青島市房地產-青島市寫字樓市場調研報告(doc23)-商業地產-全文預覽

　　

【正文】 路交匯處 規模： 占地 6800 平方米，建筑面積 65000 平方米。 起價 10800 元 /平方米，最高價 20200 元 /平方米， 均價在 13000 元 /平方米。即實現了辦公與住宅的統一，又不會互相干擾。 供水系統：單元直飲水，降低二次污染。結構墻體厚度達到 40㎜，確保冬暖夏涼，而且北向窗戶采用斷熱式保溫窗，用以提高保溫效果。 項目自身商務配套設施齊全。 供電系統：三路獨立 10kv 電源供電，并配備 EPS 不間斷供電系統自備進 口名牌柴油發電機組。 安全系統：樓內設有 130 多個攝像機，對數碼港的 各出入口，電梯轎廂、侯梯廳、室內外車庫、大廳進行監控。辦公區域 810 ㎡部兩個點。 物業特征： 建筑建材 結構 : 框架剪力墻結構 外墻、外窗：斷熱鋁合金型材，中空節能玻璃 設備設施 空調：主機、風機盤管、新風機組及變風管空調器采用國際最領先的空調廠商特靈（ TRANE）公司的產品，而且還采用了特靈公司的三級離心式制冷機組和集成舒 適自控系統。其中旗艦樓36 層，高度為 米；招銀樓與酒店均為 28 層，高度為 米。青島的寫字樓市場緊跟國內領先水平，基本每一個項目都采用了中央智能控制系統。 4 部電梯。 ? 辦公企業的入住具有集中性，銀行、 證券、物流、貨代都集中在一些高檔次的寫字樓里，有些大企業占用寫字樓半數以上的房間。 國際金融中心 70% 大型知名企業 數碼港 85% 中天恒大廈 100% 亨達皮鞋占了四層，記者站，汽車租賃，新西蘭日升，日本流通，韓中貨運，進出口，松下，雅芳，三菱，日本海運株式會社 4 家世界五百強企業 華歐英德隆 85% 房地產、 深業大廈 90% 外貿，船務公司，旅行社，房地產公司，律師會計事務所 港澳大廈 90％ 廣告、物流、外貿、工藝品、信息咨詢 銀河大廈 80% 集中了船舶、物流、商貿、證券、金融等一類的公司 華仁國際大廈 99% 辦公企業以銀行，外 貿、物流、證券，餐飲，保險，服裝為主 頤和國際 未入住 總結： ? 市南區 CBD 內的寫字樓項目入住率基本都在 80％以上，可見在這片區域內的辦公需求很旺盛。 入住率分析 項目 入住率 入住企業 華普大廈 100% 貿易類，房地產類，電子類，船舶運輸，軟件，廣告策劃，旅行社等。 其中日租金在每平方米 7元以上的高檔寫字樓總面積為 300 萬 平方米左右；日租金為每平方米 5 元的中檔寫字樓總面積約為 150 萬平方米；中低檔寫字樓總面積約為 100 萬平方米。 嶗山商務區的發展前景在一定程度上決定著本案的區域認可度。 項目宗地所在區域－嶗山區目前還沒有形成很好商務辦公氛圍。 ? 原有辦公寫字樓，配套水平低，入住企業以中小企業為主。 物業特征 ： 瀅海大廈外立面設計采用了富有現代感的玻璃幕墻和花崗巖飾面；外墻采用保溫材料，實現建筑節能；大廈為板式結構，南北通透，一梯兩戶。 ? 萊鋼大廈 項目概況： 位臵：位于商務一區，南側緊挨數碼科技中心， 規模： 占地 畝，建筑面積 平方米 ， 370 個停車位，綠化率 30％。 較早地推出市場，可以搶占先機，占領市場；但是建筑進程慢，預熱時間過長，可能會對銷售產生不利影響。 商務區內最早交付使用的項目，可以會受到目前辦公氛圍的影響。 LOFT 及 SOHO 衛生間地面做閉水試驗，水泥砂漿保護層，廚房地面混凝土結構層面，預留裝修層，頂棚、墻 面為毛面。 智能化配臵： a) 安全系統：閉路電視監控系統、先進的一卡通門禁系統、可視對講門禁系統、離線式巡更系統。 定位： 計算機網絡、數字技術、軟件開發及金融投資、咨詢等為主要產業的商務中心 銷售情況：從 05 年 12月開始銷售，到目前為止去化率達到 70%。共有 A、B 兩座，其中 A 樓為 18 層商務樓， B 樓為 27 層公寓。 ? 嶗山商務區規劃為總部經濟區，這一點也可以從現有的項目中看出來，有超過半數的項目為大型企業自 建辦公大廈。 在建，地基 盛和大廈 占地面積 畝，總建筑面積 萬平方米 2020年 6月 在建， 8 層左右 2020 年12 月 省重點大廈 占地面積 20 畝、總建筑面積 萬平方米 在建，地基 省科學院 占地面積 40 畝，總建筑面積 6 萬平方米 未動工 中天軟件大廈 未動工 商務二區 項目名稱 規劃 動工時間 /工程狀況 竣工時間 裕龍 國際中心 地 畝，建筑面積 萬平方米 土石方 2020 年底 財富大廈 占地面積 59000 ㎡，建筑面積32020 ㎡，綠化率 46％，共 23 層， 動工，正負零 2020 年10 月 聯通大廈 建設規模為 26500 平方米，由地上20 層主樓，三層裙樓和油機房三部分組成 2020 年 12月 2020 年底 青島公館 平地 中國電信 圍地 2020 瀅海大廈 土石方 中商集團總部 土石方 半島都市大廈 未動工 分析： ? 從商務一區、二區的項目統計可以看出，目前還沒有項目竣工投入使用，未建設和在建的各占一半，項目交付基本都 07 年以后。 嶗山商務一區：位于海爾路西側、萬杰醫院南側，總投資約 億元，總占地 160 畝 。隨著 95 年市政府東遷后，香港中路上一座座寫字樓拔地而起，用了 10年左右的時間發展成為青島的 CBD 中心區域。最早出現的寫字樓分布中山路附近，它們伴隨青島共同經歷了最初發展的階段。 一、嶗山 商務區 嶗山商務區規劃時間短，而且周邊配套及辦公氛圍還有待進一步成熟，開發商不敢貿然進入，甚至取得土地后仍遲遲沒有動工，所以目前在嶗山商務區內投入使用的寫字樓項目屈指可數，大部分還在建設階段。 18 層和 27層， SOHO 辦公、酒店式公 寓 、寫字樓 、 購物中心 ， 月 在建， 10 層左右 月 引黃濟青 占地面積 7100 ㎡，建筑面積 19000㎡，綠化率 18％，建筑密度 36％。其它項目僅用了圍擋展示，沒有對外做大范圍的推廣。 規模：占地面積 平方米 ， 總建筑面積 為 平方米 。 價格：項目毛坯交付，公寓售價在 70008000 元 /㎡，寫字樓售價在 12020元 /㎡左右，樓層差價 150 元 左右。有線電視入戶，衛星電視接收系統。 c) 廚衛： SVO 及商場的衛生間采用名牌潔具、高檔大理石臺面、高檔地磚、墻磚、吊頂處理。 立面效果藝術、時尚，將成為海爾路標志建筑。 總建筑規模較小，與區域內其它項目相比不具