城市綜合體的城市價值和商業模式-全文預覽

　　

【正文】 字樓的高 標 準，吸 引國 際 知名租 戶n 目前正在 實 施 動 遷n 68層 超高寫字樓一 棟n 浦西又一 標 志性建筑n 造型 為 市花 “ 白玉 蘭 ”n 瑞安集 團總 部大樓n 辦 公部分建筑面 積 170,000sqmn 商 場 部分建筑面 積 50,000sqm n 預計 2023年竣工 n 動 拆遷尚未啟 動n 三四個 不同 規 模的 劇場n 類 似美國百老 匯n 豐富太平 橋 地區的功能n 尚未 動 遷已經建成的部分新天地 54上海新天地 — 開發借鑒經驗 （ 1/2）123 45566結合市場合理安排開發時序新天地（零售）翠湖天地（住宅）企 業 天地（ 辦 公樓）翠湖天地御苑（住宅二期）酒店＋住宅三期＋零售企 業 天地二期＋住宅＋國 際 學校住宅＋ 辦 公樓＋零售55上海新天地 — 開發借鑒經驗 （ 2/2）商業模式 n 零售先行，打造知名度n 瑞安集團在初期商業租賃上，為了吸引優質租戶，并沒有收取很高的租金，但是卻樹立了城市名片，可以說獲得了極高的品牌價值n 瑞安集團堅持持有物業，統一招租，新天地有效實現管理者與經營者分離n 真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時的營銷成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級豪宅，售價遙遙領先周邊的項目，也在此驗證了瑞安在策略上的成功56城市綜合體定義城市綜合體商業模式開發體量開發周期空間布局功能協同運營模式開發模式城市綜合體城市價值商業價值社會價值57城市綜合體商業模式 — 開發模式根據綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運的角度總結出都市綜合體的三種開發模式：n 這一模式產生于早期工業化時代，資本主義原始積累產生了大量財富，一些大財團或政府紛紛通過建設都市綜合體來彰顯自己的實力。n 隨著越來越多的城市綜合體以立體多功能開發為主，未來將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實現的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。n 在城市商務 CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務式公寓的開發為主，零售只作為配套服務功能，主要客群針對高端的商務、企業職員等n 在傳統的購物街區，零售所占的比重往往就超過商務類需求，利用商業綜合體的整體聚客優勢，提升商業的品質，其針對客群面往往較廣 n 在城市發展的新興區域，除一定的商務類需求外，生活類、社區型的商業元素往往較受歡迎，以項目周邊 35公里內的城市消費人群為主n 案例：新加坡新達城43新加坡新達城 （ 1/3）新加坡 CBD新加坡新達城n 新加坡新達城綜合開發項目，是新加坡最大的集會議展覽中心、商務辦公、商業為一體的綜合商業建筑，是新加坡商業規劃的成功范例n 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成n 這座城中城，建筑面積 65 萬平方米，包括世界項級的新加坡國際會議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購物中心，地下停車場可容納 3200輛汽車 44新加坡新達城 （ 2/3）45新加坡新達城 （ 3/3）酒店會展中心娛樂和購物中心辦公和其他設施n 新達城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業建筑，新達城通過高品質設施的建立，獨特的管理模式的運用，成功地建立起一個品牌的形象n 一座兼具休閑娛樂、知識交流、商業契機、創新研究的多元化環境的 “ 城中之城 ” 應運而生，整個商業中心生機勃勃n 新達城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數量達 200 萬人次，每天有 萬余人在此辦公，每天有 5 萬多車輛進出，有 1萬余輛車在此停泊46城市綜合體定義城市綜合體商業模式開發體量開發周期空間布局功能協同運營模式開發模式城市綜合體城市價值商業價值社會價值47城市綜合體商業模式 — 運營模式 （ 1/3）城市綜合體開發運營模式n 大型綜合體開發模式，需要強調整個項目的有序規劃和功能互補，為使用者提供完備的商務功能和生活服務，對提升區域或城市價值有著不可或缺的點石成金的作用n 對于一個成熟的城市綜合體而言，項目開工建設完成后，后期項目的運營模式的選擇，將決定項目日后的盈利能力、開發企業的融資結構。這些新奇的設施和活動極佳地吸引了大眾的注意，為太古城聚集人氣33城市綜合體定義城市綜合體商業模式開發體量開發周期空間布局功能協同運營模式開發模式城市綜合體城市價值商業價值社會價值34城市綜合體商業模式 — 空間布局n 在一個城市進行都市綜合體開發時，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務、商務、辦公功能以及其他各具體功能的經營現狀與發展趨勢，其次要分析其經營物業場所的選擇習慣特點，結合其對輔助配套條件（可達交通方式、停車位、貨物運輸等）的要求程度，確定綜合體中規劃的每一種功能的地價區位選擇相對位序n 在城市綜合體開發中，通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的體系，打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間 n 為了實現綜合體內各個物業綜合價值的最大化，可以在規劃中結合都市綜合體的土地價值梯度分析來研究各個功能空間布局，不同類型的物業依據其商業價值最大化的原則進行空間布局n 案例：紐約洛克菲勒中心 、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽光城35紐約洛克菲勒中心 （ 1/2）n 洛克菲勒中心是本世紀最早出現的建筑綜合體，它的開發從 1930年一直到今天，是當今世界上規模最為龐大的私人所有的商業、娛樂中心n 洛克菲勒中心號稱是 20世紀最偉大的都市計劃之一，位于紐約最繁華的商貿金融中心曼哈頓島上n 區域占地 22英畝，由 19棟建筑圍塑出來的活動區域，對于公共空間的運用也開啟了城市規劃的新風貌，完整的商場與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心n 70層高的 RCA（洛克菲勒）大樓是整個中心的主體建筑；該中心還有商業建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場和電影院等娛樂設施n 低于街道層的地下步行系統把零售設施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由 21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動和文化娛樂場所36紐約洛克菲勒中心 （ 2/2）37加拿大多倫多伊頓中心 （ 1/2）n 伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個著名商業建筑，該工程1977年開始建設， 1981年完工，總建筑面積有 56萬平方米，位于多倫多市中心繁華商業區，是一個龐大的多功能綜合商城n 伊頓中心伊頓中心是一個跨越 5個街區的龐大的條狀多層商業綜合體，是一個地面和地下建筑相結合的綜合商業建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座 30多層的辦公大樓，共有超過 300家商戶在這個購物中心開店經營，和數不清的公司在大樓里辦公n 伊頓中心是通過商業步行街的方式，將商業及其它功能空間有效地組織在一起的成功實例n 伊頓中心的設計還考慮了商業綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統等交通設施的相互銜接n 與跨街主要商店之間，還設有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過街道，而且不受室外氣候的影響38加拿大多倫多伊頓中心 （ 2/2）39東京的陽光城 （ 1/2）n 東京陽光城多功能綜合體對形成東京的池袋商業中心起了很大的促進和推動作用n 陽光城有一幢 60層、 240米高的辦公樓和一幢 38層的旅店，底部設有三層地下商業街，四樓以下為一整體，主樓高 240米，六十層設有瞭望臺n 商業街中心布置有貫通到頂的中庭，內有國際會議中、國際商業信息中心、賓館、博物館、水族館、美術館、劇場、歌舞廳、游戲廳和 180多家商店n 屋頂廣場上設計了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場、天象館等 40東京的陽光城 （ 2/2）41城市綜合體定義城市綜合體商業模式開發體量開發周期空間布局功能協同運營模式開發模式城市綜合體城市價值商業價值社會價值42城市綜合體商業模式 — 功能協同 城市綜合體的包容性強，功能選擇的范圍也很寬。其與主要商業及商務區距離也均在適宜的范圍之內太古城在開發過程中創造了多個香港第一，不斷推陳出新來引領市場需求，成為香港長盛不衰的標志性社區之一。住宅區內主要的康樂設施包括泳池，兒童游樂場，室外羽毛球場等n 太古城的發展從高品質的住宅小區起步，吸引大批香港中產階級入駐；在匯集人流之后開始大型零售的開發，引入高端品牌、提供有特色的娛樂餐飲設施取得了巨大的成功，也鞏固了太古城高品質社區的形象。將太古城打造成香港優質的綜合性社區29香港太古城功能布局住宅區n 太古城最先啟動的是較易操作的住宅項目。其中，商務功能是其標志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發商要有能力控制開發節奏n 城市綜合體的開發周期長， 一般需要 3～ 5年的開發周期 ，新城區開發相對快些，例如杭州萬象城；而市中心區域開發往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發周期往往要 5年甚至更長，往往采取片區逐步分期開發模式，例如 上海新天地（整體開發約 15年）n 前期可預留發展空間，分期開發較為保險，應把握開發節奏，注重建設的持續性，在區域條件、市場條件等方面成熟后，商務功能的高檔酒店、寫字樓、商業街就會呼之欲出n 案例：香港太古廣場25香港太古城地理位置n 太古城位于香港島東區的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；項目占地面積約 n 該地區與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區海底隧道與九龍島連接，可及性良好n 由于香港島面積很小，太古城與主要商業及商務區距離較近：其與銅鑼灣相距 4公里、至中環地區約 7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為 4公里和 6公里銅鑼灣中環旺角 尖沙嘴東區海底隧道港島線太古城26香港太古城開發歷程太古船塢太古地產成立太古城住宅區共 8期高層物業建成 興建四星級酒店太古中心城一至四期落成太古城一期改建完成n 1907年 ，太古城的前身為太古集團 1907年興建的太古船塢，該地區與毗鄰的鲗魚涌組成了當時香港最龐大的工業n 1972年， 1970年代初期太古船塢遷移到青衣島更名為 “ 聯合船塢 ” 。除電影之家外，整個項目還擁有 8廳