土地使用權出讓價格評估培訓資料-全文預覽

　　

【正文】 轉讓暫行條例》[1990年5月19日國務院令第55號]；《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（2007年9月28日 中華人民共和國國土資源部令第39號）。（3）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區位條件、宗地實際開發程度等評估相關資料由估價人員實地調查而得。（5）關于土地使用年期的設定：設定土地使用年限為商業用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。需要特殊說明的事項（1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區位條件、地產交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。（4）本次評估估價報告分為“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術報告”僅供估價機構存檔和作為估價結果提交土地管理部門確認或備案時的附件。（6）本次評估的宗地地價是指待估宗地在設定的宗地開發程度下的土地價格，設定的土地開發條件發生變化時，本報告中的評估結果必須進行相應的調整。（2）在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。②由于該建設項目符合城市規劃要求，與周圍環境相協調，屬于該宗土地的最佳利用（最有效使用），且區域內房地產開發較多，房地產市場交易案例較多，可以獲得較為準確的交易數據，依據九江市的經濟發展水平，可參照周邊類似房地產開發項目的銷售價格，故符合假設開發法的評估要求，可選用假設開發法進行評估。評估人員通過實地調查，認真分析調查收集的有關資料，在確定上述估價原則的基礎上，根據估價對象的具體條件、用地性質及評估目的，結合本次估價的經驗，決定采用市場比較法和假設開發法評估估價對象的價格。變動原則估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規律，準確地評估土地價格。最有效使用原則土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價，土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規政策及規劃限制、市場要求和最佳利用程度等。（四）其他資料委托方提供的《土地估價委托書》；九江市城鄉規劃局廬山區分局文件《九江市規劃局廬山區分局規劃設計條件審批表》[第360402201400036號]；《》；估價方掌握的有關資料及估價人員實地勘查、調查所獲取的資料。（7）使用年限評估設定土地使用年限為商業用地法定最高出讓使用年限40年、住宅用地法定最高出讓使用年限70年。（2）土地面積根據委托方提供的《》，（），（）。（3）通訊區域內為市政通訊網（中國電信、中國移動、中國聯通）覆蓋范圍。金源恒生化纖、清華同方、巨石化建已經列入九江市八大工業航母之中，輻射帶動了區域經濟蓬勃發展，全區現已初步建成玻纖、化纖、石化、機械制造四大支柱工業產業，并集聚了相關配套產品的生產基礎、產業工人和技術力量。%；，%；，%。區域概況廬山區位于江西省北部，長江中下游南岸，地理位置優越，得天獨厚，屬九江市市轄，素有“京九重鎮、鄱湖明珠”之稱，設7鎮1鄉2街道，總面積548平方公里，區內人口24萬。%，%，%。，%。社會經濟狀況，%。同時應先強化沿昌九線的城鎮建設及基礎設施建設，以此為基礎，向西、向東、向南沿主軸有序推進。全年出現了三個波動時期：12月，全市新房成交均價較低，在5000線以下。隨后，2013年紅五月與“銀十”也以較大的優勢成為12月當中的兩個高峰，創下1291396套的高成交量。具體調控方向主要看房價和經濟的發展，如果明年上半年房價過快上漲，則很有可能在下半年迎來政策加碼，面臨新一輪的調控。一是2013年繼續實施積極的財政政策，大力改革，完善結構性減稅政策。2009年上港集團九江城西港建成開港。 九江—瑞昌—碼頭鎮的九碼快速通道已于2010年5月通車。九江地處鄱陽湖平原，北有長江，西有修河，中有博陽河和長河，江湖縱橫，水網稠密，地表水及地下水資源均十分充裕。全境東西長約270公里，南北寬約140公里。53′，北緯28176。四、影響地價的因素分析（一）一般因素分析影響地價的一般因素主要指影響城鎮地價總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等，包括城市經濟發展水平、產業政策、人口聚集、城市發展、土地利用規劃、地理位置等。三、估價對象概況土地位置狀況待估宗地位置、土地級別、用途、使用年限、面積、容積率、四至、土地使用權處置方式等詳見表2：表2 估價對象土地位置狀況表宗地位置土地級別估價設定用途設定土地使用年限評估面積（m2）容積率四 至土地使用權處置方式九江市廬山區東至老廠區(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路商業III級，住宅IV級商業住宅用地（商業80%，住宅20%）商業40年住宅70年㎡≤詳見《》出讓土地權利狀況（1）估價對象的土地所有權屬國家所有。根據委托方提供的《》，形狀較不規則。（3）本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格，如價格定義限定條件發生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。限制條件：本報告中評估價格是在滿足全部假設與限制條件下，于估價基準日2014年7月16日，在設定的開發程度、用途、使用權取得方式、土地使用年限的土地使用權價格，如有改變，地價則需另作調整。根據《九江市規劃局廬山區分局規劃設計條件審批表》[第360402201400036號], 評估設定土地用途為商住用地, 評估設定土地使用年限為商業用地出讓法定最高使用年限40年，住宅用地出讓法定最高使用年限70年。本次評估的價格是指估價對象在評估基準日二○一四年七月十六日，規劃利用條件下，于上述估價設定的土地開發程度、用途、建筑容積率、土地使用年限下的土地使用權出讓價格。根據根據《城鎮土地估價規程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）和項目的具體要求，此次評估設定土地開發程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。四、估價基準日二○一四年七月十六日五、估價日期二○一四年七月十六日至二○一四年七月十七日六、地價定義根據委托方提供的資料及評估人員現場勘查，待估宗地實際土地開發程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地不平整。根據委托方提供的資料《九江市規劃局廬山區分局規劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，待估宗地規劃容積率≤，根據最有效利用原則。八、土地估價師簽字姓 名 土地估價師證號 注冊編號 簽 名殷金火 2002360004李 斌 2002360047九、土地估價機構估價機構負責人簽字： （機構公章）二○一四年七月十七日59 / 59表1 估 價 結 果 一 覽 表估價機構：江西新源洪城房地產土地評估有限責任公司 土地估價報告編號：贛新源（2014）（估）字第120號 估價基準日：2014年7月16日 土地使用權處置方式：出讓 宗地位置規劃用途設定用途土地級別容積率估價基準日實際開發程度估價設定開發程度設定土地使用權年限（年）土地面積（m2）單位地價（元/ m2）總地價(萬元)九江市廬山區東至老廠區(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路商住用地（商業80%，住宅20%）商住用地（商業80%，住宅20%）商業III級，住宅IV級宗地紅線外“五通”及宗地紅線內場地不平整宗地紅線外“五通”及宗地紅線內場地平整商業：40住宅：70（）“五通”指（通路、通電、通水、排水、通訊）一、土地估價結果的限定條件土地權利限制：估價對象的土地所有權屬國家所有。基礎設施條件：設定宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。（2）委托方對所提供的資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性負責。 估價機構：（加蓋公章）二○一四年七月十七日第二部分 估價對象界定一、委托估價方單位名稱：九江市廬山區土地儲備中心地址：九江市十里大道740號聯系人：周女士電話：07928171822二、估價對象估價對象位于九江市廬山區東至老廠區(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路，宗地四至詳見《》。待估宗地實際土地開發程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地不平整。土地使用狀況（1）土地利用現狀根據估價人員的現場勘查，至估價基準日2014年7月16日，估價對象紅線內為待開發的空地（2）土地規劃利用狀況根據委托方提供的資料《九江市規劃局廬山區分局規劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，有關地塊控制指標，現整理如下：①四址為：東至老廠區(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路；②土地面積：（）；③用地性質：商業、住宅用地（商業80%，住宅20%）④建筑密度：≤50%；⑤容積率：≤；⑥綠地率：≥30%；⑦建筑間距：符號規劃、消防的要求；⑧未盡事宜必須符號國家規范和《九江市城市規劃管理技術規則》以及市政府的相關要求。57′－116176。東毗上饒市波陽縣、安徽省東至縣，南與南昌市的新建縣、安義縣及宜春市的靖安、奉新、銅鼓三縣相連，西與湖北省武穴市、黃梅縣及安徽省宿松、望江縣隔江相望。—，年平均日照時數在1650小時—2100小時，年平均氣溫16℃—17℃，年無霜期為239天—266天，年均降雨量為1300毫米。②公路105(北京—珠海),316(福州—蘭州)國道。④水運上通重慶,下達上海市并延伸海外,內河航道里程762公里,共有各類港口及專用碼頭144個,年吞吐能力3000萬噸,九江港是東西水運,南北水陸中轉的重要樞紐港, 九江港最高年客運量500萬人次，最高貨物吞吐量5000萬噸,分別居長江各港口的第二位和第四位。明年的調控仍將延續目前的態勢，“有保有壓”和“微調和收緊”并存。四是繼續推進保障房建設工作，擴大房產稅試點，調整房地產交易等稅收問題。陽春3月成交量比2月直增137%。2013年，九江全市成交均價整體平穩。2013年上半年九江市商品房成交量統計表2013年上半年九江新商品房成交面積、金額、均價統計詳情表城市規劃與發展目標未來九江市域城鎮將按中心城市，衛星城（次中心城市），縣域中心鎮（中心城鎮）、縣域片區中心鎮（重點城鎮）、一般城鎮五級結構進行規劃；九江市域城鎮空間結構布局：以九江市中心城區為中心，以瑞昌市、九江市、星子縣、湖口縣組成的中北部經濟區為依托形成核心區，通過京九鐵路、昌九高速路——合九銅九武九鐵路，九景高速路，九瑞路為“T”字主軸形成城鎮體系空間結構。 九江市委市政府提出“加快城市建設步伐，拉大城市框架，實現從甘棠湖、南湖時代走向八里湖時代”的部署，同時將瑞昌、湖口、星子和九江縣納入“大九江”城市發展格局，未來“大九江”城區面積將達到1000多平方公里。：：。%，%。本報告僅對估價對象土地價格產生影響的區域因素進行分析。經濟發展 2013年，總量再上新臺階，％，增速快于全省、全市。區域內集中了國家部委、省市大中型企業40余家，通過資產重組，挖潛改造，正煥發出新的生機和活力。（2）供電區域內供電來源于九江市電力公司，屬華中電網。宗地四至詳見《》。（6）土地用途待估宗地規劃用途為商業、住宅用地（商業80%，住宅20%），本次評估設定用途為商業、住宅用地（商業80%，住宅20%）。第三部分 土地估價結果及其使用一、估價依據（一）國家有關部門頒布的法律法規及相關文件《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號，2004年8月28日第十屆人大會第十一次會議、第二次修正）；《全國人民代表大會常委委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉》（中華人民共和國主席令第72號2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過）；《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）；《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號）；《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》[1990年5月19日國務院令第55號]；《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（2007年9月28日 中華人民共和國國土資源部令第39號）；（二）地方有關部門頒布的法規及相關文件江西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（江西省第九屆人民代表大會常務委員會第十六次會議于2000年4月28日通過）；《江西省人民代表大會常務委員會關于修改〈江西省城市國有土地使用權出讓和劃撥管理條例〉》（1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過）；江西省人民政府、原江西省土地管理局及有關部門頒布的有關政策、規定、實施辦法、通知等法規文件；（三）有關技術標準2002年7月1日