常德大酒店建設項目可行性研究報告-全文預覽

　　

【正文】 室外消火栓系統及自動噴水滅火系統。另本機械通風系統還起到防排煙系統的作用。 空調冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規模，在分析其負荷特點的基礎上，從節能和方便運行管理的角度出發，酒店空調冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機組，以保障酒店的冷熱源的用量。消防中心、消防泵房、變配電房、空調機記等重要機房采用專用接地線。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內安裝充電電池相結合的方式供電。照明系統。另設置一組約600KW的柴油發電機組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設施的一級負荷供電用。地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經潛水泵提升后排出。5) 熱水供應方式：在地下室設置兩臺熱水鍋爐，水溫為60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃氣、用電，根據當地的實際環境況而定。地下室至三層為低壓由市政管網直接供水，四層至十八層為中區由設置地下水泵房的中壓變頻給水設備供水，十九層以上為高壓由設置地下水泵房的高壓變頻給水設備供水。地下消防水池以保證酒店的室內消防用水，同時設立200M179。良好的建筑序列形成了豐富優美的建筑天際線，結合自然地形以及多個高度上的大量休息平臺，創造出了沿沅江逐級后退，層層疊疊的景觀效果，并很好的結合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區觀江景觀的一部分。方案設計中，在基地內通過臨江設置的主干道及西側的原有道路通過盡端創造性的以地下停車場作為連接，同時結合中部連接路在場地內形成了交通環路，最大限度的利用了現有地貌，保證了區域內的交通順暢。酒店主體采用獨特的風帆狀造型，運用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強化了現代性，呼應了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時也使得自己成為整個區域的標志性建筑。以居中的酒店綜合體為支點，擔起兩頭不同性質的使用空間，形成整體上的平衡，同時借助融匯其中的娛樂及商業將其熔鑄為一個完備的整體。用地西面為一中學，建筑質量不高，從景觀方面考慮應予以遮擋。 用地分析建設用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內地形地貌復雜，高差變化較多。建筑定位：建成為常德標志性建筑，打造成綜合型服務酒店品牌。按預測模型：Y=N*（1+r）t Y：旅客規模，N：基數，r 為增長率，t：時間本項目旅客規模預測表序號rY（萬人）2006年2010年2015年15%1619．424．8210%1623．437．7根據項目的特點，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項目建成時，市場總量約16萬人/年，然后基本穩定在2325萬人/年。規模預測。預測假設:1. 釣魚臺國際飯店為現實五星級酒店。年齡在30—55歲的這一階層是主要的消費群體，其中公務員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業職員、醫生等是消費的中堅力量。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經濟效益。缺乏集多種娛樂項目為一體的綜合性娛樂場所。這一方面與企業本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關，另一方面也體現缺乏規模與特色，很難產生品牌轟動與連帶效應有關。在產品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現自己的獨特風格。同時目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂市場的潛力巨大。隨著常德市旅游事業的飛速發展，商務與旅游客人將會逐漸增加；隨著經濟的發展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態度。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規模較小的場所終未受到大眾的青睞。另外，對那結規模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。兩家劇場的規模也都在千人左右，上座率竟達到了70%—80%。經營規模及上座率分析第一類 娛樂類場所名稱項目名稱規模上座率九重天歌廳KTV36間95%金碧輝煌歌廳KTV40間90%天上人間歌廳KTV43間90%金色年華歌廳KTV60間95%百家劇場演藝歌舞近1000/座位86%芙蓉劇場演藝歌舞近1000/座位72%第二類 休閑類場所名稱項目名稱規模（茶位數）上座率紅珊瑚茶館茶藝20085%熱帶雨林茶館茶藝20095%米蘿咖啡茶藝15090%第三類 健身類場所名稱項目名稱規模上座率芙蓉桑拿中心桑拿、足浴2498%華天桑拿中心桑拿、足浴3096%陽光臺球俱樂部臺球1595%金太陽保齡球館保齡球2455%（1）第一類（娛樂類）常德市KTV大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規模、不同檔次，共計數十家。A、常德市的康體娛樂項目的構成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包括KTV包房和演藝劇場。 常德市康體娛樂分析在各娛樂項目當中較為市民喜愛的有KTV包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。它充分說明了社會需要高質量的生活。常德市旅游住宿接待設施的經營狀況，從某種程度上已指出了發展方向。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設施，更沒有風景如畫的康體、娛樂型度假村。3）多功能綜合性旅游住宿接待設施成為趨勢從旅游住宿接待設施類型上看發展。從發掘旅游資源上看發展。目前，常德市的旅游住宿接待設施主要分布在城區的中心地帶。 旅游住宿接待設施業發展趨勢分析常德市的旅游旅游住宿接待設施業發展較快，并已具有一定數量。 營業構成縱觀市區內的幾家中、高星級酒店的營業構成情況，是各具特色。 出租情況常德市星級旅游住宿接待設施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設施的客房出租率一般都在80%以上。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經濟也在飛速發展，并需要大量的引進外資。 中、高檔旅游住宿接待設施只占40%，在這些旅游住宿接待設施中較高級別的旅游住宿接待設施（四星級），僅僅只有兩家。 常德市主要酒店調查分析我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進行一個詳細的分析。B、對高檔次的旅游住宿接待設施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設施的一個調查表明，常德市旅游住宿接待設施業近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設施開房數的30%以上。2004年，湖南省的入境旅游收入比上年增長15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數均出現增長態勢，顯示其入境旅游設施、服務質量都對入境旅游者欠缺吸引力。2003年城市人均收入1078元/月，旅游收入21億元，已經具有發展旅游產業的市場基礎。枝柳鐵路縱跨3縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。其中山區(山地、丘陵、崗地)面積9879．82平方公里，%；，%；，%。家庭收入在6000元以上的占了9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業地產、別墅、高級公寓等高檔物業的主導消費目標。根據常德統計局工作人員提供的資料，,。第三篇 市場調查分析與市場定位 湖南省及常德市經濟發展現狀20世紀90年代以來，湖南經濟持續高速增長，取得了令人注目的經濟成就，“八五”%“九五”%,2001—%、%、%。由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮發展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區位優勢。 城市擴展與經濟發展對人口增量的推動力按照沿海城鎮發展經驗，在城市擴展及經濟高速發展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現人口迅速擴增的高潮，但隨著大都市區定位的出臺及交通網絡的構建，以及常德經濟的快速發展，城市化進程加快，城市化水平的將不斷提高，在2006～2007年將出現人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達15000人,到2010年，中心區人口達到66萬，2020年，達到85100萬。航空：桃花源機場配套設施建設，加強機場周圍環境的保護。鐵路：規劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關港區鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區糧庫鐵路專用線。即江北城區；江南城區；德山開發區。構筑高科技產業群；營造都市文化氛圍。關于基礎設施：本項目周邊的市政基礎設施已列入德山總體規劃，建議開發區政府務必與本項目進度同步實施，還有水利設施也務必同期規劃施工。財務凈現值（I=12%）（萬元）　動態投資回收期（含建設期）　靜態投資回收期（含建設期）　投資利潤率（%）　　投資利稅率（%）　　上繳稅金（萬元） 根據上述指標，該項目經濟財務評價可行。，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務金融于一體。基地面積94408平米，建筑密度30％，綠地率30％。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。地質條件:常德市地處洞庭平原，地層發育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進行地質勘探，參考相關地質資料，地基土層很可能由第四系全新統（Q4）雜填土，粉質粘土、粉土、圓礫、卵石組成。，其中釣魚臺國際飯店占地103畝，是原武陵酒廠工業用地，場地拆遷已基本完成。銷售收入估算 31 項目財務經濟評價 33 項目不確定性分析 34第八篇 綜合評價與結論 39第九篇 附件 40常德市萬馬置業有限公司釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可 行 性 研 究 報 告第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業有限公司 項目概況本項目位于湖南常德市德山經濟開發區武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個風景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。年平均降雨量1373mm，全年主導風向北東北風（NNE），歷年最大風速22m/s，靜風頻率較高，歷年土壤最大凍結深度20mm。交通條件:德山距省會長沙150km，離世界級旅游勝地張家界160km，是長常高速（長沙——常德）、常張高速（常德——張家界）、常吉高速（常德——吉首）、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區的必經之地，交通便利，地理位置優越，勘稱常德門戶。 本項目酒店部分建筑面積約70625m2，其中餐飲9715平方米，會議中心3243平方米，娛樂中心8879平方米，商業3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。 研究工作的范圍和總體規劃設想本項目可行性研究報告依據國家有關部門的法規、政策、規程和規范，對項目建設的必要性、建設條件、規劃方案、主要技術方案、環保及節能、配套設施、投資估算及資金籌措、經濟效益等方面進行分析研究，并提出有關建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 研究結論與主要經濟指標主要經濟指標指標項目名稱　所得說前所得稅后內部收益率（%）因本方案采用產權出售，反租經營，資金流動與傳統投資不同，故不能用內部收益率來判斷項目是否可行。關于德山的區位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站阻礙了其與主城區的流通，建議政府盡快撤消該收費站。全國旅游城市。 常德市域城市空間結構布局新版規劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮。常德汽車北站遷至常德火車站西側，常德汽車南站遷至金霞路北側，在德山葛少灣建德山汽車站。（3）德山港區：保留現有泊位11個，規劃建設1個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力200萬噸，是常德港重點發展的綜合港區之一，主要承擔件雜、重件、煤炭等物質的進出。 常德市近期城建方向:A、江北城區以老城區為中心，向北，向西發展，主要完善武陵大道北段兩側的建設，同時加快朝陽路西側柳葉路與濱湖路之間的城市建設；B、江南城區：城市向南向西發展，近期在沅南路兩側進行建設；C、德山開發區：主要向南發展，在現狀建設用地與崇德路之間形成一定的城市規模。近期建設重點：主要是兩園、兩帶、兩路的建設，兩園即高新技術工業園和海德工業園，兩帶即沅江風光帶和防洪工程的建設和枉水風光帶的建設，其中含500噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產項目如德山火車站、汽車客運站、德山物流中心、機電汽車貿易城、會展中心和五一工業園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉盤建設亦等近期重點建設項目。本項目的建設投資及產業鏈的發展，必將促進區域的經濟繁榮和發展。項目實施將促進該地段的綜合開發，發展第三產業，繁榮城市經濟，促進城市建設、提升城市品位。2003年國民經濟主要統計指標指標名稱計量單位2003年比上年增長