溫江新城區待售樓盤調研報告房市分析(文件)

　

【正文】 速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 排號方式采用預交五萬元排號金，試探誠意客戶量， 以進行有效的營銷策略安排。也不排除故意炒作的可能（以高價報市，以低價開盤）。 海峽新城 3 期最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 在一次選房過程中有變性降價的操作； 購買人群：主要是溫江本地購房者 錦里光華 基本情況 位置：花都大道和南薰大道交匯處 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 開盤時間： 2020 年 12 月底 工程進度：平場，準備做基礎 開發商：成都達亨實業 物業管理：成都交大智能物業（ 8 角每月每平方米） 媒體推廣：雅儀廣告 物業類型：多層 交房時間： 2020 年 9 月 項目總評： 11 棟多層， 6 躍 7 建筑設計：成都市建筑設計研究院 營銷：雅斕機構（億家天下） 環境設計：井上商環境設計工程有限公司 技術指標 占地面積： 60 畝 建筑面積： 69000 平方米 容積率： 綠化率： 31％ 棟數： 11 棟 層數： 6+1 總戶數： 526 戶 車位： 1： （地下、地面） 產品面： 戶型區間： 80160 平米 裝修：清水 主力戶型： 130 左右 周邊配套：農貿市場、超市、銀行 結 構：框架 功能配套：無 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 戶型情況：兩房。 銷售策略：形象展示→排號→開盤 常規銷售模式。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 競爭分析： 該項目是目前距離我們最近的樓盤，雖然大家在眾多方面都存在很大差距，但該項目是以一個全新的面貌呈現在消費者面前，而與之應對的是 一期 已經進入銷售 末 期 ，而二期住宅待發售 的房源， 從價格上他們占有很大的優勢，特別針對 我們樓盤標準層的戶型； 塞納河畔 基本情況 位置： 溫江新城區光華大道旁 開盤時間： 2020 年 11 月 底 工程進度： 全面竣工 開發商： 大華房產 建筑設計：廣德設計院 物業管理： 香港戴德量行 （ 8 角每月每平方米） 媒體推廣： 路牌、電視、報紙 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 物業類型：多層，電梯 交房時間： 2020 年 12 月 項目總評： 6 棟多層， 2 棟電梯 技術指標 占地面積： 105 畝 建筑面積： 70000 平方米 容積率： 綠地 率： 35％ 棟數： 8 棟 層數： 6 層，臨街 多層 （ 6+1） 總戶數： 288 戶 （一期） 車位： 800 個（整體） 產品面： 戶型區間： 80160 平米 裝修：清水 主力戶型： 120130 左右 周邊配套：基本依靠溫江老城區 結 構：框架 、磚混 小區配套： 網球場、會所、健身房 價格 起價： 2400 左右 均價： 2700 左右 最高 價： 3150 元 付款方式：按揭 、一次性 優惠方式：一次性優 2%、按揭：無 前期排號，交 2 萬定金，開盤購買直接 出臺 優惠 政策 銷售情況： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 銷售階段：現銷售以達到 98% 銷售氛圍：廣告力度一般，賣場情況中等。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 銷售策略：形象展示→排號。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 二期 7 月底開盤，現對外接受咨詢。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。但項目緊鄰 7111 廠區離老城區太近較嘈雜，旁邊是航天花園二期，以及一塊暫不清楚用途的空地，對該項目的長遠發展帶來了一定的隱患，加上本身規模不大，地形較狹長（對小區整體布局有一定的限制）這對總體的檔次感有很大的影響。 但大多客戶均為周邊項目看房客戶。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 銷售策略：形象展示→排號→開盤 常規銷售模式。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。但 經過對它產品的分析和了解，該 項目產品設計上的確存在很多缺陷， 這也是我們狙擊它的最好方式。預計排號情況并不樂觀。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 B 型 2F5F 20640 % B 型躍層 8040 % 合計 44892 100% 環境綠化分析 該項目綠化設計較為 突出 ， 以一條水系， 6 個 主題 內湖 設計，以 主題花園、鐘樓、廊橋、湖心島嶼沿水系有序分布 ，同時 結合森宇音樂花園 園區公建配套健身房、籃球場、網球場及恒溫泳池等體育設施提升項目品質； 建筑及外立面風格分析 建筑風格為 歐式小鎮坡 頂多層建筑，采用外接構架及屋頂構架的設計豐富立面造型； 外立面材料采用 深 色外墻面磚，以色帶分段，構架顏色多為亮色，豐富色彩組合。 E2 型躍層 2 % B 型 1F 40 % B 型 2F5F 160 % B 型躍層 40 % 合計 316 100% 產品面積比例 表 多層景觀電梯洋房： 戶型 數量 比例 D1 型 1F 440 % D1 型 2F7F 1248 % D2 型 1F 744 % D2 型 2F5F 1472 % D2 型躍層 564 % D4 型 1F 454 % D4 型 2F5F 1088 % D4 型躍層 436 % E2 型 1F 302 % E2 型 2F5F 720 % E2 型躍層 304 % B 型 1F 8440 % 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3600mm 主臥開間、進深尺寸： 3000mm 3600mm 戶型點評： S W 條式多層，采光、通風效果較好 躍式設計，空間層次明顯 屋頂雙景觀露臺，觀景效果明顯 主 ,次衛相臨 ,節約施工成本 客廳平窗，設計單調 客衛面積過小，不好利用 廚房異形，難以布局 過道面積浪費太多 產品戶型比例表 多層 景觀電梯 洋房 ： 戶型 數量 比例 D1 型 1F 4 % D1 型 2F7F 24 % D2 型 1F 4 % D2 型 2F5F 16 % D2 型 躍層 4 % D4 型 1F 2 % D4 型 2F5F 8 % D4 型 躍層 2 % E2 型 1F 2 % E2 型 2F5F 8 % 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 戶型點評： S W 下沉式躍層布局，設計新穎 帶私家景觀花園，提高觀景效果 下層面積大，可自由分割 主 ,次衛相臨 ,節約施工成本 客廳開間設計過小 客衛設計過小，使用不便 平窗設計，布局單調 樓下房間光線較暗，難以利用 廚房異形，難以布局 E2 型 2F5F（兩室兩廳雙衛）： 面積： 90 m2 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3600mm 主臥開間、進深尺寸： 3000mm 3600mm 戶型點評： S W 客廳帶景觀陽臺，提高觀景效果 主 ,次衛相臨 ,節約施工成本 客衛設計過小，使用不便 平窗設計，布局單調 廚房異形，難以布局 過道面積浪費太多 E2 型 6+1F躍層（三室三廳三衛）： 面積： 141 m2 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 主 ,次衛相臨 ,節約施工成本 廚房帶陽臺，生活更方便 客廳帶景觀陽臺，提高觀景效果 臥室均為平窗，設計單調 客衛無窗戶，采光、通氣較差 客廳至臥室通道較長，浪費面積 D4 型 6+1F躍層式（ 六室三廳三衛）： 面 積： 218m2 客廳開間、進深尺寸： 4500mm 4300mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 5800mm 戶型點評： S W 條式多層，采光、通風效果較好 躍式設計，空間層次明顯 屋頂雙景觀露臺，觀景效果明顯 廚房帶陽臺，更具人性化 臥室均為平窗，設計單調 客衛無窗戶，采光、通氣較差 客廳至臥室通道較長，浪費面積 同類型客廳面積偏小 廚房異形，增加設計難度 E2 型 1F 躍層（三室三廳雙衛）： 面積： 151 m2 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3600mm 主臥開間、進深尺寸： 3000mm 3600mm 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 面積： 214 m2 客廳開間、進深尺寸： 4500mm 4300mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 5100mm 戶型點評： S W 客廳接大花園 ,提高景觀效果 下沉式躍層，設計創新 主 ,次衛相臨 ,節約施工成本 廚房帶陽臺，生活更方便 臥室均為平窗，設計單調 下沉式房間采光差，難 以利用 面積偏大，實用性不夠 同類面積客廳偏小 客衛無窗戶，采光、通氣較差 客廳至臥室通道較長，浪費面積 D4 型 2F5F躍層式（ 四室兩廳雙衛）： 面積： 136 m2 客廳開間、進深尺寸： 4500mm 4300mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 5100mm 戶型點評： S W 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 主臥開間、進深尺寸： 3600mm 4300mm 戶型點評： S W 廚房帶生活陽臺，生活更方便 主臥室 帶景觀 陽臺 ，提高觀景效果 客衛設計過小，使用不便 客廳 平窗設計，布局單調 廚房離客廳太近，分區不合理 客廳開間設計過小 D2 型 6+1F躍層（三室三廳三衛）： 面積： 141 m2 客廳開間、進深尺寸： 3700mm 4200mm 主臥開間、進深尺寸： 3600mm 4300mm 戶型點評： S W 條式多層，采光、通風效果較好 躍式設計，空 間層次明顯 屋頂雙景觀露臺，觀景效果明顯 廚房帶陽臺，更具人性化 客廳平窗，設計單調 客衛無光線，設計缺陷 客衛面積過小，不好利用 廚房離客廳太近，分區不合理 客廳開間設計過小 D4 型 1F 躍層式（ 五室三廳雙衛）： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 臥室帶景觀陽臺，設計美觀 廚房配陽臺