重慶市沙坪壩區磁8地塊拆遷安置房建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 —磁器口對面，根據磁器口古鎮發展規劃，將 整體打造古鎮風貌協調，全面提升古鎮周邊物業配套形象，促進古鎮旅游產業的提檔升級。因此本項目的提出一方面積極響應貫徹重慶市拆遷改造、美化城市計劃，一方面滿足、對應磁器口古鎮的發展規劃，該項目的宏觀建設背景十分利于項目的推進。 項目建設必要性 項目的建設，利于提升城市形象 本項目地塊的現狀是建筑陳舊落后，內外部環境臟、亂、差，已經跟城市發展非常不協調。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212國道，一方面處于磁器口古鎮歷史文化街對面，不僅有損于沙坪壩區甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器 口古鎮的千年歷史文化形象。本項目通過拆遷改造，根據發展規劃，重新科學合理構建，使整個地塊面貌煥然一新，融入整個古鎮的風格之中，提升磁器口古鎮以及城市建設形象。 12 可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內現有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。同時當地居民拆遷改造的意愿比較強烈，迫切希望改善生活居住條件。基于以上種種原因，通過本項目的拆遷，重新規劃建設，將會 大大改善提高當地居民的生活環境。 盤活土地資產，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地資源日益緊張的城市建設區來說，是一種資源的浪費。該項目依據城市規劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發揮到最大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有價值，真正體現城市土地的價值。 促進磁器口古鎮風貌協調，美化古鎮核心區周邊形象 “文化 ”是沙區旅游發展的王牌，而 “千年古鎮磁器口 ”更是王牌中的王牌。磁器口的 “古 ”必然對周邊的建筑 風貌提出了 “古 ”的要求，以求達到更完整和諧的古鎮風貌，更好地促進古鎮旅游發展。該項目處于古鎮風貌協調區，營造與古鎮相仿建筑風格，對擴散古鎮氣息，美化古鎮核心區周邊形象有一定的配套作用。 13 綜上所述，本項目的建設是很必要的。 14 3 項目市場分析 項目定位 項目目標定位 鑒于本項目是舊城改造項目，具有拆遷安置的特殊社會屬性，因此從城市、地方區域、拆遷戶、公司的角度出發考慮項目開發的目標定位為以下方面： （ 1）通過危舊房區域的拆遷改造、提升城市區域形象； （ 2）通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅 度改善其居住生活條件； （ 3）順應磁器口旅游景區的提檔升級，協調磁器口古鎮整體風貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價值最大化 利用 ； 項目業態定位 項目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區，通過綜合解析地塊，地塊周邊環境以及本項目自身獨有特點，尋找項目業態。經調查研究，分析得出以下二種業態為項目的發展方向 少量 臨街商業 +普通住宅。 臨街商業 為臨街一層門面， 主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主， 15 餐飲要突出地方特色，娛樂內容要豐富新穎；同時在 商業二層及 安置房下面配以一定比例的 小區管理及公共活動用 房， 以滿足小區內 管理、活動需求 。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。 項目前景分析 項目周邊的磁器口古鎮和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的旅游景點中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數量逐步上升。而本項目酒店、商業的良好運行很大程度上要依托于磁器口古鎮歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮旅游客源為主。磁器口旅游人氣旺盛， 2020 年旅游人數繼續穩定在400 萬以上，隨著沙區政府對古鎮旅游開發建設的投入力度加大，預計今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本 項目商業的光明市場前景的穩定保障。 項目臨街商業市場前景分析 磁器口商業基本上集中在正街內部和磁童路沿線。正街內部商業形態均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業品等，檔次偏低；磁童路兩側街鋪沿線排布大約 700 米，均為 23 層建筑，商業面積有一定規模，但是檔次依然偏低。兩者基本飽和了中低消費市場，使得該旅游區域中高檔商業消費人群大量流失，因此為本項目的中高檔次、少體量的商業放量提供了大好機會。 16 本項目臨街商業走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場空缺，旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強有力 保證。預計消費人群構成比例： 1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30% 3. 兩側道路過客及其他 10% 本項目與很多商業有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關鍵資源依托優勢是很多一般商業所無法比擬的，配以磁器口古鎮商業商場中高檔消費市場缺乏的切入，保證了日后商業門面經營興旺，會吸引大批的投資與經營者前來。因此本項目的商業若是自主經營，則人氣旺盛，生意興隆；若對外發售，與其他一般商業比起來，發售更為容易。 綜合上述分析，本項目的臨 街商業市場前景很好。 項目住宅前景分析 根據與磁 8 地塊所有拆遷戶達成協議，本項目住宅全部為安置房，不存在銷售問題。 17 4 建設內容與規模 建設內容 本項目是磁 8 地塊拆遷安置工程，根據項目業主委托要求及其提供的相關資料，本項目以安置房建設為主，輔以少量商業門面。 建設規模 總用地面積 （約 畝）。總建筑面積 16347m2（地上建筑面積 14847 m2，地下建筑面積 1500m2），其中住宅建筑面積 13500平方米， 小區管理及公共活動用房 800 平方米， 商業面積 547 平 方米，地下車庫及設備用房 1500 平方米。 主要建設規模指標 總用地面積 總建筑面積 16347m2 （其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商業 547m2 管理及公共活動用房 800 m2 地下車庫及設備用房 1500m2 停車泊位 50 個 其中：地上停車位 10 個 18 地下停車位 40 個 道路及活動場地 1200 m2 綠 化面積 1500 m2 容積率 可容納住戶 240 戶 19 5 項目場址條件 建設場地現狀 擬建地點：位于 重慶市沙坪壩區童家橋街道童新一村 。 場地描述：本項 目地塊位于歷史文化旅游區 ——磁器口古鎮與紅色旅游區 ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮的風貌協調區，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212國道，東臨清水溪， 交通條件優越。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環境優越，商業氛圍較濃。 場地內無珍稀動植物及文物古跡分布 ，地上原有的建筑物將被拆除，區域交通便捷，環境宜人，適宜本項目建設需要。 項目 總用地面積 （約 畝）。 場地建設條件 沙坪壩區位于重慶主城區西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積 平方公里。 磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。 沙坪壩區地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區的一部分，全區呈丘陵、臺地和低山組合的地貌結構。中部歌樂山海拔高度在 550～ 650米之間，最高峰歌樂山云頂寺海拔 米。 該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內的川東南弧形構造帶的 20 華瑩山帶狀褶皺束與宣漢 —重慶平行褶皺束的交接地區，出露地層主要以侏羅系中、上統沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質泥巖。第四系地層零星分布，為最新地層。據區域地質資料并結合本次調查分析，場地內無斷層及構造破碎帶通過，場地內構造裂隙不發育。 根據調查結果表明：擬建地塊內未見崩、滑、泥石流等不良地質現象，現狀穩定；工程建設可能誘發的地址災害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規模小～中等，危險性小～中等。 用地范圍適宜本項目建設。 沙坪壩區屬于 中亞 熱帶濕潤季風氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風速小、氣溫主體差異明顯等特征。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在59 月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長、濕度大、風速小、云霧多、日照少的氣候特點。大氣污染物造成的污染程度與風頻、風速密切相關，從全年平均情況來看，污染系數較大的 NW 至 E方位，又以 NW、 N、 E 方位最大。根據重慶市沙坪壩區氣象 站多年來常規氣象資料監測結果氣象參數為： 年平均氣溫 176。C 極端最高氣溫 176。C 21 極端最低氣溫 176。C 平均相對濕度 81％ 年均降雨量 年均日照時數 1314 天 無霜期 天 平均風速 靜風頻率 ％ 冬夏兩季主導風頻為 22％ 主導風 NNE 沙坪壩區水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區內較大的溪河。嘉陵江發源于岷山與秦嶺山區，經昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長江。嘉陵江在重慶境內長 km，流域面積 8164 km2，據北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位 。 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時注意與場地周邊地銜接，充 分利用場地內的空間，減少對周邊人們生活及商業活動的不利影響，盡量減少施工中的環境污染物。 22 可見，項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。 23 6 建設方案 規劃設計理念及原則 規劃設計理念 規劃設計要根據《重慶市城市總體規劃》及《重慶市磁器口古鎮保護管理辦法》，針對磁 8 地塊現狀及周邊環境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮現狀和發展規劃，以促進古鎮旅游配套的提檔升級，美化古鎮整體形象。 （ 1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費者需求的同時，還必須與古鎮旅游的主題文化相 聯系。 （ 2）合理性：根據地塊的特點和項目建設目標要求，合理布局空間，最大限度滿足目標要求。 （ 3）統一性：項目規劃設計與古鎮整體風貌相協調，充分發揮景觀藝術性與綠地系統。 （ 4）人性化：規劃設計體現以人為本的精神，給消費者、住戶等營造生態、舒適的空間環境。 規劃設計原則 本項目規劃設計遵循沙坪壩區及磁器口古鎮規劃對建設土地利用的保護性、生態性、可持續性、經濟性和地方性的原則。 24 （ 1）協調性原則：建筑風貌不得破壞古鎮整體形象，要符合古鎮文化特征，做到協調一致，體現古鎮文化特色。 （ 2）生態性原則： 通過地塊內部合理布局以及綠化景觀設計，在滿足開發需求的前提下，創造一個具有良好居住環境。 （ 3）經濟性原則：充分節約土地，提高土地的利用率，將土地的經濟價值發揮到最大。 設計構思 項目地塊為三角形地塊，地勢高低不平，地塊東北角高程最高達到 224 米，最低只有 202 米，地塊內部起伏很大。在盡量減少土方量的前提下，充分運用已有地貌設計建筑形式與布局擺放。道路設計力求與臨街道路良好通連，內部貫通，做到人車分流；景觀設計堅持綠地最大化原則，營造生態居住小區環境。 平面布置 由于地塊內有一條 110KV 高壓 線穿過，為規避高壓線影響，將臨街商業與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。具體布置見圖 61。 25 圖 61 項目平面布局 建筑單體設計 住宅 住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚長避短，充分發揮位置優勢