濱海康樂家園可行性研究報告-預覽頁

　

【正文】 和睦、人際關系融洽、構建社會主義和諧社會具有直接而深刻的影響，是全面落實科學發展觀的根本要求。實際約1250床位，差距約84%。本項目建成后可以極大緩解當地老年養老緊張狀況，替政府分憂，為老年人謀福利。在養老社區的周邊配套中，醫院對于老人來說最為重要。選址意向：一、本項目擬在****欽南區、欽北區或欽州港區三個區域的城鄉交界處進行選址。與****民政局合作北部灣老年公寓項目（老年康樂家園）。在能夠解決交通和醫療問題的前提下可以優先選擇濱海新城為項目地址。欽州地區作為西南邊陲的沿海城市，顯然沒有足夠的已有資源進行嘗試。政策優勢2000年《國務院辦公廳轉發民政部等11部委《關于加快實現社會福利社會化的意見》（國辦發〔2000〕19 號）中規定社會辦福利機構在規劃、建設、稅費減免、用地、用水、用電等方面與政府辦社會福利機構一樣享受同等待遇，優惠政策要點如下：按照法律、法規規定，優先審批社會福利機構的建設用地，對新辦福利事業的項目屬于出讓土地的，要適當降低土地出讓金收取標準和拆遷補償費，減免土地管理費。 對民政部門批準設置的社會福利機構，有關部門在辦理法人注冊登記時應優先辦理。 對社會福利機構的用電按當地最優惠價收費，用水按居民生活用水價收費；對福利機構使用的救護車、生活用車等免征養路費；對社會福利機構使用的電信業務、郵政業務、廣播電視（有線）傳輸等有關部門要給予優惠和照顧。瀕臨北部灣，屬南亞熱帶季風氣候區，溫度適宜，一年四季鳥語花香。研究人員認為，沿海中小城市經濟發展迅速，對人才的吸引力比較強，生活比較悠閑，因此居民的宜居感受比較強。行業發展處于起步階段目前全國的養老行業仍然以居家養老為主，以上海為例，經過當地專家論證與研究，認為當前最為理想與實際的解決養老模式仍然是傳統的居家養老。這些因素必然給社會公眾帶來了一些對于社區養老的負面心理影響。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。政府的關注與支持本項目養老致力于解決社會的養老問題，必將得到政府的大力關注與支持。有商機必然有商家，雖然目前養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。當前市場上，養老機構以公辦為主，由于有政府做支撐，所以公辦養老院設施齊全，收費低廉，但是資源有限，床位短缺，等候排隊的人數眾多。同時，未來的物業發展趨勢要求其在環保方面做到低能耗、高環保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。雖然近年來我國純民間出資運營的私營養老院成功盈利的案例的較少，甚至有些養老院勉強維持或者難以為繼，然而作為一個朝陽產業，目前正在國內迅速蘇醒，隨著老齡化程度的加劇、國家政府的高度重視及相關傾斜政策的相繼出臺，鼓勵大量的民營資本的注入、國內外先進管理模式的引進，人們對養老理念的轉變，養老行業會有一個全新的面貌出現在市場上。完善服務配套功能，延伸產業鏈條，如養老護理的人才培養、養生服務等等，提高整個供應鏈節點的服務功能，提升競爭力。項目的規劃、設計、施工、監理等技術性工作可考慮采取外包方式，在風險處置方面通過合同的方式將風險轉嫁給合約方；同時，強化公司內部相應技術力量來協助和監督設計、施工監理等，減少技術風險。它將包含以下功能區域： 以養生+社區+老年大學+休閑的為特點。在業務內容上，以養老為產業龍頭，帶動相關產業的發展。第二期70畝，約46667㎡，總建設面積約32120㎡。 項目建筑布局 總平面布局設計第一期：總用地面積20000㎡（30畝）。建筑占地面積8000平方米(不含綠化、道路、廣場等)。第六章 工程技術方案 欽州濱海康樂家園新建公寓樓和老年活動中心項目將由建筑專業設計院精心設計，達到建筑用地合理，區域規劃精良，景觀豐富多彩，建筑式樣優美，房屋布局合理，室內外所有設施均符合《老年人住宅設計規范》的標準。一切設計在符合《老年人住宅設計規范》要求的前提下，盡可能在質量、戶型、綠化、環境、配套設施、居住氛圍等方面增加新的理念，使老年人生活環境更加優美舒適。最大限度地使原有的地形、地貌、相鄰建筑物特點在規劃和單體設計中體現。對廢棄物的處理，按照有關環境保護法令、法規的規定作出妥善安排和布局，規劃區內有專職衛生人員經常打掃和清理。 建設方案功能設計 老年公寓樓戶型、居室以滿足中等中收入家庭需求為主體，少量兼顧高端用戶。設有不同規模、不同內容的活動廳室，如游藝廳、健身廳、舞廳；音樂欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞廳；休息廳、茶室、小賣部；與之相配合的還有衣帽間、衛生間、接待、管理辦公室等輔助設施。庭院設計應提供這種便利，設置座椅和必要的活動設施。確保最高樓層的最不利位置有一定的水壓，并保證每天24小時不間斷供水。消防水源由項目區自來水管網供應，室內消火栓15L/S，室外消火栓30L/S。項目區內有充足的空間將區內雨水迅速排掉，不致因排水不暢而造成積水現象。、照明配電方式為低壓220V，由變壓器直接引入各建筑物，配電設備中的主要干線敷設于建筑物內的管道內，室內采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷線路。每兩層沿建筑物四周設均壓環，并與建筑物內各種豎向金屬管道相連。《民用閉路監視電視系統設計規范》（GB50198—94）；《火災自動報警系統設計規范》（GB50116—98）；《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范》（GB/T50311—2000）；《綜合布線設計技術規定》；建設單位及相關專業提供的有關資料和設計要求。計算機網絡系統同步引入。有線電視系統的所有管線均暗敷，線路及放大、分支分配器按雙向傳輸系統考慮。生活及生產污水地面清洗、生活污水等。烹調加工過程中產生的油煙、廢氣等擬采用集氣罩收集，經油煙水膜濾清器凈化處理后排放。廢棄金屬物、塑料物等，有回收再利用價值的交由社會廢品收購站回收，其余的由環衛部門負責運到垃圾處理場進行處理。 勞動保護和安全衛生 勞動保護 作為綜合養老機構，以日常生活用品居多，會有很多集中的物質，因此，防火、防盜、及人員的人身安全特別重要。 衛生條件內外環境整潔，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其孳生條件的措施。執行上級有關防火安全規定和文件，組織實施各項消防安全制度；制訂崗位防火責任制和安全操作規程，定期檢查執行情況；劃分防火責任區，指定區域防火負責人，配置必要的消防器材，落實防范措施。技能依據：《中華人民共和國節約能源法》（八屆人大常委會二十八次會議主席令第九十號，十屆人大常委會三十次會議主席令第七十七號修訂）；《中華人民共和國可再生能源法》（十屆人大常委會14次會議主席令第33號，十一屆人大常委會12次會議主席令第23號修訂）；《中華人民共和國電力法》（八屆人大常委會17次會議主席令第60號）；《中華人民共和國水法》（九屆人大常委會29次會議主席令第74號）；《中華人民共和國環境保護法》（七屆人大常委會11次會議主席令第22號）；國家發展改委文件《關于加強固定資產投資項目節能評估和審查工作的通知》發改投資〔2006〕2787號； 節能措施嚴格執行建筑節能強制性標準，采用合理設計，以利于自然通風和采光，在不影響建筑物結構和項目使用要求的前提下盡量采用新型建筑材料和保溫、防火材料。 節水措施提倡科學合理節水，選用節水型配套設備和衛生潔具，在項目設計階段，應對選用的用水器材和排水設施進行認真審查，在工程建設期間，對使用不符合節水規定器材的工程不予驗收。加強管理制度建設，選配一名有文化、善管理、熱心服務的負責人；制定一套規范的管理制度；建立一套完整的檔案體系；統一制訂規章制度，進一步規范服務中心的管理。專業技術培訓，主要是對新員工上崗前的崗位操作技術的培訓，目的是讓新員工能夠盡快適應新的業務工作。 項目假設工程實施計劃表101 第一期建筑工程實施計劃表季度內容2013年2014年12341234前期準備工作方案設計工程施工開始環境綠化裝修工程交房廣宣工作試營業表102 第二期建筑工程實施計劃表季度內容2016年2017年12341234前期準備工作方案設計工程施工開始環境綠化裝修工程交房廣宣工作試營業 項目周期濱海康樂家園第一期建設周期為12個月。廣宣工作階段：2013年9月至2013年12月試營業階段：2014年1月。工程土建施工、安裝及調試階段：2016年6月至2017年6月。 投資費用分析及估算第一期費用：項目總投資4892萬元，固定資產投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設施等各個層面。表125第二期行政性收費項目名稱數量收費標準投資額（萬元）土地費用70畝——1470行政性收費項目報建費10元/平方米城市基礎設施配套費12元/平方米56前期工程費60元/平方米280土地七通一平費用70畝3萬元/畝210小計————2063表126第二期建筑安全費用與裝修費用項目名稱數量收費標準投資額（萬元）建筑安全費1000元/平方米3212裝修費1000元/平方米3212小計————6424表127 第二期其他費用項目名稱數量收費標準投資額（萬元）區間道路，綠化，景觀，23333平方米60元/平方米140消防配套32120平方米30元/平方米供電/供氣工程32120平方米90元/平方米道路/供水/排污32120平方米60元/平方米建設期管理費建安費3%建設期財務費用建安費3%項目不可預見費建安費3%合計128 第二期室內設施費用項目名稱數量收費標準投資額（萬元）家居用品800套20016家具800套500/套40活動設施————80廚衛設施————60辦公設施————20電器————80其他————20合計316 項目投資使用方案表129 第一期投資使用方案土地費用行政性收費前期工程費土地七通一平費用建安工程費裝修工程費道路、排污等費用供電/供氣工程費用建設期財務、管理、其他費用室內設施合計投資比例%%%%%%%%%%≈100 %總投資額630441209016061606158表1210 第二期投資使用方案土地費用行政性收費前期工程費土地七通一平費用建安工程費裝修工程費道路、排污等費用供電/供氣工程費用建設期財務、管理、其他費用室內設施合計投資比例%%%%%%%%%%≈100 %總投資額147010328021032123212316第十三章 項目投資效益分析 遵循的有關依據《企業財務通則》；《營業稅及其他有關稅務法規》；《建設項目經濟評價方法與參數》；《投資項目經濟評估指南》以及其他有關法規文件及相關資料。單人間、雙人間、三人間面積約占18平米，內設衛生間、淋浴設備、電視、家居設備、呼叫系統等。表137 第一期稅費估算表單位：萬元項目名稱營業收入營業稅（免）城建稅教育附加地方教育副調基金房產稅（免）運營收入稅費率（%）5211各種稅費額（萬元）合計表138 第二期稅費估算表單位：萬元項目名稱營業收入營業稅（免）城建稅教育附加地方教育副調基金房產稅（免）運營收入2207稅費率（%）5211各種稅費額（萬元）110442222合計198 項目總體經濟效益分析養老院是微利行業，初期投資規模較大、項目周期較長、資金回籠較慢，因此，作為公用事業的養老院在所考慮的社會效益將大于經濟效益。（3）。（2）第二期國家一次性補貼：每張床位3000元，800張床位共240萬元。（5）第二期經營利潤1305萬元。 提升公司的軟實力延伸了公司的產業鏈，完善了老年產業服務體系，同時提升了本項目開發公司的知名度，增強了軟實力，為公司的未來發展開拓市場做出貢獻。第十五章 項目綜合評價 項目綜合評價業內人士普遍認為，開辦養老機構，僅有愛心是不夠的，抱著賺大錢的目的似乎不太現實，因為養老服務較為微利。對經濟社會和傳統文化的弘揚有著積極促進作用，項目前景看好。本項目由于是第一次涉足養老市場，建議預先做好技術力量的儲