深圳大廈項目可行性研究報告-全文預覽

　　

【正文】 《房地產估價規范》 （1999）（4）XXX 市統計年鑒（5） 《房地產證》（6）房屋面積分戶匯總表（7）XXX 市九龍坡區“十一五”房地產規劃基礎研究（8）XXX 九龍坡區城市發展戰略構想（9）南坪商務圈五年發展規劃（10）委托方提供的其他資料（11）市場調研資料5．項目規模和內容據委托方提供的資料，XXXXXX 大廈 XXX 電子市場 1—3 層商業裙樓總建筑面積為 平方米，其中 1 層 平方米，2 層 平方米，3 層 平方米。2．開發公司深圳 XXX 股份有限公司成立于 1996 年，是經深圳市人民政府批準，由深圳市XXX 集團有限公司將其在所屬八家直屬、控股及聯營公司中的權益進行重組，作為發起人出資，并公開發行境內上市外資股（B 股）而募集設立的股份有限公司。5．出售后管理費測算的假定。3．未來市場預測的假定。目前 1—3 層經營電子市場，尚處于市場培育期。2 / 87從項目的敏感性分析結果來看，本項目對租金變化較為敏感，應在經營過程中準確把握市場變化；本項目的建設，有助于進一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場的檔次，增強其市場競爭力和輻射力，帶動經濟發展，滿足居民日益增長的物質文化需求，有較好的社會效益?！癤XXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項目可行性研究報告（初稿）深 XXX 咨字 X11001 號 項目名稱： “XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層” 發 展 商： 深圳 XXX 股份有限公司 評估單位： 深圳市 XXX 土地房地產估價有限公司 主評估人： XXX XXX XXX XXX 審 定： XXX 深圳市 XXX 土地房地產估價有限公司 深圳市 XXXXXX 大廈電話 XXXXXXXX傳真 XXXXXXXX 郵政編碼 518031目 錄致委托方函 ...........................................................................................................................1總體假設和限制條件 ...........................................................................................................3第一章 項目總論 .................................................................................................................4一、項目背景 ....................................................................................................................4二、可行性研究結論 ........................................................................................................7第一章 項目投資環境和市場研究 .....................................................................................8一、市場宏觀背景 ............................................................................................................8二、區域市場分析 ..........................................................................................................17第二章 項目分析及評價 ...................................................................................................31一、項目分析 ..................................................................................................................31二、項目 SWOT 分析 .....................................................................................................32三、項目評價 ..................................................................................................................33第三章 市場定位及項目評估 ...........................................................................................34一、項目定位 ..................................................................................................................34二、方案評估意見 ..........................................................................................................35三、租金增長率測算 ......................................................................................................35第四章 投資估算與資金籌措 ...........................................................................................39一、項目總投資估算（收購模式） ..............................................................................39二、資金籌措 ..................................................................................................................39第五章 經營收入測定 .......................................................................................................40一、方案一經營收入測定 ..............................................................................................40二、方案二經營收入測定 ..............................................................................................423 / 87第六章 項目財務評價 .......................................................................................................48一、項目盈利能力分析 ..................................................................................................48二、項目不確定性分析 ..................................................................................................49三、社會效益和影響分析 ..............................................................................................50第七章 方案比較評價 及風險分析 ...................................................................................51一、二種方案比較 ..........................................................................................................51二、方案二兩種模式比較分析 ......................................................................................52第八章 可行性研究結論及建議 .......................................................................................54一、擬采用方案的結論性意見 ......................................................................................54二、項目主要問題的解決方法和建議 ..........................................................................54第九章 附表 .......................................................................................................................571 / 87致委托方函敬啟者： 承蒙深圳 XXX 股份有限公司的委托，我們已完成項目可行性研究工作。綜合來看，該項目在經濟上可行?！癤XXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項目共 29 層，已于 1994 年竣工，共三十九層，其中一至七層裙樓屬商業用途，十層以上為寫字樓，樓高 米，總建筑面積 萬平方米。我公司根據委托方提供資料確定本報告投資評估時點設定在 2022 年 11 月 05日。委托方提供的書面資料及我們向委托方了解到的資料是本次評估的重要依據，本報告是在我們的經驗和以上所提到的資料的基礎上謹慎編制而成，但我們并未審計這些資料，也不能保證它們的完整性和準確性。未來大廈，西臨泰興通訊電腦市場，北臨渝州路。企業概況一覽表公司名稱(中) 深圳 XXX 股份有限公司注冊地址 XXXXXXXXXXXXXXX行業分類 電子元器件制造業公司經營范圍國內商業，物資供銷業()；興辦實業(具體項目另行申報)，經濟信息咨詢。二、可行性研究結論? XXX 市經濟持續高速發展，特別是九龍坡區經濟增展勢頭強勁，電子市場具備較好的發展前景；? 本項目具備位于 XXX 市電子市場的集散地，消費群體廣泛，具備較大的市場發展潛力；? 根據深 XXX 評字（2022）Ｂ11016 號《XXX 市 XXX 大廈裙樓 13 層房地產》評估報告，該項目于 2022 年 11 月 5 日的價值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購價格 79,240,000 元（含 7300 萬元的購置價格及相關稅費）的 ％，如果目前收購，后期經營狀況穩定，風險較?。? 本項目靜態經營凈收益為 185,652,587 萬元，投資利潤率 %，盈利前景良好；動態測算時，從動態現金流量表顯示：該項目財務內部收益率為%，財務凈現值(I=%)為 13,762,900 萬元，回收期為 年，說明該項目在經濟上具有很好的盈利前景。綜上所述，本項目方案一各項財務指標反映良好，具有一定的經濟獲利能力和較好的社會效益，故我們推薦方案一作為最終方案。2022 年、2022 年是房地產宏觀調控的關鍵年度，在部分地區房價增長過快的情況下，為保障國家基本金融機制的健康運行，以防范金融危機發生的可能，加大宏觀調控的力度；以及為建設和諧社會，保障大多數居民的基本需求，從政策層面上優先于普通住宅商品房的供給，優先于居民自住房的真正需求。中國國房景氣指數反映全國房地產開發市場即期的景氣狀況，據統計資料，2022年 7 月份中國國房景氣指數為 ，同比上升 點，環比上升 點。其中，經濟適用房投資 275 億元，增長 %。? 土地開發面積分類指數為 ，比 6 月份下降 點，比去年同月上升 點。其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %；辦公樓施工面積 5965