yè)主簽發(fā)房屋鑰匙，填寫“ 小區(qū)（大廈）辦理入住手續(xù)情況登記表”和“ 小區(qū)（大廈）業(yè)主入住費用統(tǒng)計表”。 （ 3）《業(yè)主公約》一式兩份，業(yè)主和管理處各存一份。 核實業(yè)主各項證明無誤后，管理處人員陪業(yè)主驗收房屋，填寫“ 小區(qū)（大廈）業(yè)主房屋驗收交接表”，一式兩份，業(yè)主和管理處各存一份。 業(yè)主交房手續(xù)工作作業(yè)指導書 目的 為提高工作效率，順利完成交房工作，使業(yè)主愉快地辦理入住手續(xù)，特 制定本工作作業(yè)指導書。 負責會所娛樂設(shè)施、健身器械的日常管理。 與員工同時輪班服務，處理顧客投訴和糾紛，處理不了時應及 時向部門主管匯報。 負責監(jiān)督檢查服務員崗位職責落實情況，定時檢查會所環(huán)境與各設(shè)施設(shè)備的衛(wèi)生清狀況，按規(guī)定標準，做好詳細記錄。 督導工作人員注意防炎、防盜，搞好清潔工作，為顧客提供一個安全文明、清潔的娛樂、健身環(huán)境。 根據(jù)顧客的要求變化，及時調(diào)整經(jīng)營方式、管理方案，提高設(shè)施利用率，努力創(chuàng)收。 負責管轄范圍內(nèi)消殺蚊蟲、蠅、鼠等的工作。 認真參 加公司和本部門的培訓，對公司組織的各類活動。 環(huán)衛(wèi)員職責 熟悉本責任區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境況及衛(wèi)生任務與要求。 熟練掌握“保潔作業(yè)指導書” 、“綠化作業(yè)指導書”及所在小區(qū)（大廈）的“保潔綠化作業(yè)規(guī)程”，定期組織環(huán)衛(wèi)、綠化人員進行學習