城市綜合體的城市價值和商業模式與時俱進不斷創新老模-全文預覽

　　

【正文】 興建太古城中心。 太古集團隨即于 1972年成立了太古地產，開始在其原址上進行房產開發 ? 1975 — 1985年， 太古地產從 1975年啟動第一期住宅項目至 1985年共建造海景花園和海天花園 2個高檔樓盤及安盛臺、金殿臺、星輝臺、觀海臺、高山臺及翠湖臺總計 8期住宅， 61棟 2630樓的高層 ? 1982 — 1992年，太古城中心一期至四期分別于 198 198 1991及 1992年落成，成為港島東區最大型的購物中心 ? 1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商廈 ? 2023年至今，目前，太古地產在原好運街市和柏嘉商業中心的舊址上正在修建一家高星級的酒店 27 香港太古城實景照片 28 香港太古城整體定位 高品質住宅小區 作為香港第一個設有園藝花園和綠化平臺設計的大型私人住宅項目，太古城通過實用的設計和高素質的管理來贏得香港中產階級的青睞。例如，顧客站在監視屏前即可指揮“柏林交響樂團”；顧客可看到一個用噴射水柱而不是用弦演奏的豎琴；還可參觀一個攝錄室，可以看到虛擬的貝多芬回到了現實生活中 ? 大量的成功的娛樂項目，使得索尼中心成功吸引了眾多外地來客 14 德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 4/4） ? 地理位置、交通的通達性和可進入性和目標市場等綜合因素，是索尼中心成功的重要前提 ? 索尼中心的建設充分考量了土地各使用功能的市場競爭狀況，由于周邊區域零售功能日趨飽和，明智地限制了索尼中心的零售使用面積，而將 娛樂作為商業部分的主導，極大地 擴大了索尼中心的輻射能力 ? 索尼中心選擇合適的物業形態混合開發，并將各個部分有機地組合在一起，成功地加強了各物業形態的經營 ? 多功能綜合開發模式選擇可相容的物業形態，實現各個部分同時保持各自的獨立性和相互的聯系性和協作的同時，實現各物業形態在混合開發中的增值 ? 索尼中心通過建設設計創造了一個特別的城市區域，并通過廣場的標志性屋頂，形成了該項目的象征，使其在競爭中脫穎而出，成為吸引商戶和個人消費者的著名目的地 15 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場 （ 1/2） ? 瑪麗城廣場占地 3公頃，是蒙特利爾市中心區布局中的主體，也是蒙特利爾的事務活動中心 ? 國際上許多大城市都有地下商城，然而只有 蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下 ? 瑪麗城廣場中有一幢平面呈“十”字形、高達 183米、玻璃和鋼結構的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建筑 ? 在“十”字形塔樓下面設有一個寬敞的廣場 “瑪麗城”廣場，西面貼近車行道布置一幢 15層的條狀辦公樓，北面布置地下商業中心 ? 步行廣場地坪鋪有彩色的裝飾石板，開辟有 4個開敞的凹入地下的小庭院，通過寬闊的樓梯與地下商業中心取得聯系 ? 瑪麗城廣場綜合體地下廣場有 4層，最下層為地鐵車站，第 23層為室內停車場和技術設備層，最上層是商業中心 ? 通過下部縱橫的步行通道，瑪麗城廣場將商業中心同其它零星商店群組成相互聯系的地下網絡，還與附近的好運廣場和維多利亞廣場以及中央客運站等連成一個整體 16 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場 （ 2/2） 17 城市綜合體定義 城市綜合體商業模式 開發體量 開發周期 空間布局 功能協同 運營模式 開發模式 城市綜合體城市價值 商業價值 社會價值 18 城市綜合體商業模式 — 開發體量 ? 近幾年，城市綜合體正成為中國房地產乃至商業地產發展的主流開發模式，從某種意義上講，未來中國城市開發的競爭也是綜合體的開發競爭，并由此構成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市縮微體 ? 一二線城市綜合體的開發體量存在差異 ? 北京、上海、深圳等 一線城市其城市綜合體的開發體量較大，均在 100萬平方米左右 ，體量大、規模大，基本上是國內、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發經驗的大型開發企業，其規劃和開發的項目能完整的體現城市綜合體的含義 ? 功能上涵蓋中高端零售、甲級辦公樓、國外的高星級酒店、高端服務式公寓、高端住宅 ? 案例：北京華貿中心、上海浦東新鴻基 IFC ? 杭州、沈陽、無錫等 二線城市的綜合體，主要面積在 50萬至 80萬平方米左右 ，主要根據各城市目前市場容量和需求所開發，其開發商主要包括本土開發商、香港開發商和中國品牌開發商 ? 功能上涵蓋高尚住宅、大體量零售、甲級辦公樓等，一般較少會引入星級酒店作為高端商務配套 ? 案例：香港 IFC 19 香港 IFC（ 1/4） IFC香港國際金融中心地處香港全新的核心地段，是一項集工作、購物及休閑于一體的超大型綜合商業項目。新宿西區根據地勢將地下和地上高架步行街有機鏈接，并設置了兩條自動人行步道，行人可方便、迅速地從車站到達東京都政府、各商務辦公設施和中央公園 10 東京城市副中心 — 新宿 （ 5/5） 11 德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 1/4） ? 索尼中心位于德國柏林市中心的波茨坦廣場，是整個波茨坦廣場改造工程的一部分 ? 1989年，柏林墻倒了之后，該地區的重建計劃開始啟動，經歷了 5年的建設，自 2023年 6月全部對外營業 ? 索尼中心是歐洲內陸城市中最大的改造項目之一，是混合功能項目。 項目選址標準 ? 項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎，項目位于城市中心，是城市經濟新增長點 ? 必須具有交通便捷的區位優勢 ? 必須營造齊備的生活系統 開發制約因素 ? 城市必須具備足夠的終端消費能力 ? 城市綜合體要求有優越的地段、交通、商圈配套 ? 開發商須具有雄厚的實力和高素質 ? 對開發商配套資源的要求 6 東京城市副中心 — 新宿 （ 1/5） ? 新宿區位于東京都中心區以西，距銀座約 6公里，是東京市內主要繁華區之一，新宿副都心目前建成的商務區總用地面積為 ，商業、辦公及寫字樓建筑面積為 200多萬平方米 ? 新宿副都心的經濟、行政、商業、文化、信息等部門云集于商務區，金融保險業、不動產業、零售批發業、服務業成為新宿的主要行業，人口就業構成已接近東京都中心三區 ? 東京新宿 CBD的中央核心商務區是以新宿站為中心、半徑為 7000米的范圍內，聚集了 160多家銀行，新宿已成為日本“銀行戰爭”的縮影，是“華爾街”的翻版 7 東京城市副中心 — 新宿 （ 2/5） 東京都政府（都廳） 新宿摩天大樓區 高島屋 中央公園 8 東京城市副中心 — 新宿 （ 3/5） ? 新宿區是一個有著各種不同面貌的城鎮，居住了大約 30萬人 ? 新宿是東京都的一個交通樞紐，共有 9條地鐵線路由此經過，日客流量超過了 300萬人 西新宿 ? 以新宿車站為中心，以西的西新宿是東京新規劃的行政與商業新都心，東京都的行政中心東京都廳就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業總社所使用的摩天大樓，此超高層建筑群是東京地區最早形成的類似區域 南新宿 ? 新宿車站南口方向則是百貨公司與商店街云集的商業地區，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店高島屋時代廣場與知名日本連鎖書店紀伊國屋的總社 東新宿 ? 相對于西新宿的現代化與整齊，新宿車站以東的東新宿地區，則是最熱鬧也是最混亂的傳統商業街地區，其中，聞名海外的紅燈區歌舞伎町，就是位在新宿區之內 新宿車站 北 9 東京城市副中心 — 新宿 （ 4/5） ? 新宿開發用地規模約 11個街區計 50公頃，開發超高層辦公建筑面積 160萬平米，規劃就業人口 30萬， 90年代初全部建設完畢，每天人流量高達 300萬人次，地下連通系統完善，成為東京的國際商務辦公集聚區 ? 新宿的開發，部分疏解了市中心的商務功能和“攔截”了市中心的商務壓力 ? 東京市在新宿區全面開發建設之前，先將該區內的所有交通、市政和公共設施建設完成，包括高速公路、廣場、停車場、公園等，使新宿成為完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量開發商，建成的物業同樣很快吸引了大量企業進入，使新宿成為最成功的 CBD之一 ? 新宿 CBD的規劃和建設是很細致的，它的特點是避免了房地產開發商為主導的建設，而是對商務、居住及商業用途規劃比較合理，且執行到位，二是現代服務業集聚規模達到日本最大，這主要得益于日本經濟的發展和當地政府的管理服務水平 ? 東京地鐵新宿站鏈接八條軌道交通線路，但是新宿站不僅是一條地下商業街，更是將公共汽車站、出租汽車站、地下停車場以及商店、銀行、地下商業街等布置在同一建筑物內 ? 新宿采用地下步行街系統，將整個地區車站、商場、文化、娛樂等設施連為一體。除電影之家外，整個項目還擁有 8廳“電影之星”多廳電影院、“電影之星”三維 IMAX電影院和餐飲 ? “音樂盒”則讓顧客體驗各種激昂的音樂主題，它通過尖端技術，未顧客提供多種多樣的互動式且可增進知識教益的活動。其中，商務功能是其標志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發商要有能力控制開發節奏 ? 城市綜合體的開發周期長， 一般需要 3～ 5年的開發周期 ，新城區開發相對快些，例如杭州萬象城；而市中心區域開發往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發周期往往要 5年甚至更長，往往采取片區逐步分期開發模式，例如 上海新天地（整體開發約 15年） ? 前期可預留發展空間，分期開發較為保險，應把握開發節奏，注重建設的持續性，在區域條件、市場條件等方面成熟后，商務功能的高檔酒店、寫字樓、商業街就會呼之欲出 ? 案例：香港太古廣場 25 香港太古城地理位置 ? 太古城位于香港島東區的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；項目占地面積約 ? 該地區與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區海底隧道與九龍島連接，可及性良好 ? 由于香港島面積很小，太古城與主要商業及商務區距離較近：其與銅鑼灣相距 4公里、至中環地區約 7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為 4公里和 6公里 銅鑼灣 中環 旺角 尖沙嘴 東區海底隧道 港島線 太古城 26 香港太古城開發歷程 太古船塢 太古地產成立 太古城住宅區共 8期高層物業建成 興建四星級酒店 太古中心城一至四期落成 太古城一期改建完成 ? 1907年 ，太古城的前身為太古集團 1907年興建的太古船塢，該地區與毗鄰的鲗魚涌組成了當時香港最龐大的工業 ? 1972年， 1970年代初期太古船塢遷移到青衣島更名為“聯合船塢”。 將太古城打造成 香港優質的綜合性社區 29 香港太古城功能布局 住宅區 ? 太古城最先啟動的是較易操作的住宅項目。住宅區內主要的康樂設施包括泳池，兒童游樂場，室外羽毛球場等 ? 太古城的發展從高品質的住宅小區起步，吸引大批香港中產階級入駐；在匯集人流之后開始大型零售的開發，引入高端品牌、提供有特色的娛樂餐飲設施取得了巨大的成功，也鞏固了太古城高品質社區的