土地增值稅清算指南與納稅籌劃-全文預覽

　　

【正文】 人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理。五、納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表；（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。 ：　①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。四、土地增值稅的清算受理（一）土地增值稅的清算單位 以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算； 對分期開發的項目，以分期項目為單位清算；開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。按項目分別建立檔案、設置臺帳，對房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。二、土地增值稅清算：是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。財稅[2006]21號：各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。（六）企業兼并的稅收優惠在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。（四）企業以房地產投資聯營的稅收優惠財稅字[1995]048號第一條：對于以房地產進行投資聯營的（函單位及個人），投資聯營一方以土地（房地產）作價入股，將房地產轉讓到投資聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。（三）個人轉讓房地產的稅收優惠《細則》：個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經向稅務機關申報核準,凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅；居住未滿三年的,按規定計征土地增值稅。 經濟適用住房建設單位利潤要控制在３％以內。五、土地增值稅的稅收優惠 （一）建造普通標準住宅的稅收優惠 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。（3）直接成本法：指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。例：土地征用及拆遷補償費（2）建筑面積法：指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。：對共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益原則和配比原則進行分配。（6）權益區分原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再攤入能夠對外銷售的成本對象。—— 開發費用的對象化。國稅發[2007]132號第三十五條（八）：在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。國稅發（2009）31號——按照直接成本法分配。—— 選擇一種（4）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。房地產類型 竣工年代 核定單位成本（元/平方米）多層住宅及底商 2001及以前 1386 2002 1402 2003 1469 2004 1502 2005 1486 2006 1512 2007 1586 2008 1798高層住宅及底商 2001及以前 2425 2002 2435 2003 2621 2004 2807 2005 2769 2006 2790 2007 2987 2008 2997北京市分類房產單位面積四項成本核定表（三）房地產開發費用中利息的計算：1.《細則》規定：利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。解決辦法：在合同中約定。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、開發費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。評估價格須經當地稅務機關確認。計算扣除的具體比例由各省、自治區、直轄市人民政府規定。（三）房地產開發費用：房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。審核開發間接費用時應當重點關注：①是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。（1）利用地下人防工程建造的車庫；（2）獨立的、有產權的地下車庫。例、甲房地產公司開發的某新建小區地處郊區，城市配套設施較差，為提高小區的服務功能，規劃建設一所小學校，建設總投資3000萬元，市財政局同意用教育經費給予補償2400萬元，補償款已存入銀行，其余由甲公司自行解決。國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第32條：（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，經中介機構鑒證后可按預算造價合理預提建造費用。獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。（2）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。（3）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。：包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。（2）企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計入本項目的拆遷補償費。三、扣除項目內容：扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本（一）取得土地使用權所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。 二、收入總額的確認（一）《清算管理規程》：審核收入情況時，應結合房產銷售分戶明細表、銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致的，以實測面積確認收入。（三）征稅范圍的界定：1．土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附著物的行為征稅。第一節 土地增值稅概述（上）一、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。是否不按規定確定土地增值稅的清算單位。《2010年稅收專項檢查工作方案》—— 土地增值稅部分是否按規定申報預繳土地增值稅，其會計處理是否正確。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。建立考核問責機制，對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。（三）發揮稅收的調控作用《國十條》要求發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。這意味著，維護房價穩定已經被納入黨紀國法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。主要亮點有兩個，其一是按照房產銷售增值額的高低實行差別累進稅率；二是對于不同類型的房產實行差別稅率。土地增值稅清算指南與納稅籌劃推薦開征土地增值稅的目的（1）為了增強國家對房地產開發和房地產市場調控力度，規范房地產市場。（4）為了規范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。（二）首次將問責機制提到文件的“第二條”，通知強調：“對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任”，并且讓監察部介入。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。（四）以問責制強化執行力《國十條》指出，各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。三、規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，建立問責機制，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國稅發（2009）91號文是否以工程未結算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進行土地增值稅的清算。《關于土地增值稅清算政策的回顧》2006年3月2日，財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號文）；2006年12月28日，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）；2007年12月29日，國家稅務總局公布了《土地增值稅清算鑒證業務準則》（國稅發[2007]132號）；2008年4月11日，國家稅務總局《關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號）；2009年4月29日，國家稅務總局《關于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》（國稅發[2009]85號）；2009年 5月 20日，國家稅務總局發布了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發 [2009]91號）；2010年5月19日，國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號）；2010年5月25日，國家稅務總局《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）。地上建筑物及附著物連同土地一并轉讓。雖轉讓未取得收入不征稅。（六種）國稅發[2006]187號，國稅函（2009）3號，財企（2009）242號（2）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果土地使用權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，也不扣除相應的成本和費用。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。《清算管理規程》：審查支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。（2）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。（1）發生的費用是否與工程結算報告（書）、工程決算報告（書）、審計報告、工程施工合同記載的內容相符。：指在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。（3）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。提示：國稅發[2006]31號： 　　企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交