重慶市沙坪壩區磁8地塊拆遷安置房建設項目可行性研究報告-全文預覽

　　

【正文】 安裝組、安監組、成本控制組、后勤組 □土建組下設施工管理、技術洽商、計劃統計、物資供應 □設備安裝組下設施工管理、技術洽商、計劃統計、物資供應 □安監組下設安全檢查 □成本控制組下設預決算、合同管理、招投標 □后勤組下設資料歸檔、手續辦理 □工程技術部主管土建組、設備安裝組、安監組、后勤組，經營計劃部主管成本控制組。 46 8 機構設置與人力資源配置 項目建設管理機 構 公司設董事會和監事會，董事會下設總經理 1 名，總經理下設分管工程建設、房屋銷售及物業管理的副總經理各 1 名，同時還設置分管財務工作的財務總監 1 名。 3）廢氣 平時地下車庫設通風風機，車庫內排氣經豎井引至樓頂排放，對空氣環境的影響不大；如小區內提供餐飲服務，應安裝油煙凈化設施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環境的影響很小。 噪聲控制 參照《工業企業廠界噪聲標準》（ GB12348—90）執行。 5）揚塵 可采用現場設置圍擋，實施淋水降塵，場內道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進行控制。 2)廢水 施工期產生的含懸浮物和少量石油類施工廢水排入市政排污管， 43 建議修建隔油池、沉砂池，施工期廢水經隔油、沉淀后排放。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為 55 dB，因此，應提倡文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設備的施工機械，建立健全控制噪聲的管理制度，對噪聲進行監測，發現超標應及時、有效地采取控制措施。 項目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量的車輛清洗、綠化、道路清洗水和不可預見水。 4）固廢 主要是土石方工程及混凝土澆筑中產生的廢棄土石和施工廢料等。 2）廢水 主要包括施工廢水、雨水等。 施工期和營運期的主要污染 施工期主要污染源 1）噪聲 施工期的噪聲是建筑工程敏感的環境問題之一，主要來源于不同施工階段的各類施工機械和工具的使用，包括： 土石方施工階段：挖掘機、裝載機、推土機、運輸車輛等。 項目區東側臨清水溪河， 當地已有城市污水處理及排水系統，會使污水經處理后流入清水溪河，對地下水和清水溪河的影響不是很大。 39 綠化 綠化具有美化環境、減少污染和噪聲的功能。給水系統采用豎向分區方式，控制最不利用水器具處的水壓不超過 。 設計范圍 主要是項目各建筑物和構筑物的土建和公用系統的節能設計。 防雷接地、變壓器中性點接地、電氣安全接地以及其它需要接地的設備，均共用接地裝置，接地電阻不大于 1 歐。消防用電設備由變電所及發電機分別提供電源，發電機房設在住宅樓，報警系統另配 UPS 電源。 地下室所有排煙、送風風機均選用消防高溫排煙風機，并設于機房內。 防排煙設計 不具備自然排煙條件的地下車庫均設排煙系統，排煙系統與排風系統共用一套管道和風機。 消火栓沿道路布置，間距不大于 120m。耐火極限不小于 3h。所有設備用房與地下車庫及疏散前室之間的門均為甲級防火門。每個建筑單元設一個防煙剪刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。系統劃分及組成詳見消防專篇中的防排煙設計。 室外天然氣管道采用無縫鋼管，直接埋地敷設。 天然氣由城市天然氣管道供應。電視系統采用城市有線電視網，有線電視電纜由 南側市政有線電視接口處引入，電話設備間與電話機房共用 。 弱電設計 1）通信 普通住宅每戶考慮一門電話，商業門面按 80 平方米 /門，另考慮10%富余量，約需電話 280 門。線路采用電纜托盤、電纜穿管敷設等方式。 負荷指標及負荷估算 負 荷 名 稱 Ps Kx cosφ Pjs Qjs Sjs 變壓器 (kW) (kW) (kvar) (kVA) 70 平方米住戶 160 80 60 60 平方米住戶 270 135 101 45 平方米住戶 110 55 41 商業門面 135 67 50 道路及其他 50 25 18 小計 725 362 270 乘 KΣ = 652 325 243 405 無功補償 86 補償后 652 325 157 361 配電變壓器選擇 361*=422 500 31 經測算，項目變壓器總負荷為 422kva,項目擬采用一臺 500kva 干式變壓器，另外備用一臺 315kva 變壓器，以備檢修及發生故障。 雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為 d300d700mm，雨水管管徑為 d300d1100mm，分別排入小區雨污水管。 2）用水量 用水標準： 29 住宅： 200L/人 .d K=， 153m3/d 商業門面： 5L/m2 .d 7m3/d 道路及綠化 用水量：并考慮 10%不可預見用水，日均用水量 180m3/d，日最高用水量 430m3/d。 主要結構材料： 混凝土 C25～ C45。商業面積共計 547 平方米。建筑選址根據現有的地形，盡量減少管理及公共活動用房 底層為商業門面； 二層為管理及公共 活動用房 26 土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對住戶的影響降至最小。 平面布置 由于地塊內有一條 110KV 高壓 線穿過，為規避高壓線影響，將臨街商業與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。 （ 3）經濟性原則：充分節約土地，提高土地的利用率，將土地的經濟價值發揮到最大。 （ 4）人性化：規劃設計體現以人為本的精神，給消費者、住戶等營造生態、舒適的空間環境。 23 6 建設方案 規劃設計理念及原則 規劃設計理念 規劃設計要根據《重慶市城市總體規劃》及《重慶市磁器口古鎮保護管理辦法》，針對磁 8 地塊現狀及周邊環境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮現狀和發展規劃，以促進古鎮旅游配套的提檔升級，美化古鎮整體形象。嘉陵江發源于岷山與秦嶺山區，經昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長江。根據重慶市沙坪壩區氣象 站多年來常規氣象資料監測結果氣象參數為： 年平均氣溫 176。 用地范圍適宜本項目建設。 該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內的川東南弧形構造帶的 20 華瑩山帶狀褶皺束與宣漢 —重慶平行褶皺束的交接地區，出露地層主要以侏羅系中、上統沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質泥巖。 場地建設條件 沙坪壩區位于重慶主城區西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積 平方公里。 場地描述：本項 目地塊位于歷史文化旅游區 ——磁器口古鎮與紅色旅游區 ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮的風貌協調區，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212國道，東臨清水溪， 交通條件優越。 17 4 建設內容與規模 建設內容 本項目是磁 8 地塊拆遷安置工程，根據項目業主委托要求及其提供的相關資料，本項目以安置房建設為主，輔以少量商業門面。預計消費人群構成比例： 1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30% 3. 兩側道路過客及其他 10% 本項目與很多商業有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關鍵資源依托優勢是很多一般商業所無法比擬的，配以磁器口古鎮商業商場中高檔消費市場缺乏的切入，保證了日后商業門面經營興旺，會吸引大批的投資與經營者前來。 項目臨街商業市場前景分析 磁器口商業基本上集中在正街內部和磁童路沿線。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。 13 綜上所述，本項目的建設是很必要的。該項目依據城市規劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發揮到最大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有價值，真正體現城市土地的價值。另外絕大多數房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。 項目建設必要性 項目的建設，利于提升城市形象 本項目地塊的現狀是建筑陳舊落后，內外部環境臟、亂、差，已經跟城市發展非常不協調。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴大空間。但是目前沙區政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財力耗費過大等問題之間的矛盾。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學合理，人居環境得以提升，很大程度上美化了城市形象。古鎮街內部商業均以小商鋪構成，經營規模、檔次較低，吸引力不夠強，實現消費能力較差，對如 此豐富的游客資源形成很大的浪費。在政府的大力保護、開發下，磁器口旅游日益興旺，游客數量與日俱增，歷年游客數量見表 21。都市圈面積由原來的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里。因此，該區域未來城市發展區域主要在魚嘴以南的地區。 8 跨過銅鑼山向東，發展銅鑼山、明月山之間的區域。 跨過中梁山向西，發展中梁山、縉云山之間的區域。 “多中心 ” 7 為一個城市中心和六個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內的重慶 CBD 地區，六個城市副中心由上輪總體規劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區及新增的西永 (即西部新城 )、茶園中心區組成。從國家擴大內需效果來看，全國 2020 年經濟增長保 8 有望，重慶市前三季度增長率達到 12%.5，發展勢頭強勢。 2020 年重慶市受國家宏觀調控、金融危機影響， GDP 增速放緩，前三季度重慶 億，同比增長 %，預計 2020 年 GDP增速在 15%左右 。 1441 14921603 17661990227326933070349241125 . 9 0 %3 . 5 7 %7 . 4 5 %1 0 . 1 4 %1 2 . 7 1 %1 4 . 2 1 %1 8 . 4 8 %1 4 . 0 3 % 1 3 . 7 1 %1 7 . 7 5 %0100020203000400050001998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020%%%%%GDP 總值(億 元) 增長幅度 圖 21 1998 年 —2020 年重慶市國內生產總值和同比增幅 隨著重慶市經濟的快速發展，居民生活水平的不斷提高，城鄉居民收入持續增長，民生不斷改善，社會更加和諧。 在經濟效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達到 4666萬元 ，本工程 屬于政府民生工程，需要政府給予資金補助與支持 保持收支平衡 。 本項目建設規模較小、基本功能齊全，總體規劃符合城市區域發展規劃的要求，功能定位準確。 編制依據及研究范圍 編制依據 1. 《關于印發沙坪壩區危舊房改造工作實施方案的通知》（沙委發〔 2020〕 10 號文）； ； ； 4.《投資項目 可行性研究指南》（試用版）； 5.《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）； 、經濟、人口、環境、土地、自然 3 條件等基礎性資料； 、規范、法規等。 : 資金來源：企業自籌資金 1580 萬元，占總投資的 31%；申請銀行貸款 3500 萬元，占總投資的 69%，銀行貸款償還資金來源全部為當地財政資金 。 ： 20 個月 （ — ） : 項目開發建設總投入 5080 萬元，其中：工程費用 2965 萬元 (包括建安工程費 2745 萬元，市政設施配套費 220 萬元 )，工程建設其他費用 1670 萬元，預備費 226 萬元 ，建設期利息 167 萬元，期間費用52 萬元。積極參與西部八鎮小城鎮建設；引導、實施農民集中居住區的建設，促進土地資源開發利用，功能完善；促進農業產業化；積極開發生態旅游業產品；完成區委、區政府交辦的其他任務。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環境優越，商業、文化氛圍較濃，市場區位、交通區位、環境區位都比較好，未來發展前景看好。因此本項目 具有較好的社會效益。雖然在 05 年和 06 年連續出 現了增幅回落，但增速仍保持在13%以上， 20202020 年間的平均增幅更是達到 %，超過 GDP同期平均增幅（ %）（圖 21），直轄十年，市人均 GDP 增長兩倍，城鄉居民收入整體上增加１倍多，經濟實力、綜合競爭力和人民生活水平邁上了新臺階。收入是消費和投資的前提，是社會經濟循環中的重要組成部分，近年來，重慶市經濟高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費、購買能力大大加強，消費方式不斷增多，品質追求越來越高，直接拉動了國民消費需求對各行業的刺激，極大地推動社會經濟的快速發展。但是隨著 2020 年 10 月出臺的國十條政策進一步擴大內需促進經濟